Loading...
HomeMy WebLinkAboutMinutes (Final) 3.10.24Planning Commission Regular Meeting Agenda Minutes March 10, 2025 5:30 P.M. Council Chamber 22 Civic Center Plaza Santa Ana, CA  JENNIFER OLIVA Chair, Ward 6 Representative ISURI S. RAMOS Vice­Chair, Ward 3 Representative CHRISTOPHER LEO Citywide Representative MANUEL J. ESCAMILLA Ward 2 Representative CARL BENNINGER Ward 4 Representative BAO PHAM Ward 3 Representative ALAN WOO Ward 5 Representative Ali Pezeshkpour, AICP Acting Executive Director Melissa M. Crosthwaite Legal Counsel Ricardo Soto, AICP Acting Planning Manager Nuvia Ocampo Recording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Jennifer Oliva, Chair Isuri S. Ramos, Vice­Chair Christopher Leo Carl Benninger Bao Pham  Manuel J. Escamilla Alan Woo  Acting Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Senior Asst. City Attorney Melissa M. Crosthwaite Acting Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Nuvia Ocampo ROLL CALL Minutes: Quorum was reached at 5:36 p.m. with Commissioner Pham arriving at 5:37 p.m. and Commissioner Escamilla arriving at 5:41 p.m. PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from February 24, 2025 and March 6, 2025. b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo to Approve Consent Calendar items. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on February 28, 2025 and notices were mailed on said date.  1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2024­15 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2800 NORTH MAIN STREET LOCATED WITHIN SPECIFIC PLAN NO. 4 (SP4). Project Applicant:     George Manyak with GM Outdoor Inc. (Applicant), on behalf of Centennial Real Estate, Inc. (Property Owner). Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2024­15 to allow for the conversion of two existing freeway oriented, on­premise digital signs to off­premise advertising digital signs (digital billboards) and to allow the digital billboards to exceed the maximum height of 60 feet at MainPlace Mall, an existing indoor shopping mall.  Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2023­111 will be filed for this project. Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2024­15, as conditioned, to allow for conversion of two existing freeway­oriented on­premise digital signs to digital billboards and to allow the digital billboards to continue to exceed 60 feet in height. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant. Applicant, Corey Sams, answered questions from the Commission.  Resident, Kyle Kingston, spoke in opposition of this project.  Moved by Commissioner Ramos, seconded by Commissioner Benninger to Approved with added conditions. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass 2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­04 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 600 WEST SANTA ANA BOULEVARD, UNIT 600, LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT. Project Applicant:     Child Guidance Center, Inc. (Applicant) on behalf of Civic Center, LLC (Property Owner). Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­04 to allow a medical office use operated by a government­ subsidized, not­for­profit entity on the sixth floor of an existing office building. Pursuant to Section 41­313.5 of the Santa Ana Municipal Code, medical offices operated by government, government­subsidized, not­for­profit, or philanthropic entities require approval of a CUP. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­108 will be filed for this project. Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­04 as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant.  Applicant, Lori Pack, answered questions from the Commission. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­02 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 1623 WEST SEVENTEENTH STREET LOCATED WITHIN THE GENERAL COMMERCIAL (C2) ZONING DISTRICT. Project Applicant:     David Oh (Applicant) with Top Food Markers, Inc., on behalf of Bolsa­Bushard, LLC (Property Owner). Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­02 and a determination of Public Convenience or Necessity (PCN) to allow the sale of beer, wine, and distilled spirits, for off­premises consumption through the operation of a Type­21 Alcoholic Beverage Center (ABC) license at a new neighborhood grocery store, Ole City Market.  Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2025­03 will be filed for this project. Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­02 as conditioned; and 2. Authorize staff to issue a Letter of Public Convenience or Necessity to the State Department of Alcoholic Beverage Control. Minutes: Staff provided a brief presentation to the Commission.  Commission had questions for staff.  Staff answered questions from the Commission.  Resident, Ana, spoke in opposition to the project. Resident, Martha, spoke in opposition to the project.  Applicant, Yvonne, answered questions from the Commission.  Commission requested that the item be continued to date uncertain.  Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Escamilla to Continue the item. YES: 5 – Isuri Ramos, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 2 – Bao Pham, Alan Woo ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 5 – 2 – 0 – 0 – Pass 4.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND VARIANCE NO. 2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET LOCATED WITHIN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT. Project Applicant:     IIan Golcheh (Applicant) on behalf of Sej Asset Management & Investment Company and  Mapocos, LLC. (Property Owners). Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­03 to allow the construction of a new 3,602 square­foot 7­Eleven, 3,096 square­foot service station and canopy, and a 3,200 square­foot commercial building, at an existing commercial shopping center. The applicant is also requesting approval of Variance No. 2025­01 to allow a reduction in the required front­yard landscaped setback to seven, eight, and twelve feet and a reduction in the required landscaped area of an existing setback abutting residential uses to zero feet to facilitate the proposed development. The applicant is requesting a CUP pursuant to Section 41­199.4 (Noxious Uses) of the Santa Ana Municipal Code (SAMC). The SAMC requires Planning Commission review and approval of a CUP to allow the operation of a land use that requires a permit from a regional, state, or federal agency to handle, store, emit, or discharge regulated compounds, materials, chemicals, or substances located within one thousand (1,000) linear feet of a public park, school (K­12) as defined by Section 11362.768 of the Health and Safety Code, or property used or zoned for residential purposes. The proposed service station is a land use that requires a permit from a state agency to distribute and store fuel and is proposed to be located within 1,000 linear feet of a property zoned for residential purposes. Therefore, the service station is subject to the requirements of Section 41­199.4 of the SAMC and requires review and approval of a CUP. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15303 (Class 3 ­ New Construction or Conversion of Small Structures) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Benninger to Continue the item. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass Minutes: Staff informed the Commission that the applicant requested a 30­day extension. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 24, 2025 at 5:30 PM in the Council Chambers located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:01 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­9128. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Nuvia Ocampo, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplemental materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting. Comments received after the deadline may not be distributed to the Planning Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.  1 Planning Commission 3/10/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMarch 10, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA JENNIFER OLIVAChair, Ward 6 RepresentativeISURI S. RAMOSVice­Chair,Ward 3 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative CARL BENNINGERWard 4 RepresentativeBAO PHAMWard 3 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPActing Executive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPActing Planning Manager Nuvia OcampoRecording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Jennifer Oliva, Chair Isuri S. Ramos, Vice­Chair Christopher Leo Carl Benninger Bao Pham  Manuel J. Escamilla Alan Woo  Acting Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Senior Asst. City Attorney Melissa M. Crosthwaite Acting Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Nuvia Ocampo ROLL CALL Minutes: Quorum was reached at 5:36 p.m. with Commissioner Pham arriving at 5:37 p.m. and Commissioner Escamilla arriving at 5:41 p.m. PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from February 24, 2025 and March 6, 2025. b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo to Approve Consent Calendar items. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on February 28, 2025 and notices were mailed on said date.  1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2024­15 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2800 NORTH MAIN STREET LOCATED WITHIN SPECIFIC PLAN NO. 4 (SP4). Project Applicant:     George Manyak with GM Outdoor Inc. (Applicant), on behalf of Centennial Real Estate, Inc. (Property Owner). Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2024­15 to allow for the conversion of two existing freeway oriented, on­premise digital signs to off­premise advertising digital signs (digital billboards) and to allow the digital billboards to exceed the maximum height of 60 feet at MainPlace Mall, an existing indoor shopping mall.  Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2023­111 will be filed for this project. Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2024­15, as conditioned, to allow for conversion of two existing freeway­oriented on­premise digital signs to digital billboards and to allow the digital billboards to continue to exceed 60 feet in height. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant. Applicant, Corey Sams, answered questions from the Commission.  Resident, Kyle Kingston, spoke in opposition of this project.  Moved by Commissioner Ramos, seconded by Commissioner Benninger to Approved with added conditions. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass 2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­04 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 600 WEST SANTA ANA BOULEVARD, UNIT 600, LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT. Project Applicant:     Child Guidance Center, Inc. (Applicant) on behalf of Civic Center, LLC (Property Owner). Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­04 to allow a medical office use operated by a government­ subsidized, not­for­profit entity on the sixth floor of an existing office building. Pursuant to Section 41­313.5 of the Santa Ana Municipal Code, medical offices operated by government, government­subsidized, not­for­profit, or philanthropic entities require approval of a CUP. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­108 will be filed for this project. Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­04 as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant.  Applicant, Lori Pack, answered questions from the Commission. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­02 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 1623 WEST SEVENTEENTH STREET LOCATED WITHIN THE GENERAL COMMERCIAL (C2) ZONING DISTRICT. Project Applicant:     David Oh (Applicant) with Top Food Markers, Inc., on behalf of Bolsa­Bushard, LLC (Property Owner). Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­02 and a determination of Public Convenience or Necessity (PCN) to allow the sale of beer, wine, and distilled spirits, for off­premises consumption through the operation of a Type­21 Alcoholic Beverage Center (ABC) license at a new neighborhood grocery store, Ole City Market.  Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2025­03 will be filed for this project. Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­02 as conditioned; and 2. Authorize staff to issue a Letter of Public Convenience or Necessity to the State Department of Alcoholic Beverage Control. Minutes: Staff provided a brief presentation to the Commission.  Commission had questions for staff.  Staff answered questions from the Commission.  Resident, Ana, spoke in opposition to the project. Resident, Martha, spoke in opposition to the project.  Applicant, Yvonne, answered questions from the Commission.  Commission requested that the item be continued to date uncertain.  Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Escamilla to Continue the item. YES: 5 – Isuri Ramos, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 2 – Bao Pham, Alan Woo ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 5 – 2 – 0 – 0 – Pass 4.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND VARIANCE NO. 2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET LOCATED WITHIN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT. Project Applicant:     IIan Golcheh (Applicant) on behalf of Sej Asset Management & Investment Company and  Mapocos, LLC. (Property Owners). Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­03 to allow the construction of a new 3,602 square­foot 7­Eleven, 3,096 square­foot service station and canopy, and a 3,200 square­foot commercial building, at an existing commercial shopping center. The applicant is also requesting approval of Variance No. 2025­01 to allow a reduction in the required front­yard landscaped setback to seven, eight, and twelve feet and a reduction in the required landscaped area of an existing setback abutting residential uses to zero feet to facilitate the proposed development. The applicant is requesting a CUP pursuant to Section 41­199.4 (Noxious Uses) of the Santa Ana Municipal Code (SAMC). The SAMC requires Planning Commission review and approval of a CUP to allow the operation of a land use that requires a permit from a regional, state, or federal agency to handle, store, emit, or discharge regulated compounds, materials, chemicals, or substances located within one thousand (1,000) linear feet of a public park, school (K­12) as defined by Section 11362.768 of the Health and Safety Code, or property used or zoned for residential purposes. The proposed service station is a land use that requires a permit from a state agency to distribute and store fuel and is proposed to be located within 1,000 linear feet of a property zoned for residential purposes. Therefore, the service station is subject to the requirements of Section 41­199.4 of the SAMC and requires review and approval of a CUP. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15303 (Class 3 ­ New Construction or Conversion of Small Structures) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Benninger to Continue the item. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass Minutes: Staff informed the Commission that the applicant requested a 30­day extension. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 24, 2025 at 5:30 PM in the Council Chambers located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:01 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­9128. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Nuvia Ocampo, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplemental materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting. Comments received after the deadline may not be distributed to the Planning Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.  2 Planning Commission 3/10/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMarch 10, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA JENNIFER OLIVAChair, Ward 6 RepresentativeISURI S. RAMOSVice­Chair,Ward 3 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative CARL BENNINGERWard 4 RepresentativeBAO PHAMWard 3 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPActing Executive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPActing Planning Manager Nuvia OcampoRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Jennifer Oliva, ChairIsuri S. Ramos, Vice­ChairChristopher LeoCarl BenningerBao Pham Manuel J. EscamillaAlan Woo Acting Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPSenior Asst. City Attorney Melissa M. CrosthwaiteActing Planning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Nuvia OcampoROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:36 p.m. with Commissioner Pham arriving at 5:37 p.m.and Commissioner Escamilla arriving at 5:41 p.m.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from February 24, 2025 and March 6,2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo to ApproveConsent Calendar items.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on February 28, 2025 and notices were mailed on said date.  1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2024­15 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2800 NORTH MAIN STREET LOCATED WITHIN SPECIFIC PLAN NO. 4 (SP4). Project Applicant:     George Manyak with GM Outdoor Inc. (Applicant), on behalf of Centennial Real Estate, Inc. (Property Owner). Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2024­15 to allow for the conversion of two existing freeway oriented, on­premise digital signs to off­premise advertising digital signs (digital billboards) and to allow the digital billboards to exceed the maximum height of 60 feet at MainPlace Mall, an existing indoor shopping mall.  Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2023­111 will be filed for this project. Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2024­15, as conditioned, to allow for conversion of two existing freeway­oriented on­premise digital signs to digital billboards and to allow the digital billboards to continue to exceed 60 feet in height. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant. Applicant, Corey Sams, answered questions from the Commission.  Resident, Kyle Kingston, spoke in opposition of this project.  Moved by Commissioner Ramos, seconded by Commissioner Benninger to Approved with added conditions. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass 2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­04 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 600 WEST SANTA ANA BOULEVARD, UNIT 600, LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT. Project Applicant:     Child Guidance Center, Inc. (Applicant) on behalf of Civic Center, LLC (Property Owner). Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­04 to allow a medical office use operated by a government­ subsidized, not­for­profit entity on the sixth floor of an existing office building. Pursuant to Section 41­313.5 of the Santa Ana Municipal Code, medical offices operated by government, government­subsidized, not­for­profit, or philanthropic entities require approval of a CUP. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­108 will be filed for this project. Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­04 as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant.  Applicant, Lori Pack, answered questions from the Commission. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­02 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 1623 WEST SEVENTEENTH STREET LOCATED WITHIN THE GENERAL COMMERCIAL (C2) ZONING DISTRICT. Project Applicant:     David Oh (Applicant) with Top Food Markers, Inc., on behalf of Bolsa­Bushard, LLC (Property Owner). Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­02 and a determination of Public Convenience or Necessity (PCN) to allow the sale of beer, wine, and distilled spirits, for off­premises consumption through the operation of a Type­21 Alcoholic Beverage Center (ABC) license at a new neighborhood grocery store, Ole City Market.  Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2025­03 will be filed for this project. Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­02 as conditioned; and 2. Authorize staff to issue a Letter of Public Convenience or Necessity to the State Department of Alcoholic Beverage Control. Minutes: Staff provided a brief presentation to the Commission.  Commission had questions for staff.  Staff answered questions from the Commission.  Resident, Ana, spoke in opposition to the project. Resident, Martha, spoke in opposition to the project.  Applicant, Yvonne, answered questions from the Commission.  Commission requested that the item be continued to date uncertain.  Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Escamilla to Continue the item. YES: 5 – Isuri Ramos, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 2 – Bao Pham, Alan Woo ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 5 – 2 – 0 – 0 – Pass 4.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND VARIANCE NO. 2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET LOCATED WITHIN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT. Project Applicant:     IIan Golcheh (Applicant) on behalf of Sej Asset Management & Investment Company and  Mapocos, LLC. (Property Owners). Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­03 to allow the construction of a new 3,602 square­foot 7­Eleven, 3,096 square­foot service station and canopy, and a 3,200 square­foot commercial building, at an existing commercial shopping center. The applicant is also requesting approval of Variance No. 2025­01 to allow a reduction in the required front­yard landscaped setback to seven, eight, and twelve feet and a reduction in the required landscaped area of an existing setback abutting residential uses to zero feet to facilitate the proposed development. The applicant is requesting a CUP pursuant to Section 41­199.4 (Noxious Uses) of the Santa Ana Municipal Code (SAMC). The SAMC requires Planning Commission review and approval of a CUP to allow the operation of a land use that requires a permit from a regional, state, or federal agency to handle, store, emit, or discharge regulated compounds, materials, chemicals, or substances located within one thousand (1,000) linear feet of a public park, school (K­12) as defined by Section 11362.768 of the Health and Safety Code, or property used or zoned for residential purposes. The proposed service station is a land use that requires a permit from a state agency to distribute and store fuel and is proposed to be located within 1,000 linear feet of a property zoned for residential purposes. Therefore, the service station is subject to the requirements of Section 41­199.4 of the SAMC and requires review and approval of a CUP. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15303 (Class 3 ­ New Construction or Conversion of Small Structures) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Benninger to Continue the item. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass Minutes: Staff informed the Commission that the applicant requested a 30­day extension. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 24, 2025 at 5:30 PM in the Council Chambers located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:01 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­9128. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Nuvia Ocampo, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplemental materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting. Comments received after the deadline may not be distributed to the Planning Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.  3 Planning Commission 3/10/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMarch 10, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA JENNIFER OLIVAChair, Ward 6 RepresentativeISURI S. RAMOSVice­Chair,Ward 3 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative CARL BENNINGERWard 4 RepresentativeBAO PHAMWard 3 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPActing Executive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPActing Planning Manager Nuvia OcampoRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Jennifer Oliva, ChairIsuri S. Ramos, Vice­ChairChristopher LeoCarl BenningerBao Pham Manuel J. EscamillaAlan Woo Acting Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPSenior Asst. City Attorney Melissa M. CrosthwaiteActing Planning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Nuvia OcampoROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:36 p.m. with Commissioner Pham arriving at 5:37 p.m.and Commissioner Escamilla arriving at 5:41 p.m.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from February 24, 2025 and March 6,2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo to ApproveConsent Calendar items.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits,Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, andPublic Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic MeetingInformation page for more information). The Planning Commission recommendationon Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, SpecificDevelopments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for finaldetermination. Legal notice was published in the OC Reporter on February 28, 2025and notices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2024­15 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 2800 NORTH MAIN STREET LOCATED WITHIN SPECIFIC PLAN NO. 4(SP4).Project Applicant:     George Manyak with GM Outdoor Inc. (Applicant), on behalfof Centennial Real Estate, Inc. (Property Owner).Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2024­15 to allow for the conversion of two existing freeway oriented,on­premise digital signs to off­premise advertising digital signs (digital billboards)and to allow the digital billboards to exceed the maximum height of 60 feet atMainPlace Mall, an existing indoor shopping mall. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2023­111 will be filed for this project.Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2024­15, asconditioned, to allow for conversion of two existing freeway­orientedon­premise digital signs to digital billboards and to allow the digitalbillboards to continue to exceed 60 feet in height.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the applicant.Applicant, Corey Sams, answered questions from the Commission. Resident, Kyle Kingston, spoke in opposition of this project. Moved by Commissioner Ramos, seconded by Commissioner Benningerto Approved with added conditions. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass 2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­04 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 600 WEST SANTA ANA BOULEVARD, UNIT 600, LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT. Project Applicant:     Child Guidance Center, Inc. (Applicant) on behalf of Civic Center, LLC (Property Owner). Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­04 to allow a medical office use operated by a government­ subsidized, not­for­profit entity on the sixth floor of an existing office building. Pursuant to Section 41­313.5 of the Santa Ana Municipal Code, medical offices operated by government, government­subsidized, not­for­profit, or philanthropic entities require approval of a CUP. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­108 will be filed for this project. Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­04 as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant.  Applicant, Lori Pack, answered questions from the Commission. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­02 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 1623 WEST SEVENTEENTH STREET LOCATED WITHIN THE GENERAL COMMERCIAL (C2) ZONING DISTRICT. Project Applicant:     David Oh (Applicant) with Top Food Markers, Inc., on behalf of Bolsa­Bushard, LLC (Property Owner). Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­02 and a determination of Public Convenience or Necessity (PCN) to allow the sale of beer, wine, and distilled spirits, for off­premises consumption through the operation of a Type­21 Alcoholic Beverage Center (ABC) license at a new neighborhood grocery store, Ole City Market.  Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2025­03 will be filed for this project. Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­02 as conditioned; and 2. Authorize staff to issue a Letter of Public Convenience or Necessity to the State Department of Alcoholic Beverage Control. Minutes: Staff provided a brief presentation to the Commission.  Commission had questions for staff.  Staff answered questions from the Commission.  Resident, Ana, spoke in opposition to the project. Resident, Martha, spoke in opposition to the project.  Applicant, Yvonne, answered questions from the Commission.  Commission requested that the item be continued to date uncertain.  Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Escamilla to Continue the item. YES: 5 – Isuri Ramos, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 2 – Bao Pham, Alan Woo ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 5 – 2 – 0 – 0 – Pass 4.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND VARIANCE NO. 2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET LOCATED WITHIN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT. Project Applicant:     IIan Golcheh (Applicant) on behalf of Sej Asset Management & Investment Company and  Mapocos, LLC. (Property Owners). Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­03 to allow the construction of a new 3,602 square­foot 7­Eleven, 3,096 square­foot service station and canopy, and a 3,200 square­foot commercial building, at an existing commercial shopping center. The applicant is also requesting approval of Variance No. 2025­01 to allow a reduction in the required front­yard landscaped setback to seven, eight, and twelve feet and a reduction in the required landscaped area of an existing setback abutting residential uses to zero feet to facilitate the proposed development. The applicant is requesting a CUP pursuant to Section 41­199.4 (Noxious Uses) of the Santa Ana Municipal Code (SAMC). The SAMC requires Planning Commission review and approval of a CUP to allow the operation of a land use that requires a permit from a regional, state, or federal agency to handle, store, emit, or discharge regulated compounds, materials, chemicals, or substances located within one thousand (1,000) linear feet of a public park, school (K­12) as defined by Section 11362.768 of the Health and Safety Code, or property used or zoned for residential purposes. The proposed service station is a land use that requires a permit from a state agency to distribute and store fuel and is proposed to be located within 1,000 linear feet of a property zoned for residential purposes. Therefore, the service station is subject to the requirements of Section 41­199.4 of the SAMC and requires review and approval of a CUP. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15303 (Class 3 ­ New Construction or Conversion of Small Structures) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Benninger to Continue the item. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass Minutes: Staff informed the Commission that the applicant requested a 30­day extension. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 24, 2025 at 5:30 PM in the Council Chambers located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:01 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­9128. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Nuvia Ocampo, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplemental materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting. Comments received after the deadline may not be distributed to the Planning Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.  4 Planning Commission 3/10/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMarch 10, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA JENNIFER OLIVAChair, Ward 6 RepresentativeISURI S. RAMOSVice­Chair,Ward 3 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative CARL BENNINGERWard 4 RepresentativeBAO PHAMWard 3 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPActing Executive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPActing Planning Manager Nuvia OcampoRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Jennifer Oliva, ChairIsuri S. Ramos, Vice­ChairChristopher LeoCarl BenningerBao Pham Manuel J. EscamillaAlan Woo Acting Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPSenior Asst. City Attorney Melissa M. CrosthwaiteActing Planning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Nuvia OcampoROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:36 p.m. with Commissioner Pham arriving at 5:37 p.m.and Commissioner Escamilla arriving at 5:41 p.m.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from February 24, 2025 and March 6,2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo to ApproveConsent Calendar items.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits,Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, andPublic Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic MeetingInformation page for more information). The Planning Commission recommendationon Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, SpecificDevelopments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for finaldetermination. Legal notice was published in the OC Reporter on February 28, 2025and notices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2024­15 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 2800 NORTH MAIN STREET LOCATED WITHIN SPECIFIC PLAN NO. 4(SP4).Project Applicant:     George Manyak with GM Outdoor Inc. (Applicant), on behalfof Centennial Real Estate, Inc. (Property Owner).Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2024­15 to allow for the conversion of two existing freeway oriented,on­premise digital signs to off­premise advertising digital signs (digital billboards)and to allow the digital billboards to exceed the maximum height of 60 feet atMainPlace Mall, an existing indoor shopping mall. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2023­111 will be filed for this project.Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2024­15, asconditioned, to allow for conversion of two existing freeway­orientedon­premise digital signs to digital billboards and to allow the digitalbillboards to continue to exceed 60 feet in height.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the applicant.Applicant, Corey Sams, answered questions from the Commission. Resident, Kyle Kingston, spoke in opposition of this project. Moved by Commissioner Ramos, seconded by Commissioner Benningerto Approved with added conditions.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­04 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 600 WEST SANTA ANA BOULEVARD, UNIT 600, LOCATED WITHIN THEPROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT.Project Applicant:     Child Guidance Center, Inc. (Applicant) on behalf of CivicCenter, LLC (Property Owner).Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­04 to allow a medical office use operated by a government­subsidized, not­for­profit entity on the sixth floor of an existing office building.Pursuant to Section 41­313.5 of the Santa Ana Municipal Code, medical officesoperated by government, government­subsidized, not­for­profit, or philanthropicentities require approval of a CUP.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­108 will be filed for this project.Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­04 asconditioned.Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the applicant. Applicant, Lori Pack, answered questions from the Commission.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla toApprove.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­02 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 1623 WEST SEVENTEENTH STREET LOCATED WITHIN THEGENERAL COMMERCIAL (C2) ZONING DISTRICT.Project Applicant:     David Oh (Applicant) with Top Food Markers, Inc., on behalfof Bolsa­Bushard, LLC (Property Owner). Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­02 and a determination of Public Convenience or Necessity (PCN) to allow the sale of beer, wine, and distilled spirits, for off­premises consumption through the operation of a Type­21 Alcoholic Beverage Center (ABC) license at a new neighborhood grocery store, Ole City Market.  Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2025­03 will be filed for this project. Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­02 as conditioned; and 2. Authorize staff to issue a Letter of Public Convenience or Necessity to the State Department of Alcoholic Beverage Control. Minutes: Staff provided a brief presentation to the Commission.  Commission had questions for staff.  Staff answered questions from the Commission.  Resident, Ana, spoke in opposition to the project. Resident, Martha, spoke in opposition to the project.  Applicant, Yvonne, answered questions from the Commission.  Commission requested that the item be continued to date uncertain.  Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Escamilla to Continue the item. YES: 5 – Isuri Ramos, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 2 – Bao Pham, Alan Woo ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 5 – 2 – 0 – 0 – Pass 4.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND VARIANCE NO. 2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET LOCATED WITHIN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT. Project Applicant:     IIan Golcheh (Applicant) on behalf of Sej Asset Management & Investment Company and  Mapocos, LLC. (Property Owners). Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­03 to allow the construction of a new 3,602 square­foot 7­Eleven, 3,096 square­foot service station and canopy, and a 3,200 square­foot commercial building, at an existing commercial shopping center. The applicant is also requesting approval of Variance No. 2025­01 to allow a reduction in the required front­yard landscaped setback to seven, eight, and twelve feet and a reduction in the required landscaped area of an existing setback abutting residential uses to zero feet to facilitate the proposed development. The applicant is requesting a CUP pursuant to Section 41­199.4 (Noxious Uses) of the Santa Ana Municipal Code (SAMC). The SAMC requires Planning Commission review and approval of a CUP to allow the operation of a land use that requires a permit from a regional, state, or federal agency to handle, store, emit, or discharge regulated compounds, materials, chemicals, or substances located within one thousand (1,000) linear feet of a public park, school (K­12) as defined by Section 11362.768 of the Health and Safety Code, or property used or zoned for residential purposes. The proposed service station is a land use that requires a permit from a state agency to distribute and store fuel and is proposed to be located within 1,000 linear feet of a property zoned for residential purposes. Therefore, the service station is subject to the requirements of Section 41­199.4 of the SAMC and requires review and approval of a CUP. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15303 (Class 3 ­ New Construction or Conversion of Small Structures) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Benninger to Continue the item. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass Minutes: Staff informed the Commission that the applicant requested a 30­day extension. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 24, 2025 at 5:30 PM in the Council Chambers located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:01 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­9128. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Nuvia Ocampo, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplemental materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting. Comments received after the deadline may not be distributed to the Planning Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.  5 Planning Commission 3/10/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMarch 10, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA JENNIFER OLIVAChair, Ward 6 RepresentativeISURI S. RAMOSVice­Chair,Ward 3 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative CARL BENNINGERWard 4 RepresentativeBAO PHAMWard 3 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPActing Executive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPActing Planning Manager Nuvia OcampoRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Jennifer Oliva, ChairIsuri S. Ramos, Vice­ChairChristopher LeoCarl BenningerBao Pham Manuel J. EscamillaAlan Woo Acting Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPSenior Asst. City Attorney Melissa M. CrosthwaiteActing Planning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Nuvia OcampoROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:36 p.m. with Commissioner Pham arriving at 5:37 p.m.and Commissioner Escamilla arriving at 5:41 p.m.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from February 24, 2025 and March 6,2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo to ApproveConsent Calendar items.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits,Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, andPublic Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic MeetingInformation page for more information). The Planning Commission recommendationon Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, SpecificDevelopments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for finaldetermination. Legal notice was published in the OC Reporter on February 28, 2025and notices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2024­15 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 2800 NORTH MAIN STREET LOCATED WITHIN SPECIFIC PLAN NO. 4(SP4).Project Applicant:     George Manyak with GM Outdoor Inc. (Applicant), on behalfof Centennial Real Estate, Inc. (Property Owner).Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2024­15 to allow for the conversion of two existing freeway oriented,on­premise digital signs to off­premise advertising digital signs (digital billboards)and to allow the digital billboards to exceed the maximum height of 60 feet atMainPlace Mall, an existing indoor shopping mall. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2023­111 will be filed for this project.Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2024­15, asconditioned, to allow for conversion of two existing freeway­orientedon­premise digital signs to digital billboards and to allow the digitalbillboards to continue to exceed 60 feet in height.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the applicant.Applicant, Corey Sams, answered questions from the Commission. Resident, Kyle Kingston, spoke in opposition of this project. Moved by Commissioner Ramos, seconded by Commissioner Benningerto Approved with added conditions.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­04 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 600 WEST SANTA ANA BOULEVARD, UNIT 600, LOCATED WITHIN THEPROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT.Project Applicant:     Child Guidance Center, Inc. (Applicant) on behalf of CivicCenter, LLC (Property Owner).Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­04 to allow a medical office use operated by a government­subsidized, not­for­profit entity on the sixth floor of an existing office building.Pursuant to Section 41­313.5 of the Santa Ana Municipal Code, medical officesoperated by government, government­subsidized, not­for­profit, or philanthropicentities require approval of a CUP.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­108 will be filed for this project.Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­04 asconditioned.Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the applicant. Applicant, Lori Pack, answered questions from the Commission.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla toApprove.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­02 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 1623 WEST SEVENTEENTH STREET LOCATED WITHIN THEGENERAL COMMERCIAL (C2) ZONING DISTRICT.Project Applicant:     David Oh (Applicant) with Top Food Markers, Inc., on behalfof Bolsa­Bushard, LLC (Property Owner).Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­02 and a determination of Public Convenience or Necessity(PCN) to allow the sale of beer, wine, and distilled spirits, for off­premisesconsumption through the operation of a Type­21 Alcoholic Beverage Center (ABC)license at a new neighborhood grocery store, Ole City Market. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2025­03 will be filed for this project.Recommended Actions:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­02 asconditioned; and2. Authorize staff to issue a Letter of Public Convenience or Necessity tothe State Department of Alcoholic Beverage Control.Minutes: Staff provided a brief presentation to the Commission. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Resident, Ana, spoke in opposition to the project.Resident, Martha, spoke in opposition to the project. Applicant, Yvonne, answered questions from the Commission. Commission requested that the item be continued to date uncertain. Moved by Commissioner Benninger, seconded by CommissionerEscamilla to Continue the item.YES: 5 – Isuri Ramos, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 2 – Bao Pham, Alan WooABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 5 – 2 – 0 – 0 – Pass4.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND VARIANCE NO. 2025­01FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND1001 SOUTH FAIRVIEW STREET LOCATED WITHIN THE PLANNEDSHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT.Project Applicant:     IIan Golcheh (Applicant) on behalf of Sej AssetManagement & Investment Company and  Mapocos, LLC. (Property Owners).Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­03 to allow the construction of a new 3,602 square­foot 7­Eleven,3,096 square­foot service station and canopy, and a 3,200 square­footcommercial building, at an existing commercial shopping center. The applicant isalso requesting approval of Variance No. 2025­01 to allow a reduction in the required front­yard landscaped setback to seven, eight, and twelve feet and a reduction in the required landscaped area of an existing setback abutting residential uses to zero feet to facilitate the proposed development. The applicant is requesting a CUP pursuant to Section 41­199.4 (Noxious Uses) of the Santa Ana Municipal Code (SAMC). The SAMC requires Planning Commission review and approval of a CUP to allow the operation of a land use that requires a permit from a regional, state, or federal agency to handle, store, emit, or discharge regulated compounds, materials, chemicals, or substances located within one thousand (1,000) linear feet of a public park, school (K­12) as defined by Section 11362.768 of the Health and Safety Code, or property used or zoned for residential purposes. The proposed service station is a land use that requires a permit from a state agency to distribute and store fuel and is proposed to be located within 1,000 linear feet of a property zoned for residential purposes. Therefore, the service station is subject to the requirements of Section 41­199.4 of the SAMC and requires review and approval of a CUP. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15303 (Class 3 ­ New Construction or Conversion of Small Structures) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Benninger to Continue the item. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass Minutes: Staff informed the Commission that the applicant requested a 30­day extension. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 24, 2025 at 5:30 PM in the Council Chambers located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:01 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­9128. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Nuvia Ocampo, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplemental materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting. Comments received after the deadline may not be distributed to the Planning Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.  6 Planning Commission 3/10/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMarch 10, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA JENNIFER OLIVAChair, Ward 6 RepresentativeISURI S. RAMOSVice­Chair,Ward 3 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative CARL BENNINGERWard 4 RepresentativeBAO PHAMWard 3 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPActing Executive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPActing Planning Manager Nuvia OcampoRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Jennifer Oliva, ChairIsuri S. Ramos, Vice­ChairChristopher LeoCarl BenningerBao Pham Manuel J. EscamillaAlan Woo Acting Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPSenior Asst. City Attorney Melissa M. CrosthwaiteActing Planning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Nuvia OcampoROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:36 p.m. with Commissioner Pham arriving at 5:37 p.m.and Commissioner Escamilla arriving at 5:41 p.m.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from February 24, 2025 and March 6,2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo to ApproveConsent Calendar items.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits,Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, andPublic Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic MeetingInformation page for more information). The Planning Commission recommendationon Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, SpecificDevelopments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for finaldetermination. Legal notice was published in the OC Reporter on February 28, 2025and notices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2024­15 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 2800 NORTH MAIN STREET LOCATED WITHIN SPECIFIC PLAN NO. 4(SP4).Project Applicant:     George Manyak with GM Outdoor Inc. (Applicant), on behalfof Centennial Real Estate, Inc. (Property Owner).Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2024­15 to allow for the conversion of two existing freeway oriented,on­premise digital signs to off­premise advertising digital signs (digital billboards)and to allow the digital billboards to exceed the maximum height of 60 feet atMainPlace Mall, an existing indoor shopping mall. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2023­111 will be filed for this project.Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2024­15, asconditioned, to allow for conversion of two existing freeway­orientedon­premise digital signs to digital billboards and to allow the digitalbillboards to continue to exceed 60 feet in height.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the applicant.Applicant, Corey Sams, answered questions from the Commission. Resident, Kyle Kingston, spoke in opposition of this project. Moved by Commissioner Ramos, seconded by Commissioner Benningerto Approved with added conditions.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­04 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 600 WEST SANTA ANA BOULEVARD, UNIT 600, LOCATED WITHIN THEPROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT.Project Applicant:     Child Guidance Center, Inc. (Applicant) on behalf of CivicCenter, LLC (Property Owner).Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­04 to allow a medical office use operated by a government­subsidized, not­for­profit entity on the sixth floor of an existing office building.Pursuant to Section 41­313.5 of the Santa Ana Municipal Code, medical officesoperated by government, government­subsidized, not­for­profit, or philanthropicentities require approval of a CUP.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­108 will be filed for this project.Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­04 asconditioned.Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the applicant. Applicant, Lori Pack, answered questions from the Commission.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla toApprove.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­02 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 1623 WEST SEVENTEENTH STREET LOCATED WITHIN THEGENERAL COMMERCIAL (C2) ZONING DISTRICT.Project Applicant:     David Oh (Applicant) with Top Food Markers, Inc., on behalfof Bolsa­Bushard, LLC (Property Owner).Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­02 and a determination of Public Convenience or Necessity(PCN) to allow the sale of beer, wine, and distilled spirits, for off­premisesconsumption through the operation of a Type­21 Alcoholic Beverage Center (ABC)license at a new neighborhood grocery store, Ole City Market. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2025­03 will be filed for this project.Recommended Actions:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­02 asconditioned; and2. Authorize staff to issue a Letter of Public Convenience or Necessity tothe State Department of Alcoholic Beverage Control.Minutes: Staff provided a brief presentation to the Commission. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Resident, Ana, spoke in opposition to the project.Resident, Martha, spoke in opposition to the project. Applicant, Yvonne, answered questions from the Commission. Commission requested that the item be continued to date uncertain. Moved by Commissioner Benninger, seconded by CommissionerEscamilla to Continue the item.YES: 5 – Isuri Ramos, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 2 – Bao Pham, Alan WooABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 5 – 2 – 0 – 0 – Pass4.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND VARIANCE NO. 2025­01FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND1001 SOUTH FAIRVIEW STREET LOCATED WITHIN THE PLANNEDSHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT.Project Applicant:     IIan Golcheh (Applicant) on behalf of Sej AssetManagement & Investment Company and  Mapocos, LLC. (Property Owners).Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­03 to allow the construction of a new 3,602 square­foot 7­Eleven,3,096 square­foot service station and canopy, and a 3,200 square­footcommercial building, at an existing commercial shopping center. The applicant isalso requesting approval of Variance No. 2025­01 to allow a reduction in therequired front­yard landscaped setback to seven, eight, and twelve feet and areduction in the required landscaped area of an existing setback abuttingresidential uses to zero feet to facilitate the proposed development. The applicantis requesting a CUP pursuant to Section 41­199.4 (Noxious Uses) of the SantaAna Municipal Code (SAMC). The SAMC requires Planning Commission reviewand approval of a CUP to allow the operation of a land use that requires a permitfrom a regional, state, or federal agency to handle, store, emit, or dischargeregulated compounds, materials, chemicals, or substances located within onethousand (1,000) linear feet of a public park, school (K­12) as defined by Section11362.768 of the Health and Safety Code, or property used or zoned forresidential purposes. The proposed service station is a land use that requires apermit from a state agency to distribute and store fuel and is proposed to belocated within 1,000 linear feet of a property zoned for residential purposes.Therefore, the service station is subject to the requirements of Section 41­199.4 ofthe SAMC and requires review and approval of a CUP.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15303 (Class 3 ­ New Construction or Conversion of SmallStructures) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 willbe filed for this project.Recommended Actions:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 asconditioned; and2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned.Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Benninger toContinue the item.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – PassMinutes: Staff informed the Commission that the applicant requested a 30­dayextension.*End of Business Calendar*STAFF COMMENTSMinutes: Staff had comments for the Commission.COMMISSIONER COMMENTSMinutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 24, 2025 at 5:30 PM in the Council Chambers located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:01 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­9128. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Nuvia Ocampo, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplemental materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting. Comments received after the deadline may not be distributed to the Planning Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.  7 Planning Commission 3/10/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMarch 10, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA JENNIFER OLIVAChair, Ward 6 RepresentativeISURI S. RAMOSVice­Chair,Ward 3 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative CARL BENNINGERWard 4 RepresentativeBAO PHAMWard 3 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPActing Executive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPActing Planning Manager Nuvia OcampoRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Jennifer Oliva, ChairIsuri S. Ramos, Vice­ChairChristopher LeoCarl BenningerBao Pham Manuel J. EscamillaAlan Woo Acting Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPSenior Asst. City Attorney Melissa M. CrosthwaiteActing Planning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Nuvia OcampoROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:36 p.m. with Commissioner Pham arriving at 5:37 p.m.and Commissioner Escamilla arriving at 5:41 p.m.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from February 24, 2025 and March 6,2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo to ApproveConsent Calendar items.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits,Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, andPublic Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic MeetingInformation page for more information). The Planning Commission recommendationon Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, SpecificDevelopments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for finaldetermination. Legal notice was published in the OC Reporter on February 28, 2025and notices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2024­15 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 2800 NORTH MAIN STREET LOCATED WITHIN SPECIFIC PLAN NO. 4(SP4).Project Applicant:     George Manyak with GM Outdoor Inc. (Applicant), on behalfof Centennial Real Estate, Inc. (Property Owner).Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2024­15 to allow for the conversion of two existing freeway oriented,on­premise digital signs to off­premise advertising digital signs (digital billboards)and to allow the digital billboards to exceed the maximum height of 60 feet atMainPlace Mall, an existing indoor shopping mall. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2023­111 will be filed for this project.Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2024­15, asconditioned, to allow for conversion of two existing freeway­orientedon­premise digital signs to digital billboards and to allow the digitalbillboards to continue to exceed 60 feet in height.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the applicant.Applicant, Corey Sams, answered questions from the Commission. Resident, Kyle Kingston, spoke in opposition of this project. Moved by Commissioner Ramos, seconded by Commissioner Benningerto Approved with added conditions.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­04 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 600 WEST SANTA ANA BOULEVARD, UNIT 600, LOCATED WITHIN THEPROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT.Project Applicant:     Child Guidance Center, Inc. (Applicant) on behalf of CivicCenter, LLC (Property Owner).Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­04 to allow a medical office use operated by a government­subsidized, not­for­profit entity on the sixth floor of an existing office building.Pursuant to Section 41­313.5 of the Santa Ana Municipal Code, medical officesoperated by government, government­subsidized, not­for­profit, or philanthropicentities require approval of a CUP.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­108 will be filed for this project.Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­04 asconditioned.Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the applicant. Applicant, Lori Pack, answered questions from the Commission.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla toApprove.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­02 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 1623 WEST SEVENTEENTH STREET LOCATED WITHIN THEGENERAL COMMERCIAL (C2) ZONING DISTRICT.Project Applicant:     David Oh (Applicant) with Top Food Markers, Inc., on behalfof Bolsa­Bushard, LLC (Property Owner).Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­02 and a determination of Public Convenience or Necessity(PCN) to allow the sale of beer, wine, and distilled spirits, for off­premisesconsumption through the operation of a Type­21 Alcoholic Beverage Center (ABC)license at a new neighborhood grocery store, Ole City Market. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 1, Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2025­03 will be filed for this project.Recommended Actions:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­02 asconditioned; and2. Authorize staff to issue a Letter of Public Convenience or Necessity tothe State Department of Alcoholic Beverage Control.Minutes: Staff provided a brief presentation to the Commission. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Resident, Ana, spoke in opposition to the project.Resident, Martha, spoke in opposition to the project. Applicant, Yvonne, answered questions from the Commission. Commission requested that the item be continued to date uncertain. Moved by Commissioner Benninger, seconded by CommissionerEscamilla to Continue the item.YES: 5 – Isuri Ramos, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 2 – Bao Pham, Alan WooABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 5 – 2 – 0 – 0 – Pass4.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND VARIANCE NO. 2025­01FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND1001 SOUTH FAIRVIEW STREET LOCATED WITHIN THE PLANNEDSHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT.Project Applicant:     IIan Golcheh (Applicant) on behalf of Sej AssetManagement & Investment Company and  Mapocos, LLC. (Property Owners).Proposed Project:    Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­03 to allow the construction of a new 3,602 square­foot 7­Eleven,3,096 square­foot service station and canopy, and a 3,200 square­footcommercial building, at an existing commercial shopping center. The applicant isalso requesting approval of Variance No. 2025­01 to allow a reduction in therequired front­yard landscaped setback to seven, eight, and twelve feet and areduction in the required landscaped area of an existing setback abuttingresidential uses to zero feet to facilitate the proposed development. The applicantis requesting a CUP pursuant to Section 41­199.4 (Noxious Uses) of the SantaAna Municipal Code (SAMC). The SAMC requires Planning Commission reviewand approval of a CUP to allow the operation of a land use that requires a permitfrom a regional, state, or federal agency to handle, store, emit, or dischargeregulated compounds, materials, chemicals, or substances located within onethousand (1,000) linear feet of a public park, school (K­12) as defined by Section11362.768 of the Health and Safety Code, or property used or zoned forresidential purposes. The proposed service station is a land use that requires apermit from a state agency to distribute and store fuel and is proposed to belocated within 1,000 linear feet of a property zoned for residential purposes.Therefore, the service station is subject to the requirements of Section 41­199.4 ofthe SAMC and requires review and approval of a CUP.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15303 (Class 3 ­ New Construction or Conversion of SmallStructures) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 willbe filed for this project.Recommended Actions:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 asconditioned; and2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned.Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Benninger toContinue the item.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – PassMinutes: Staff informed the Commission that the applicant requested a 30­dayextension.*End of Business Calendar*STAFF COMMENTSMinutes: Staff had comments for the Commission.COMMISSIONER COMMENTSMinutes: Commission had comments for staff.ADJOURNMENTThe next meeting of the Planning Commission will be on March 24, 2025 at 5:30 PM in theCouncil Chambers located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.Minutes: Meeting was adjourned at 8:01 p.m.APPEAL INFORMATIONThe formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­dayappeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the dayfollowing the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision orrequirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, orgroup. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the requiredfiling fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of theCommission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observedholiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the nextday City Hall is open for public business. Please note: Under California Government CodeSec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a publichearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (orsomeone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received bythe Planning Commission or City Council at or before the hearing.MEETING INFORMATIONIf you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials.1. Connecting directly from your computer:Click on the link on top of this agenda ORGo to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The MeetingID is listed at the top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us knowyou wish to speak. You will have 3 minutes.2. Connecting via the Zoom App:Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store.Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, yourname, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us knowyou wish to speak. You will have 3 minutes.3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­9128. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Nuvia Ocampo, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplemental materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting. Comments received after the deadline may not be distributed to the Planning Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.  8 Planning Commission 3/10/2025