Loading...
HomeMy WebLinkAboutPacket 10.27.25Planning Commission Regular Meeting Agenda October 27, 2025 5:30 P.M. Council Chamber 22 Civic Center Plaza Santa Ana, CA  Members of the public may attend this meeting in­person or join via Zoom. Join from your computer: https://zoom.us/j/83512483146 Join from your mobile phone via Zoom App. Meeting ID:83512483146 Dial in from a mobile phone or landline.(669) 900­ 6833; Meeting ID: 83512483146 *For viewing only: www.youtube.com/cityofsantaanavideos. Please note: There is up to a 30 second delay when viewing the meeting via YouTube. If you plan to provide a public comment during the meeting, please join the meeting via Zoom. For detailed participation and commenting options, please review the instructions provided at the end of this agenda. To download or view each item, select either Download PDF or View Item Details to the right of the agenda title.  ISURI S. RAMOS Chair, Ward 3 Representative CARL BENNINGER Vice­Chair Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEO Citywide Representative MANUEL J. ESCAMILLA Ward 2 Representative JENNIFER OLIVA Ward 6 Representative BAO PHAM Ward 1 Representative ALAN WOO Ward 5 Representative Ali Pezeshkpour, AICP Executive Director Melissa M. Crosthwaite Legal Counsel Ricardo Soto, AICP Planning Manager Gema Zapien Recording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, Chair Carl Benninger, Vice­Chair Christopher Leo Manuel J. Escamilla Jennifer Oliva Bao Pham Alan Woo  Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Gema Zapien ROLL CALL PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from October 13, 2025. b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on October 17, 2025 and notices were mailed on said date.  1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1982­18, FOR THE PROPERTY LOCATED AT 5311 WEST MCFADDEN AVENUE LOCATED WITHIN THE SINGLE­FAMILY RESIDENCE (R1) ZONING DISTRICT Project Applicant:      Rev. Fr. Karekin Bedourian with Ari Guiragos Minassian School (Applicant) representing Forty Martyrs Armenian Church (Property Owner) Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 1982­18­MOD­1 to modify CUP No. 1982­18 and facilitate the construction of a new two­story, 4,846­square­foot classroom building for the existing private school. Environmental Impact: In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 14, Section 15314 (Minor Additions to School) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2023­34 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1982­18­MOD­1 AS CONDITIONED, MODIFYING CUP NO. 1982­18, TO FACILITATE THE CONSTRUCTION OF A NEW PRIVATE SCHOOL BUILDING WITHIN AN EXISTING CHURCH CAMPUS LOCATED AT 5311 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 108­073­13) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 1982­18­MOD­1, as conditioned. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS COMMISSIONER COMMENTS ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on November 10, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.     Planning CommissionRegular Meeting AgendaOctober 27, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA Members of the public may attend this meeting in­person or join via Zoom.Join from your computer: https://zoom.us/j/83512483146Join from your mobile phone via Zoom App. Meeting ID:83512483146Dial in from a mobile phone or landline.(669) 900­ 6833; Meeting ID: 83512483146*For viewing only: www.youtube.com/cityofsantaanavideos. Please note: There is up to a 30second delay when viewing the meeting via YouTube. If you plan to provide a public commentduring the meeting, please join the meeting via Zoom.For detailed participation and commenting options, please review the instructionsprovided at the end of this agenda. To download or view each item, select either Download PDF or View Item Details to the right of the agenda title.  ISURI S. RAMOS Chair, Ward 3 Representative CARL BENNINGER Vice­Chair Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEO Citywide Representative MANUEL J. ESCAMILLA Ward 2 Representative JENNIFER OLIVA Ward 6 Representative BAO PHAM Ward 1 Representative ALAN WOO Ward 5 Representative Ali Pezeshkpour, AICP Executive Director Melissa M. Crosthwaite Legal Counsel Ricardo Soto, AICP Planning Manager Gema Zapien Recording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, Chair Carl Benninger, Vice­Chair Christopher Leo Manuel J. Escamilla Jennifer Oliva Bao Pham Alan Woo  Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Gema Zapien ROLL CALL PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from October 13, 2025. b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on October 17, 2025 and notices were mailed on said date.  1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1982­18, FOR THE PROPERTY LOCATED AT 5311 WEST MCFADDEN AVENUE LOCATED WITHIN THE SINGLE­FAMILY RESIDENCE (R1) ZONING DISTRICT Project Applicant:      Rev. Fr. Karekin Bedourian with Ari Guiragos Minassian School (Applicant) representing Forty Martyrs Armenian Church (Property Owner) Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 1982­18­MOD­1 to modify CUP No. 1982­18 and facilitate the construction of a new two­story, 4,846­square­foot classroom building for the existing private school. Environmental Impact: In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 14, Section 15314 (Minor Additions to School) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2023­34 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1982­18­MOD­1 AS CONDITIONED, MODIFYING CUP NO. 1982­18, TO FACILITATE THE CONSTRUCTION OF A NEW PRIVATE SCHOOL BUILDING WITHIN AN EXISTING CHURCH CAMPUS LOCATED AT 5311 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 108­073­13) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 1982­18­MOD­1, as conditioned. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS COMMISSIONER COMMENTS ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on November 10, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.     Planning CommissionRegular Meeting AgendaOctober 27, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA Members of the public may attend this meeting in­person or join via Zoom.Join from your computer: https://zoom.us/j/83512483146Join from your mobile phone via Zoom App. Meeting ID:83512483146Dial in from a mobile phone or landline.(669) 900­ 6833; Meeting ID: 83512483146*For viewing only: www.youtube.com/cityofsantaanavideos. Please note: There is up to a 30second delay when viewing the meeting via YouTube. If you plan to provide a public commentduring the meeting, please join the meeting via Zoom.For detailed participation and commenting options, please review the instructionsprovided at the end of this agenda.To download or view each item, select either Download PDF or View Item Details tothe right of the agenda title. ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­ChairWard 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, Chair Carl Benninger, Vice­Chair Christopher Leo Manuel J. Escamilla Jennifer Oliva Bao Pham Alan Woo  Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Gema Zapien ROLL CALL PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from October 13, 2025. b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on October 17, 2025 and notices were mailed on said date.  1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1982­18, FOR THE PROPERTY LOCATED AT 5311 WEST MCFADDEN AVENUE LOCATED WITHIN THE SINGLE­FAMILY RESIDENCE (R1) ZONING DISTRICT Project Applicant:      Rev. Fr. Karekin Bedourian with Ari Guiragos Minassian School (Applicant) representing Forty Martyrs Armenian Church (Property Owner) Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 1982­18­MOD­1 to modify CUP No. 1982­18 and facilitate the construction of a new two­story, 4,846­square­foot classroom building for the existing private school. Environmental Impact: In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 14, Section 15314 (Minor Additions to School) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2023­34 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1982­18­MOD­1 AS CONDITIONED, MODIFYING CUP NO. 1982­18, TO FACILITATE THE CONSTRUCTION OF A NEW PRIVATE SCHOOL BUILDING WITHIN AN EXISTING CHURCH CAMPUS LOCATED AT 5311 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 108­073­13) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 1982­18­MOD­1, as conditioned. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS COMMISSIONER COMMENTS ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on November 10, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.     Planning CommissionRegular Meeting AgendaOctober 27, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA Members of the public may attend this meeting in­person or join via Zoom.Join from your computer: https://zoom.us/j/83512483146Join from your mobile phone via Zoom App. Meeting ID:83512483146Dial in from a mobile phone or landline.(669) 900­ 6833; Meeting ID: 83512483146*For viewing only: www.youtube.com/cityofsantaanavideos. Please note: There is up to a 30second delay when viewing the meeting via YouTube. If you plan to provide a public commentduring the meeting, please join the meeting via Zoom.For detailed participation and commenting options, please review the instructionsprovided at the end of this agenda.To download or view each item, select either Download PDF or View Item Details tothe right of the agenda title. ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­ChairWard 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLPLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from October 13, 2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on October 17, 2025 and notices were mailed on said date.  1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1982­18, FOR THE PROPERTY LOCATED AT 5311 WEST MCFADDEN AVENUE LOCATED WITHIN THE SINGLE­FAMILY RESIDENCE (R1) ZONING DISTRICT Project Applicant:      Rev. Fr. Karekin Bedourian with Ari Guiragos Minassian School (Applicant) representing Forty Martyrs Armenian Church (Property Owner) Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 1982­18­MOD­1 to modify CUP No. 1982­18 and facilitate the construction of a new two­story, 4,846­square­foot classroom building for the existing private school. Environmental Impact: In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 14, Section 15314 (Minor Additions to School) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2023­34 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1982­18­MOD­1 AS CONDITIONED, MODIFYING CUP NO. 1982­18, TO FACILITATE THE CONSTRUCTION OF A NEW PRIVATE SCHOOL BUILDING WITHIN AN EXISTING CHURCH CAMPUS LOCATED AT 5311 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 108­073­13) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 1982­18­MOD­1, as conditioned. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS COMMISSIONER COMMENTS ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on November 10, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.     Planning CommissionRegular Meeting AgendaOctober 27, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA Members of the public may attend this meeting in­person or join via Zoom.Join from your computer: https://zoom.us/j/83512483146Join from your mobile phone via Zoom App. Meeting ID:83512483146Dial in from a mobile phone or landline.(669) 900­ 6833; Meeting ID: 83512483146*For viewing only: www.youtube.com/cityofsantaanavideos. Please note: There is up to a 30second delay when viewing the meeting via YouTube. If you plan to provide a public commentduring the meeting, please join the meeting via Zoom.For detailed participation and commenting options, please review the instructionsprovided at the end of this agenda.To download or view each item, select either Download PDF or View Item Details tothe right of the agenda title. ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­ChairWard 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLPLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from October 13, 2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticewas published in the OC Reporter on October 17, 2025 and notices were mailedon said date. 1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1982­18, FOR THEPROPERTY LOCATED AT 5311 WEST MCFADDEN AVENUE LOCATEDWITHIN THE SINGLE­FAMILY RESIDENCE (R1) ZONING DISTRICTProject Applicant:      Rev. Fr. Karekin Bedourian with Ari Guiragos MinassianSchool (Applicant) representing Forty Martyrs Armenian Church (Property Owner)Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 1982­18­MOD­1 to modify CUP No. 1982­18 and facilitate theconstruction of a new two­story, 4,846­square­foot classroom building for theexisting private school.Environmental Impact: In accordance with the California Environmental QualityAct (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 14, Section 15314 (Minor Additions to School) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2023­34 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1982­18­MOD­1 ASCONDITIONED, MODIFYING CUP NO. 1982­18, TO FACILITATE THECONSTRUCTION OF A NEW PRIVATE SCHOOL BUILDING WITHIN ANEXISTING CHURCH CAMPUS LOCATED AT 5311 WEST MCFADDENAVENUE (APN: 108­073­13)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 1982­18­MOD­1,as conditioned.*End of Business Calendar*STAFF COMMENTSCOMMISSIONER COMMENTSADJOURNMENTThe next meeting of the Planning Commission will be on November 10, 2025, at 5:30 PM inthe Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.     Planning CommissionRegular Meeting AgendaOctober 27, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA Members of the public may attend this meeting in­person or join via Zoom.Join from your computer: https://zoom.us/j/83512483146Join from your mobile phone via Zoom App. Meeting ID:83512483146Dial in from a mobile phone or landline.(669) 900­ 6833; Meeting ID: 83512483146*For viewing only: www.youtube.com/cityofsantaanavideos. Please note: There is up to a 30second delay when viewing the meeting via YouTube. If you plan to provide a public commentduring the meeting, please join the meeting via Zoom.For detailed participation and commenting options, please review the instructionsprovided at the end of this agenda.To download or view each item, select either Download PDF or View Item Details tothe right of the agenda title. ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­ChairWard 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLPLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from October 13, 2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticewas published in the OC Reporter on October 17, 2025 and notices were mailedon said date. 1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1982­18, FOR THEPROPERTY LOCATED AT 5311 WEST MCFADDEN AVENUE LOCATEDWITHIN THE SINGLE­FAMILY RESIDENCE (R1) ZONING DISTRICTProject Applicant:      Rev. Fr. Karekin Bedourian with Ari Guiragos MinassianSchool (Applicant) representing Forty Martyrs Armenian Church (Property Owner)Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 1982­18­MOD­1 to modify CUP No. 1982­18 and facilitate theconstruction of a new two­story, 4,846­square­foot classroom building for theexisting private school.Environmental Impact: In accordance with the California Environmental QualityAct (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 14, Section 15314 (Minor Additions to School) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2023­34 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1982­18­MOD­1 ASCONDITIONED, MODIFYING CUP NO. 1982­18, TO FACILITATE THECONSTRUCTION OF A NEW PRIVATE SCHOOL BUILDING WITHIN ANEXISTING CHURCH CAMPUS LOCATED AT 5311 WEST MCFADDENAVENUE (APN: 108­073­13)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 1982­18­MOD­1,as conditioned.*End of Business Calendar*STAFF COMMENTSCOMMISSIONER COMMENTSADJOURNMENTThe next meeting of the Planning Commission will be on November 10, 2025, at 5:30 PM inthe Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.APPEAL INFORMATIONThe formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­dayappeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the dayfollowing the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision orrequirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, orgroup. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the requiredfiling fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of theCommission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observedholiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the nextday City Hall is open for public business. Please note: Under California Government CodeSec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a publichearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (orsomeone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received bythe Planning Commission or City Council at or before the hearing.MEETING INFORMATIONIf you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials.1. Connecting directly from your computer:Click on the link on top of this agenda ORGo to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The MeetingID is listed at the top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us knowyou wish to speak. You will have 3 minutes.2. Connecting via the Zoom App:Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store.Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, yourname, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us knowyou wish to speak. You will have 3 minutes.3. Dialing in from a mobile phone or landline:Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed atthe top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes.Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.     Planning Commission DRAFT Regular Meeting Agenda Minutes October 13, 2025 5:30 P.M. Council Chamber 22 Civic Center Plaza Santa Ana, CA  ISURI S. RAMOS Chair, Ward 3 Representative CARL BENNINGER Vice­Chair, Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEO Citywide Representative MANUEL J. ESCAMILLA Ward 2 Representative JENNIFER OLIVA Ward 6 Representative BAO PHAM Ward 1 Representative ALAN WOO Ward 5 Representative Ali Pezeshkpour, AICP Executive Director Melissa M. Crosthwaite Legal Counsel Ricardo Soto, AICP Planning Manager Gema Zapien Recording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, Chair Carl Benninger, Vice­Chair Christopher Leo Manuel J. Escamilla Jennifer Oliva Bao Pham Alan Woo  Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Gema Zapien ROLL CALL Minutes: Quorum was reached at 5:35 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38 PM and Commissioners Benninger and Oliva absent.  PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from September 22, 2025. b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on October 3, 2025 and notices were mailed on said date.  1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AND 2025­19 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 113 EAST FOURTH STREET, LOCATED WITHIN THE TRANSIT ZONING CODE (SD­84) ZONING DISTRICT. Project Applicant:      Alexa Garcia with IG Drafting and Design, representing Tacos Los Cholos (Applicant) and QOZB III, LLC. (Property Owner) Proposed Project:     Applicant is seeking approvals for Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­18 to allow the sale of beer and wine for on­premises consumption through a Type­41 license from the Department of Alcoholic Beverage Control (ABC) and Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­19 to allow for the after­hours operations at an eating establishment. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2025­80 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AS CONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­ PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THE DEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATING ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­19 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION AT AN EATING ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­18 for the sale of beer and wine for on­premises consumption as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­19 for after­hours operation as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant. Alexa Garcia, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission via zoom. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Woo to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass 2.TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE HARBOR MIXED­USED TRANSIT CORRIDOR SPECIFIC PLAN (SP2) ZONING DISTRICT. Project Applicant:      Ventus Group, LLC (Applicant) on behalf of Ing Wen Hwang (Property Owner) Proposed Project: Applicant is requesting approval of Tentative Tract Map (TM) No. 2025­07 for condominium purposes to allow the construction of a thirty­unit, three­story residential townhome development at 501 S. Harbor Blvd., and 3706 and 3712 W. Camille St. The development project is consistent with the California Subdivision Map Act and Chapter 34 of the Santa Ana Municipal Code. Environmental Impact:In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is within the scope of the 2014 Environmental Impact Report for SP2. Categorical Exemption ER No. 2024­15 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 (COUNTY MAP NO. 19295) AS CONDITIONED TO ALLOW A THIRTY­UNIT SUBDIVISION FOR CONDOMINIUM PURPOSES FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD, 3706 AND 3712 WEST CAMILLE STREET (APNS: 144­303­01, 144­303­03 & 144­303­04) Recommended Action: Adopt a resolution approving Tentative Tract Map No. 2025­07 (County Map No. 19295) as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant. Mike O’Melveny and Peter Duarte, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission. Resident Richey Madison provided public comments via Zoom regarding road safety concerns. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve with added conditions. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on October 27, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 7:09 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.   TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  1 Planning Commission 10/13/2025     Planning CommissionDRAFT Regular Meeting Agenda MinutesOctober 13, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, Chair Carl Benninger, Vice­Chair Christopher Leo Manuel J. Escamilla Jennifer Oliva Bao Pham Alan Woo  Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Gema Zapien ROLL CALL Minutes: Quorum was reached at 5:35 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38 PM and Commissioners Benninger and Oliva absent.  PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from September 22, 2025. b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on October 3, 2025 and notices were mailed on said date.  1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AND 2025­19 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 113 EAST FOURTH STREET, LOCATED WITHIN THE TRANSIT ZONING CODE (SD­84) ZONING DISTRICT. Project Applicant:      Alexa Garcia with IG Drafting and Design, representing Tacos Los Cholos (Applicant) and QOZB III, LLC. (Property Owner) Proposed Project:     Applicant is seeking approvals for Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­18 to allow the sale of beer and wine for on­premises consumption through a Type­41 license from the Department of Alcoholic Beverage Control (ABC) and Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­19 to allow for the after­hours operations at an eating establishment. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2025­80 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AS CONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­ PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THE DEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATING ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­19 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION AT AN EATING ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­18 for the sale of beer and wine for on­premises consumption as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­19 for after­hours operation as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant. Alexa Garcia, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission via zoom. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Woo to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass 2.TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE HARBOR MIXED­USED TRANSIT CORRIDOR SPECIFIC PLAN (SP2) ZONING DISTRICT. Project Applicant:      Ventus Group, LLC (Applicant) on behalf of Ing Wen Hwang (Property Owner) Proposed Project: Applicant is requesting approval of Tentative Tract Map (TM) No. 2025­07 for condominium purposes to allow the construction of a thirty­unit, three­story residential townhome development at 501 S. Harbor Blvd., and 3706 and 3712 W. Camille St. The development project is consistent with the California Subdivision Map Act and Chapter 34 of the Santa Ana Municipal Code. Environmental Impact:In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is within the scope of the 2014 Environmental Impact Report for SP2. Categorical Exemption ER No. 2024­15 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 (COUNTY MAP NO. 19295) AS CONDITIONED TO ALLOW A THIRTY­UNIT SUBDIVISION FOR CONDOMINIUM PURPOSES FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD, 3706 AND 3712 WEST CAMILLE STREET (APNS: 144­303­01, 144­303­03 & 144­303­04) Recommended Action: Adopt a resolution approving Tentative Tract Map No. 2025­07 (County Map No. 19295) as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant. Mike O’Melveny and Peter Duarte, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission. Resident Richey Madison provided public comments via Zoom regarding road safety concerns. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve with added conditions. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on October 27, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 7:09 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.   TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  2 Planning Commission 10/13/2025     Planning CommissionDRAFT Regular Meeting Agenda MinutesOctober 13, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:35 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38PM and Commissioners Benninger and Oliva absent. PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from September 22, 2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on October 3, 2025 and notices were mailed on said date.  1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AND 2025­19 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 113 EAST FOURTH STREET, LOCATED WITHIN THE TRANSIT ZONING CODE (SD­84) ZONING DISTRICT. Project Applicant:      Alexa Garcia with IG Drafting and Design, representing Tacos Los Cholos (Applicant) and QOZB III, LLC. (Property Owner) Proposed Project:     Applicant is seeking approvals for Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­18 to allow the sale of beer and wine for on­premises consumption through a Type­41 license from the Department of Alcoholic Beverage Control (ABC) and Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­19 to allow for the after­hours operations at an eating establishment. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2025­80 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AS CONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­ PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THE DEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATING ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­19 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION AT AN EATING ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­18 for the sale of beer and wine for on­premises consumption as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­19 for after­hours operation as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant. Alexa Garcia, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission via zoom. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Woo to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass 2.TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE HARBOR MIXED­USED TRANSIT CORRIDOR SPECIFIC PLAN (SP2) ZONING DISTRICT. Project Applicant:      Ventus Group, LLC (Applicant) on behalf of Ing Wen Hwang (Property Owner) Proposed Project: Applicant is requesting approval of Tentative Tract Map (TM) No. 2025­07 for condominium purposes to allow the construction of a thirty­unit, three­story residential townhome development at 501 S. Harbor Blvd., and 3706 and 3712 W. Camille St. The development project is consistent with the California Subdivision Map Act and Chapter 34 of the Santa Ana Municipal Code. Environmental Impact:In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is within the scope of the 2014 Environmental Impact Report for SP2. Categorical Exemption ER No. 2024­15 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 (COUNTY MAP NO. 19295) AS CONDITIONED TO ALLOW A THIRTY­UNIT SUBDIVISION FOR CONDOMINIUM PURPOSES FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD, 3706 AND 3712 WEST CAMILLE STREET (APNS: 144­303­01, 144­303­03 & 144­303­04) Recommended Action: Adopt a resolution approving Tentative Tract Map No. 2025­07 (County Map No. 19295) as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant. Mike O’Melveny and Peter Duarte, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission. Resident Richey Madison provided public comments via Zoom regarding road safety concerns. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve with added conditions. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on October 27, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 7:09 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.   TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  3 Planning Commission 10/13/2025     Planning CommissionDRAFT Regular Meeting Agenda MinutesOctober 13, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:35 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38PM and Commissioners Benninger and Oliva absent. PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from September 22, 2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. EscamillaNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl BenningerStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). The PlanningCommission recommendation on Zoning and General Plan amendments,Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will beforwarded to the City Council for final determination. Legal notice was publishedin the OC Reporter on October 3, 2025 and notices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AND 2025­19 FOR THEPROPERTY LOCATED AT 113 EAST FOURTH STREET, LOCATED WITHINTHE TRANSIT ZONING CODE (SD­84) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Alexa Garcia with IG Drafting and Design, representingTacos Los Cholos (Applicant) and QOZB III, LLC. (Property Owner)Proposed Project:     Applicant is seeking approvals for Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­18 to allow the sale of beer and wine for on­premisesconsumption through a Type­41 license from the Department of AlcoholicBeverage Control (ABC) and Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­19 to allowfor the after­hours operations at an eating establishment.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) of the CEQA Guidelines.Categorical Exemption ER No. 2025­80 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 ASCONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THEDEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATINGESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­19 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION AT AN EATING ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­18 for the sale of beer and wine for on­premises consumption as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­19 for after­hours operation as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant. Alexa Garcia, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission via zoom. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Woo to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass 2.TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE HARBOR MIXED­USED TRANSIT CORRIDOR SPECIFIC PLAN (SP2) ZONING DISTRICT. Project Applicant:      Ventus Group, LLC (Applicant) on behalf of Ing Wen Hwang (Property Owner) Proposed Project: Applicant is requesting approval of Tentative Tract Map (TM) No. 2025­07 for condominium purposes to allow the construction of a thirty­unit, three­story residential townhome development at 501 S. Harbor Blvd., and 3706 and 3712 W. Camille St. The development project is consistent with the California Subdivision Map Act and Chapter 34 of the Santa Ana Municipal Code. Environmental Impact:In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is within the scope of the 2014 Environmental Impact Report for SP2. Categorical Exemption ER No. 2024­15 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 (COUNTY MAP NO. 19295) AS CONDITIONED TO ALLOW A THIRTY­UNIT SUBDIVISION FOR CONDOMINIUM PURPOSES FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD, 3706 AND 3712 WEST CAMILLE STREET (APNS: 144­303­01, 144­303­03 & 144­303­04) Recommended Action: Adopt a resolution approving Tentative Tract Map No. 2025­07 (County Map No. 19295) as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant. Mike O’Melveny and Peter Duarte, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission. Resident Richey Madison provided public comments via Zoom regarding road safety concerns. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve with added conditions. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on October 27, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 7:09 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.   TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  4 Planning Commission 10/13/2025     Planning CommissionDRAFT Regular Meeting Agenda MinutesOctober 13, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:35 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38PM and Commissioners Benninger and Oliva absent. PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from September 22, 2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. EscamillaNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl BenningerStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). The PlanningCommission recommendation on Zoning and General Plan amendments,Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will beforwarded to the City Council for final determination. Legal notice was publishedin the OC Reporter on October 3, 2025 and notices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AND 2025­19 FOR THEPROPERTY LOCATED AT 113 EAST FOURTH STREET, LOCATED WITHINTHE TRANSIT ZONING CODE (SD­84) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Alexa Garcia with IG Drafting and Design, representingTacos Los Cholos (Applicant) and QOZB III, LLC. (Property Owner)Proposed Project:     Applicant is seeking approvals for Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­18 to allow the sale of beer and wine for on­premisesconsumption through a Type­41 license from the Department of AlcoholicBeverage Control (ABC) and Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­19 to allowfor the after­hours operations at an eating establishment.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) of the CEQA Guidelines.Categorical Exemption ER No. 2025­80 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 ASCONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THEDEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATINGESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­19 ASCONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION AT AN EATINGESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03)Recommended Actions:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­18 forthe sale of beer and wine for on­premises consumption asconditioned; and2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­19 forafter­hours operation as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the applicant.Alexa Garcia, on behalf of the applicant, answered questions from theCommission via zoom.Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Woo toApprove.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.EscamillaNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl BenningerStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass2.TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 FOR THE PROPERTY LOCATED AT501 SOUTH HARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE HARBORMIXED­USED TRANSIT CORRIDOR SPECIFIC PLAN (SP2) ZONINGDISTRICT.Project Applicant:      Ventus Group, LLC (Applicant) on behalf of Ing Wen Hwang(Property Owner)Proposed Project: Applicant is requesting approval of Tentative Tract Map (TM)No. 2025­07 for condominium purposes to allow the construction of a thirty­unit,three­story residential townhome development at 501 S. Harbor Blvd., and 3706and 3712 W. Camille St. The development project is consistent with the CaliforniaSubdivision Map Act and Chapter 34 of the Santa Ana Municipal Code.Environmental Impact:In accordance with the California Environmental QualityAct (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is within the scope of the 2014Environmental Impact Report for SP2. Categorical Exemption ER No. 2024­15 willbe filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 (COUNTY MAP NO. 19295) AS CONDITIONED TO ALLOW A THIRTY­UNIT SUBDIVISION FOR CONDOMINIUM PURPOSES FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD, 3706 AND 3712 WEST CAMILLE STREET (APNS: 144­303­01, 144­303­03 & 144­303­04) Recommended Action: Adopt a resolution approving Tentative Tract Map No. 2025­07 (County Map No. 19295) as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant. Mike O’Melveny and Peter Duarte, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission. Resident Richey Madison provided public comments via Zoom regarding road safety concerns. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve with added conditions. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on October 27, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 7:09 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.   TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  5 Planning Commission 10/13/2025     Planning CommissionDRAFT Regular Meeting Agenda MinutesOctober 13, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:35 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38PM and Commissioners Benninger and Oliva absent. PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from September 22, 2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. EscamillaNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl BenningerStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). The PlanningCommission recommendation on Zoning and General Plan amendments,Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will beforwarded to the City Council for final determination. Legal notice was publishedin the OC Reporter on October 3, 2025 and notices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AND 2025­19 FOR THEPROPERTY LOCATED AT 113 EAST FOURTH STREET, LOCATED WITHINTHE TRANSIT ZONING CODE (SD­84) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Alexa Garcia with IG Drafting and Design, representingTacos Los Cholos (Applicant) and QOZB III, LLC. (Property Owner)Proposed Project:     Applicant is seeking approvals for Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­18 to allow the sale of beer and wine for on­premisesconsumption through a Type­41 license from the Department of AlcoholicBeverage Control (ABC) and Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­19 to allowfor the after­hours operations at an eating establishment.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) of the CEQA Guidelines.Categorical Exemption ER No. 2025­80 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 ASCONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THEDEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATINGESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­19 ASCONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION AT AN EATINGESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03)Recommended Actions:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­18 forthe sale of beer and wine for on­premises consumption asconditioned; and2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­19 forafter­hours operation as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the applicant.Alexa Garcia, on behalf of the applicant, answered questions from theCommission via zoom.Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Woo toApprove.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.EscamillaNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl BenningerStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass2.TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 FOR THE PROPERTY LOCATED AT501 SOUTH HARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE HARBORMIXED­USED TRANSIT CORRIDOR SPECIFIC PLAN (SP2) ZONINGDISTRICT.Project Applicant:      Ventus Group, LLC (Applicant) on behalf of Ing Wen Hwang(Property Owner)Proposed Project: Applicant is requesting approval of Tentative Tract Map (TM)No. 2025­07 for condominium purposes to allow the construction of a thirty­unit,three­story residential townhome development at 501 S. Harbor Blvd., and 3706and 3712 W. Camille St. The development project is consistent with the CaliforniaSubdivision Map Act and Chapter 34 of the Santa Ana Municipal Code.Environmental Impact:In accordance with the California Environmental QualityAct (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is within the scope of the 2014Environmental Impact Report for SP2. Categorical Exemption ER No. 2024­15 willbe filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 (COUNTY MAP NO.19295) AS CONDITIONED TO ALLOW A THIRTY­UNIT SUBDIVISION FORCONDOMINIUM PURPOSES FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTHHARBOR BOULEVARD, 3706 AND 3712 WEST CAMILLE STREET (APNS:144­303­01, 144­303­03 & 144­303­04)Recommended Action:Adopt a resolution approving Tentative Tract Map No. 2025­07 (County MapNo. 19295) as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the applicant.Mike O’Melveny and Peter Duarte, on behalf of the applicant, answeredquestions from the Commission.Resident Richey Madison provided public comments via Zoom regarding roadsafety concerns.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo toApprove with added conditions.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.EscamillaNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl BenningerStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass*End of Business Calendar*STAFF COMMENTSMinutes: Staff had comments for the Commission.COMMISSIONER COMMENTSMinutes: Commission had comments for staff.ADJOURNMENTThe next meeting of the Planning Commission will be on October 27, 2025, at 5:30 PM in theCouncil Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.Minutes: Meeting was adjourned at 7:09 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.   TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  6 Planning Commission 10/13/2025     Planning CommissionDRAFT Regular Meeting Agenda MinutesOctober 13, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:35 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38PM and Commissioners Benninger and Oliva absent. PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from September 22, 2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. EscamillaNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl BenningerStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). The PlanningCommission recommendation on Zoning and General Plan amendments,Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will beforwarded to the City Council for final determination. Legal notice was publishedin the OC Reporter on October 3, 2025 and notices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AND 2025­19 FOR THEPROPERTY LOCATED AT 113 EAST FOURTH STREET, LOCATED WITHINTHE TRANSIT ZONING CODE (SD­84) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Alexa Garcia with IG Drafting and Design, representingTacos Los Cholos (Applicant) and QOZB III, LLC. (Property Owner)Proposed Project:     Applicant is seeking approvals for Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­18 to allow the sale of beer and wine for on­premisesconsumption through a Type­41 license from the Department of AlcoholicBeverage Control (ABC) and Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­19 to allowfor the after­hours operations at an eating establishment.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) of the CEQA Guidelines.Categorical Exemption ER No. 2025­80 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 ASCONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THEDEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATINGESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­19 ASCONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION AT AN EATINGESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03)Recommended Actions:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­18 forthe sale of beer and wine for on­premises consumption asconditioned; and2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­19 forafter­hours operation as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the applicant.Alexa Garcia, on behalf of the applicant, answered questions from theCommission via zoom.Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Woo toApprove.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.EscamillaNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl BenningerStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass2.TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 FOR THE PROPERTY LOCATED AT501 SOUTH HARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE HARBORMIXED­USED TRANSIT CORRIDOR SPECIFIC PLAN (SP2) ZONINGDISTRICT.Project Applicant:      Ventus Group, LLC (Applicant) on behalf of Ing Wen Hwang(Property Owner)Proposed Project: Applicant is requesting approval of Tentative Tract Map (TM)No. 2025­07 for condominium purposes to allow the construction of a thirty­unit,three­story residential townhome development at 501 S. Harbor Blvd., and 3706and 3712 W. Camille St. The development project is consistent with the CaliforniaSubdivision Map Act and Chapter 34 of the Santa Ana Municipal Code.Environmental Impact:In accordance with the California Environmental QualityAct (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is within the scope of the 2014Environmental Impact Report for SP2. Categorical Exemption ER No. 2024­15 willbe filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 (COUNTY MAP NO.19295) AS CONDITIONED TO ALLOW A THIRTY­UNIT SUBDIVISION FORCONDOMINIUM PURPOSES FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTHHARBOR BOULEVARD, 3706 AND 3712 WEST CAMILLE STREET (APNS:144­303­01, 144­303­03 & 144­303­04)Recommended Action:Adopt a resolution approving Tentative Tract Map No. 2025­07 (County MapNo. 19295) as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the applicant.Mike O’Melveny and Peter Duarte, on behalf of the applicant, answeredquestions from the Commission.Resident Richey Madison provided public comments via Zoom regarding roadsafety concerns.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo toApprove with added conditions.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.EscamillaNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl BenningerStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass*End of Business Calendar*STAFF COMMENTSMinutes: Staff had comments for the Commission.COMMISSIONER COMMENTSMinutes: Commission had comments for staff.ADJOURNMENTThe next meeting of the Planning Commission will be on October 27, 2025, at 5:30 PM in theCouncil Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.Minutes: Meeting was adjourned at 7:09 PM.APPEAL INFORMATIONThe formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­dayappeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the dayfollowing the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision orrequirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, orgroup. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the requiredfiling fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of theCommission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observedholiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the nextday City Hall is open for public business. Please note: Under California Government CodeSec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a publichearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (orsomeone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received bythe Planning Commission or City Council at or before the hearing.MEETING INFORMATIONIf you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials.1. Connecting directly from your computer:Click on the link on top of this agenda ORGo to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The MeetingID is listed at the top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us knowyou wish to speak. You will have 3 minutes.2. Connecting via the Zoom App:Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store.Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, yourname, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us knowyou wish to speak. You will have 3 minutes.3. Dialing in from a mobile phone or landline:Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed atthe top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.   TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  7 Planning Commission 10/13/2025     Planning and Building Agency City of Santa Ana 20 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701 Planning Commission Staff Report October 27, 2025 Topic: CUP No. 1982-18-MOD-1 – Forty Martyrs Armenian Church Middle School (5311 W. McFadden Avenue) RECOMMENDED ACTION Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 1982-18-MOD-1, as conditioned. EXECUTIVE SUMMARY Rev. Fr. Karekin Bedourian with Ari Guiragos Minassian School (“Applicant”), representing Forty Martyrs Armenian Church (“Property Owner”), is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 1982-18-MOD-1 to modify previous entitlement CUP No. 1982-18, allowing a church and private school uses. The approved entitlements for the site included Variance No. 1982-20 for a reduction in overall required parking. The Applicant is requesting the modification of CUP No. 1982-18 to facilitate the construction of a new building to modify and expand the existing private school operations at 5311 W. McFadden Avenue (“Project”). Pursuant to Section 41-232.5(c) of the Santa Ana Municipal Code (SAMC), private schools located in the Single-family Residence (R1) zoning district require approval of a CUP. Moreover, pursuant to Section 41-649, any modification of an approved CUP shall necessitate the refiling of a new application. Staff is recommending approval of the Applicant’s request due to the facility’s location, proposed operations, and compatibility with surrounding land uses. DISCUSSION Project Description The Project is proposed within an existing 1.7-acre (74,188 sq. ft.) campus, located northwest of the intersection of McFadden Avenue and Euclid Street. The site is currently developed with an existing church building that is 5,500 square feet in size and a private school building 17,500 square feet in size, serving students from pre-kindergarten to sixth grade. The Project proposes to construct a new two-story, 4,846-square-foot building located at the rear (north) portion of the site. The proposed building will feature contemporary architectural design to complement the existing church and private school facilities. The structure will have a maximum height of 32.5 feet and includes a 13.5-foot ground-level opening to allow vehicular circulation beneath the second-story classrooms. The second floor will extend over the two-way drive aisle, providing additional classroom space while maintaining safe on-site circulation for staff and visitors.     CUP No. 1982-18-MOD-1 – Forty Martyrs Armenian Church Middle School (5311 W. McFadden Avenue) October 27, 2025 Page 2 The first floor will include a 274-square-foot lobby, a single-stall restroom, and a 502- square-foot classroom. The second floor will consist of three classrooms measuring 587, 417, and 622 square feet, respectively, and a 709-square-foot laboratory. Two of the proposed classrooms are designated to support the existing elementary school grade levels, which currently serves students from pre-kindergarten through sixth grade. These classrooms will provide additional space to reduce the overall class sizes for the existing grade levels. The remaining two classrooms are specifically allocated to accommodate the new seventh and eighth grade levels, thereby allowing the school to expand its curriculum and retain students through middle school. In addition, the proposed laboratory is intended to serve students across all grade levels, from pre-kindergarten through eighth grade. The existing site maintains the required landscaped setbacks with ground cover, shrubs, and trees. The existing landscape includes three 24-gallon trees, a shrub hedge that is approximately five feet tall and ten feet wide, and drought-tolerant shrubbery along the front-yard setback. Additionally, the site contains 25 trees throughout the parking lot and around the church and existing school buildings, which are proposed to remain. Furthermore, the site includes an existing playground located at the rear of the property, which also functions as a parking area when the school is not in session. The playground is utilized exclusively during school hours and is used as parking during the church’s hours of operation. No expansion or physical modification of the playground area is proposed as part of this request, and its dual use will continue to operate as it does under existing conditions. Table 1: Project Location and Information Item Information Project Address & Council Ward 5311 West McFadden Avenue (Ward 1) Nearest Intersection Euclid Street and McFadden Avenue General Plan Designation Low Density Residential (LR-7) Zoning Designation Single-family Residence (R1) Surrounding Land Uses North Wintersburg Channel and Single Family Residences East Commercial Center and Cultural Center South Church and Catholic Grade School West Church and Single-family Residences Property Size 1.7 acres (74,188 sq. ft.) Existing Site Development The site is developed with a school building and a church building. Use Permissions Allowed with approval of a CUP Zoning Code Sections Affected Development Standards Section 41-367 through 41-372 Uses Section 41-232.5(a) Tables 2 below provides a detailed comparison of the Project’s compliance with the applicable land use and development standards. Table 2: Development Standards Standards Required by SAMC Provided Building Height Maximum 35 Feet Complies; 32.5 Feet Setbacks Minimum 15 Feet (Front) Complies; 15 Feet Minimum 5 Feet (Side Interior) Complies; 130.25 Feet     CUP No. 1982-18-MOD-1 – Forty Martyrs Armenian Church Middle School (5311 W. McFadden Avenue) October 27, 2025 Page 3 Standards Required by SAMC Provided Minimum 10 Feet (Rear) Complies; Over 200 Feet Parking Church: 1 space per every 3 fixed seats plus one space per 50 sq. ft. of floor area without fixed seats School: 1.5 spaces per 150 sq. ft. of classroom floor area and 1 space/office floor area (110 total spaces required) 88 parking spaces provided. AB 2097, effective on January 1, 2023, restricts local governments from imposing parking regulations on commercial and residential projects that are located within 0.5 miles of a major transit station. The project and site are eligible for AB 2097 parking relief. Enrollment and Operations The private school currently has a total enrollment of 180 students. The addition of a new building is intended to assist in the retention of students through the eighth grade, therefore, the school is expected to increase in student enrollment by ten to fifteen students, through new enrollments for kindergarten only. Moreover, the Applicant proposes to maintain existing school operations. Table 3 below contains the breakdown of the existing hours of operation for the private school. Table 3: Project Location and Information Hours of Operation Type of Use Monday through Friday 8:00 a.m. to 4:00 p.m. School’s administrative offices Monday through Friday 8:00 a.m. to 3:15 p.m. Regular school hours (Pre-K to Eighth Grade) Monday through Friday 3:30 p.m. to 5:30 p.m. Afterschool activities (i.e., sports and enrichment activities) and aftercare The regular school year begins the third week of August and ends the following year in June. In addition to the regular school year, the school offers summer camp that operates from July to August for approximately one month for reduced hours, for children between pre-kindergarten and fifth grade. The introduction of the middle school will allow students in sixth and seventh grade to attend summer camp operations as well. As part of its operations, the private school staggers the recess time for students of all grade levels. The school offers recess from 10:00 a.m. to 10:20 a.m. for pre-kindergarten and kindergarten, 12:00 p.m. to 12:45 p.m. for first through fourth grades, and 12:45 p.m. to 1:30 p.m. for fifth through sixth grades. The recess breaks will continue to remain staggered to ensure that there are no noise concerns from adjacent properties, and the new seventh and eighth grades will have recess from 12:45 p.m. to 1:30 p.m. The private school’s curriculum requires students in fifth through eighth grades to attend one religion class per week at the church located on the same campus. These classes will be scheduled exclusively during regular school hours as outlined and will not overlap with the church’s worship services or special events. The church will continue to operate during its normal hours, including weeknights, Sundays, and holidays. As such, the religion classes will remain fully compatible with church operations and will not generate conflicts in scheduling or use of facilities.     CUP No. 1982-18-MOD-1 – Forty Martyrs Armenian Church Middle School (5311 W. McFadden Avenue) October 27, 2025 Page 4 Traffic and Pick-Up/Drop-Off Operations The school’s current enrollment of 180 students is managed through staggered dismissal times that effectively distribute pick-up activity throughout the afternoon. Standard dismissal occurs at 3:10 p.m. for kindergarten through sixth grades. Early dismissal happens before noon or between 2:00 p.m. and 3:00 p.m. to avoid disrupting nap time for students in pre-kindergarten. Approximately 30 preschool students are picked up during early dismissal. Additionally, about 40 students in after-school programs are picked up between 3:30 p.m. and 5:30 p.m. Operational procedures, including staff-supervised release of students and on-site monitoring by security personnel, ensure that drop-off and pick-up activities remain orderly and efficient. The designated pick-up and drop-off area for pre-kindergarten and kindergarten students is located on the adjacent property at 5305 W. McFadden Avenue (APN: 108-073-16), which is occupied by the Harut Barsamian Armenian Center. As documented in the Focused Traffic Impact Report (Exhibit 7), the church and school campus maintain a shared access agreement with the Armenian Center that allows use of the site for student pick-up and drop-off operations. The shared access agreement optimizes on-site circulation, distributes vehicle activity between two access points, and minimizes queuing along McFadden Avenue. The pick-up and drop-off operations do not interfere with the Armenian Center’s hours of operation, as the center primarily operates during evening hours and weekends when school-related traffic is not present. Pick-up and drop-off for first through sixth grade students occur within the parking lot located directly in front of the existing school building. This configuration allows for grade- level separation of circulation patterns, improves traffic flow within the campus, and reduces the potential for on-street congestion or conflicts with adjacent land uses. The proposed Project requires 110 parking spaces subject to Sections 41-1400 and 41- 1411 of the SAMC for both the school and the church uses. However, the subject site is located within 0.5 mile of four major transit stations. Two stops are located along the east and west side of Euclid Street and the other two stops are located on the north and south side of McFadden Avenue. Therefore, the site qualifies for AB 2097 parking relief, and the proposed 88 parking spaces will not require the need of a variance. The total parking requirement for the combined uses consists of 36 spaces for the existing school and the proposed new school building and 74 spaces for the church. During regular school hours, when the church is not in operation, 48 parking spaces are available on-site, exceeding the number required for school use. Conversely, during church services and events, a total of 88 parking spaces are available, which surpasses the 74 spaces required for the church. As illustrated on the Parking Demand Analysis (Exhibit 8), the parking supply onsite will provide adequate parking to support the existing school and church land uses and the new proposed school building. Project Background In 1982, the Planning Commission approved CUP No. 1982-18 and Variance No. 1982- 20, allowing the construction of a new church building and a private school designed to     CUP No. 1982-18-MOD-1 – Forty Martyrs Armenian Church Middle School (5311 W. McFadden Avenue) October 27, 2025 Page 5 serve students in kindergarten through ninth grade. The CUP allowed the church and private school uses in the R1 zoning district and the variance allowed the reduction in parking. At the time of construction, the private school facility was designed to accommodate elementary students, serving pre-kindergarten through sixth grade. While CUP No. 1982- 18 allowed the private school use extending through ninth grade, the 17,500-square-foot building did not provide the necessary floor area or capacity to serve students above the sixth grade. Furthermore, the school’s operational program and curriculum were limited to elementary education, and no middle school grades were implemented under the existing CUP. Project Analysis Conditional Use Permit (CUP) requests are governed by Section 41-638 of the Santa Ana Municipal Code (SAMC), and modifications to existing CUPs require a new application under Section 41-649. A CUP may be granted if it can be demonstrated that the proposed project will not adversely impact the community or conflict with the General Plan. Additional analysis supporting these findings is provided in the sections below. The Forty Martyrs Armenian Church Middle School requests a modification to its existing CUP to expand its elementary program (pre-kindergarten through sixth grade) by adding seventh and eighth grades. While the original CUP No. 1982-18 approved educational use up to ninth grade, the existing 17,500-square-foot school building was designed for, and has historically served, only elementary grades. The new building is necessary to accommodate the middle school curriculum. The Project is not intended to substantially increase enrollment. The new facility is designed for a maximum of 32 additional students, with total enrollment expected to grow gradually from approximately 180 to 195 students, primarily by retaining students who would otherwise leave after sixth grade. This modest growth aligns with the existing campus’s capacity and is not anticipated to result in new significant impacts related to noise, traffic, or parking. The Project complies with applicable development standards, including building height and setbacks. Although the SAMC typically requires 110 parking spaces for the combined school and church uses, the site provides 88 spaces. This is permissible pursuant to AB 2097, which prohibits local government agencies from requiring parking minimums for qualifying sites within one-half mile of major transit stops. A parking demand analysis confirmed that the 88 on-site spaces adequately meet operational needs, and the site’s access configuration limits spillover parking into adjacent residential areas. Student Enrollment and Operations The expansion supports continuity for families by allowing students to remain at the school through eighth grade. The school’s staggered recess schedule, with breaks at 10:00–10:20 a.m., 12:00–12:45 p.m., and 12:45–1:30 p.m., will remain in place to limit the number of students outdoors at one time and minimize potential noise impacts.     CUP No. 1982-18-MOD-1 – Forty Martyrs Armenian Church Middle School (5311 W. McFadden Avenue) October 27, 2025 Page 6 Students in grades five through eight will continue to attend weekly religion classes in the on-site church during regular school hours. These classes will not conflict with church services or create additional operational impacts. Moreover, the school year will continue to operate on the current academic calendar (August through June) with limited summer programming. No new evening or weekend activities are proposed beyond those already in place, ensuring that the expanded program remains consistent with existing operations. Noise and Lighting The Project will not create significant noise or lighting impacts. Outdoor play areas will remain as they are, and no new outdoor facilities are proposed. Staggered recess periods will continue to minimize outdoor activity at any one time. No amplified outdoor sound equipment is proposed, and all activities will continue to comply with the City’s noise ordinance (SAMC Chapter 18). The new building will include standard security lighting for safety. All fixtures will be equipped with dimmer switches. Additionally, the fixtures will be shielded and directed downward to prevent glare or spillover onto adjacent residential properties. The Project will continue to comply with the City’s outdoor lighting standards, ensuring that nighttime illumination is limited to what is necessary for security. Because the expansion involves only a small increase in enrollment and no significant changes to outdoor facilities or lighting, it will not alter the acoustic or visual environment of the surrounding neighborhood. Traffic and Circulation The Project will not result in significant traffic or circulation impacts. A focused traffic study determined that the modest enrollment increase, primarily due to retaining existing students, will not generate substantial additional vehicle trips during peak periods. The school effectively manages circulation through staggered dismissal times, 3:10 p.m. for kindergarten through sixth grade, earlier pick-ups for preschool, and 3:30–5:30 p.m. for after-school programs. Staff-supervised loading zones and on-site security personnel will continue to ensure orderly circulation and pedestrian safety. Compatibility with Surrounding Uses The Project site is surrounded by residential neighborhoods to the north and west, a commercial and cultural center to the east, and other religious and educational facilities to the south. Primary access from McFadden Avenue limits traffic intrusion into nearby residential areas. The proposed two-story building’s contemporary architectural design complements the existing church and school facilities and enhances the overall campus character. Its location at the rear of the property reduces visual impacts on neighboring streets and residences. Overall, the Project is compatible with surrounding institutional and residential uses and will not introduce new adverse impacts related to traffic, noise, or lighting. With compliance with the City’s operational standards and conditions of approval, the Project     CUP No. 1982-18-MOD-1 – Forty Martyrs Armenian Church Middle School (5311 W. McFadden Avenue) October 27, 2025 Page 7 will continue to support a community-serving use consistent with Santa Ana’s goals for neighborhood cohesion and access to educational resources. General Plan Consistency The new proposed school building will not adversely affect the General Plan, as the granting of the CUP would be consistent with various goals and policies of the General Plan. The approval of the proposed Project will be consistent with the General Plan land use designation of Low Density Residential (LR-7), which is intended to preserve residential neighborhoods. The proposed expansion to the existing private school will contribute to the creation of a complete neighborhood, as intended by the General Plan. Furthermore, approval of this application would be consistent with several goals and policies of the General Plan, specifically Goals 1, 2, 3, and 4 of the Land Use (LU) Element as discussed below. Goal LU-1 seeks to provide a land use plan that improves the quality of life and respects the existing community. Moreover, Policy LU-1.1 seeks to foster the compatibility between land uses to enhance livability and promote healthy lifestyles. The proposed Project will continue to provide a private school to the surrounding community, without disrupting the existing community. As mentioned above, the church campus is not accessed from any of the surrounding residential communities. Therefore, the proposed school building will maintain the aspect of the neighborhood while providing an added service to the community. Goal LU-2 seeks to provide a balance of land uses that meet Santa Ana’s diverse needs. Moreover, Policy LU-2.3 seeks to provide a diversity of land uses that support residents, visitors, and businesses, such as areas for community gatherings. The proposed Project will continue to provide a school use where the community can gather during hours of operation and/or during special events. Goal LU-3 seeks to preserve and improve the character of existing neighborhoods and districts. Moreover, Policy LU-3.1 supports new development which provides a net community benefit and contributes to neighborhood character and identity. The proposed Project will provide additional square footage to the existing school use and church campus. As mentioned above, the new school building will not disrupt the existing neighborhood. Additionally, the proposed architecture is meant to improve the site’s character and the surrounding community. Goal LU-4 supports a sustainable City through improvements to the built environment and a culture of collaboration. Policy LU-4.1, promotes complete neighborhoods by encouraging a mix of complementary uses, community services, and people places within a walkable area. As proposed, the Project will promote a complete neighborhood by providing school uses to the surrounding residential community within the vicinity. The school will act as an added service for the neighboring properties and nearby neighborhoods.     CUP No. 1982-18-MOD-1 – Forty Martyrs Armenian Church Middle School (5311 W. McFadden Avenue) October 27, 2025 Page 8 Public Notification Public notifications were posted, published, and mailed in accordance with City and State regulations. Copies of the public notice, including a 1,000-foot notification radius map, and the site posting are provided in Exhibit 9. There are no established neighborhood associations in the vicinity as the property is surrounded by industrial and commercial uses within the 1,000-foot radius. At the time this report was printed, no issues of concern were raised regarding the proposed CUP. ENVIRONMENTAL IMPACT In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is exempt from further review per Section 15314 (Class 14 – Minor Additions to School). The Class 14 exemption consists of minor additions to existing schools within existing school grounds where the addition does not increase the original student capacity by more than 25 percent or ten classrooms. The proposed school will not increase the student capacity by more than 25 percent and it only proposes to add four classrooms and one laboratory. Based on this analysis, a Notice of Exemption, Environmental Review No. 2023-34, will be filed for this Project. FISCAL IMPACT There is no fiscal impact associated with this action. EXHIBITS 1. Resolution 2. Vicinity Zoning and Aerial Map 3. Site Photos 4. Site Plan 5. Floor Plan 6. Elevations 7. Focused Traffic Study 8. Parking Demand Analysis 9. Copy of Public Notices Submitted By: Fernanda Arias Hernandez, Associate Planner Approved By: Ali Pezeshkpour, AICP, Executive Director, Planning and Building Agency     Resolution No. 2025-XX Page 1 of 11 RESOLUTION NO. 2025-XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1982-18-MOD-1 AS CONDITIONED, MODIFYING CUP NO. 1982-18, TO FACILITATE THE CONSTRUCTION OF A NEW PRIVATE SCHOOL BUILDING WITHIN AN EXISTING CHURCH CAMPUS LOCATED AT 5311 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 108-073-13) BE IT RESOLVED BY THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA AS FOLLOWS: Section 1. The Planning Commission of the City of Santa Ana hereby finds, determines, and declares as follows: A. Rev. Fr. Karekin Bedourian with Ari Guiragos Minassian School (“Applicant”), representing Forty Martyrs Armenian Church (“Property Owner”), is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 1982-18-MOD-1 to facilitate the construction of a new building at 5311 W. McFadden Avenue for a private school that was originally approved under CUP No. 1982-18 and Variance No. 1982-20 (“Project”); B. Pursuant to Santa Ana Municipal Code (“SAMC”) Section 41-232.5(c), a Conditional Use Permit is required for private schools in the Single-Family Residence (R1) zoning district within the City of Santa Ana; C. Pursuant to Section 41-649 of the SAMC, any modification of an approved CUP shall necessitate the refiling of a new application ; D. In 1982, the Planning Commission reviewed and approved CUP No. 1982- 18 and Variance 1982-20 to allow the construction of a new church building and a private school designed to serve students in kind ergarten through ninth grade. At the time of construction, the private school facility was designed to accommodate elementary students, serving pre -kindergarten through sixth grade. While CUP No. 1982-18 allowed the private school use extending through ninth grade, the 17,500-square-foot building did not provide the necessary floor area or capacity to serve students above the sixth grade. Furthermore, the school’s operational program and curriculum were limited to elementary education, and no middle school grades were implemented under the existing CUP; E. On February 9, 2023, the Applicant submitted a Development Project Review (DP) application to the City for the construction of a new two-story, 4,846-square-foot building located at the rear (north) portion of the site. The first floor will include a 274-square-foot lobby, a single-stall restroom, and a 502-square-foot classroom. The second floor will consist of three classrooms measuring 587, 417, and 622 square feet, respectively, and a 709-square-foot laboratory. The construction of the new building will allow the introduction of the new middle school grades (seventh and eighth);     Resolution No. 2025-XX Page 2 of 11 F. On August 27, 2025, the Applicant submitted CUP No. 1982-18-MOD-1 requesting approval to facilitate the construction of the new private school building that will serve the middle school grades; G. CUP No. 1982-18-MOD-1 constitutes a modification to the previously approved CUP No. 1982-18 for the purpose of facilitating the construction of a new classroom building to serve the existing private school. This modification supplements, but does not supersede, the original CUP. All conditions and entitlements established under CUP No. 1982 -18 shall remain valid and in full effect, except as specifically amended herein to reflect the scope of the proposed improvements. H. On October 27, 2025, the Planning Commission held a duly noticed public for the Project; I. The Planning Commission determines that the following findings, which must be established in order to grant this CUP pursuant to SAMC Section 41-638, have been established for CUP No. 1982-18-MOD-1 to allow a new private school building within the R1 zoning district as follows: 1. That the proposed use will provide a service or facility which will contribute to the general well-being of the neighborhood or the community. The proposed Project will provide a new two-story private school building to accommodate middle school students (seventh and eighth grades) within the existing Forty Martyrs Armenian Church campus. This expansion will allow students who are already enrolled at the school to continue their education through the eighth grade without the need to transfer to another institution. By retaining students and extending the academic program, the Project will enhance educational continuity for families, reduce the need for additional school commuting outside the neighborhood, and strengthen the long-term stability of the school community. As such, the proposed use will provide a valuable educational service and contribute positively to the general well-being of the surrounding neighborhood and the broader Santa Ana community. 2. That the proposed use under the circumstances of the particular case will not be detrimental to the health, safety, or general welfare of persons residing or working in the vicinity. The proposed middle school building will not be detrimental to the health, safety, or general welfare of persons residing or working in the vicinity. The Project is located within an existing church and school campus that has historically operated as an educational facility. The proposed expansion is modest in     Resolution No. 2025-XX Page 3 of 11 scale, limited to four classrooms and one laboratory with a maximum capacity of 32 students, and is intended primarily to retain existing students rather than generate substantial new enrollment. Traffic, parking demand, and noise levels are expected to remain consistent with current operations, as dismissal times are already staggered and closely managed by staff to ensure orderly circulation. In addition, playground and campus activities are existing uses that will continue to comply with the City’s noise ordinance and will be buffered by setbacks, perimeter walls, and landscaping. Accordingly, the Project will operate safely within the site’s capacity and will not create adverse impacts to surrounding residences or businesses. 3. That the proposed use will not adversely affect the present economic stability or future economic development of properties surrounding the area. The proposed use will not adversely affect the present economic stability or future economic development of surrounding properties. The Project is located within an established church and school campus that has operated for decades without creating negative economic impacts on nearby residential or commercial uses. The expansion is limited in scope, designed to accommodate existing students as they progress into the middle school grade levels, and will not substantially increase overall enrollment. As such, no new burdens on parking, traffic circulation, or neighborhood infrastructure are anticipated. The Project is expected to support neighborhood vitality and complement surrounding land uses by maintaining a stable student population and providing a long-term educational resource within the community. Therefore, the proposed use will not detract from the economic stability and development potential of the area. 4. That the proposed use shall comply with the regulations and conditions specified in Chapter 41 for such use. The proposed use will comply with all applicable regulations and conditions specified in Chapter 41 of the Santa Ana Municipal Code for schools located within the R1 zoning district. The Project has been designed to conform with development standards, including building height, setbacks, and site access requirements. Although the site provides 88 on-site parking spaces, fewer than the 110 spaces otherwise required, the Project qualifies for parking relief under Assembly Bill (AB) No. 2097 due to its proximity to a major transit corridor, and therefore remains compliant with state and local regulations. Furthermore, conditions of approval will     Resolution No. 2025-XX Page 4 of 11 ensure continued compliance with operational standards related to traffic circulation, noise, and safety. Accordingly, the proposed use satisfies all applicable zoning code requirements and conditions for approval. 5. That the proposed use will not adversely affect the General Plan or any specific plan of the City. The new proposed school building will continue to complete the residential neighborhood as intended by the General Plan. Furthermore, approval of this application would be consistent with several goals and policies of the General Plan, specifically Goals 1, 2, 3, and 4 of the Land Use (LU) Element as discussed below. Goal LU-1 seeks to provide a land use plan that improves the quality of life and respects the existing community. Moreover, Policy LU-1.1 seeks to foster the compatibility between land uses to enhance livability and promote healthy lifestyles. The proposed Project will continue to provide a private school to the surrounding community, without disrupting the existing community. The church campus is not accessed from any of the surrounding residential communities. Therefore, the proposed school building will maintain the aspect of the neighborhood while providing an added service to the community. Goal LU-2 seeks to provide a balance of land uses that meet Santa Ana’s diverse needs. Moreover, Policy LU-2.3 seeks to provide a diversity of land uses that support residents, visitors, and businesses, such as areas for community gatherings. The proposed Project will continue to provide a school use where the community can gather during hours of operation and/or during special events. Goal LU-3 seeks to preserve and improve the character of existing neighborhoods and districts. Moreover, Policy LU-3.1 supports new development which provides a net community benefit and contributes to neighborhood character and identity. The proposed Project will provide additional square footage to the existing school use and church campus. As mentioned above, the new school building will not disrupt the existing neighborhood. Additionally, the proposed architecture is meant to improve the site’s character and the surrounding community. Goal LU-4 supports a sustainable City through improvements to the built environment and a culture of collaboration. Policy LU-4.1, promotes complete neighborhoods by encouraging a     Resolution No. 2025-XX Page 5 of 11 mix of complementary uses, community services, and people places within a walkable area. As proposed, the Project will promote a complete neighborhood by providing school uses to the surrounding residential community within the vicinity. The school will act as an added service for the neighbor ing properties and nearby neighborhoods. Section 2. In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is exempt from further review per Section 15314 (Class 14 – Minor Additions to School). The Class 14 exemption consists of minor additions to existing schools within existing school ground s where the addition does not increase the original student capacity by more than 25 percent or ten classrooms. The proposed school will not increase the student capacity by more than 25 percent and it only proposes to add four classrooms and one laboratory. Based on this analysis, a Notice of Exemption, Environmental Review No. 2023-34, will be filed for this Project. Section 3. The Applicant shall indemnify, protect, defend and hold the City and/or any of its officials, officers, employees, agents, departments, agencies, authorized volunteers, and instrumentalities thereof, harmless from any and all claims, demands, lawsuits, writs of mandamus, referendum, and other proceedings (whether legal, equitable, declaratory, administrative or adjudicatory in nature), and alternative dispute resolution procedures (including, but not limited to arbitrations, mediations, and such other procedures), judgments, orders, and decisions (collectively “Actions”), brought against the City and/or any of its officials, officers, employees, agents, departments, agencies, and instrumentalities thereof, that challenge, attack, or seek to modify, set aside, void, or annul, any action of, or any permit or approval issued by the City and/or any of its officials, officers, employees, agents, departments, agencies, and instrumentalities thereof (including actions approved by the voters of the City) for or concerning the project, whether such Actions are brought under the Ralph M. Brown Act, California Environmental Quality Act, the Planning and Zoning Law, the Subdivision Map Act, Code of Civil Procedure sections 1085 or 1094.5, or any other federal, state or local constitution, statute, law, ordinance, charter, rule, regulation, or any decision of a court of competent jurisdiction. It is expressly agreed that the City shall have the right to approve the legal counsel providing the City’s defense, and that Applicant shall reimburse the City for any costs and expenses directly and necessarily incurred by the City in the course of the defense. City shall promptly notify the Applicant of any Action brought and City shall cooperate with Applicant in the defense of the Action. Section 4. The Planning Commission of the City of Santa Ana, after conducting the public hearing, hereby approves Conditional Use Permit No. 1982-18-MOD-1, as conditioned in Exhibit A, attached hereto and incorporated herein. This decision is based upon the evidence submitted at the above said hearing, which includes, but is not limited to, the Request for Planning Commission Action dated October 27, 2025, and exhibits attached thereto; and the public testimony, all of which are incorporated herein by this reference.     Resolution No. 2025-XX Page 6 of 11 ADOPTED this 27th day of October 2025 by the following vote. Isuri S. Ramos Chairperson APPROVED AS TO FORM: Sonia R. Carvalho City Attorney By: Melissa M. Crosthwaite Senior Assistant City Attorney AYES: Commissioners: NOES: Commissioners: ABSENT: Commissioners: ABSTENTIONS: Commissioners:     Resolution No. 2025-XX Page 7 of 11 CERTIFICATE OF ATTESTATION AND ORIGINALITY I, Gema Zapien, Planning Commission Secretary, do hereby attest to and certify the attached Resolution No. 2025-XX to be the original resolution adopted by the Planning Commission of the City of Santa Ana on October 27, 2025. Date: ________________ ____________________________________ Gema Zapien Recording Secretary City of Santa Ana     Resolution No. 2025-XX Page 8 of 11 EXHIBIT A Conditions of Approval for Conditional Use Permit No. 1982-18-MOD-1 Conditional Use Permit No. 1982-18-MOD-1 is approved subject to compliance, to the reasonable satisfaction of the Planning Manager, with all applicable sections of the Santa Ana Municipal Code, the California Administrative Code, the California Building Standards Code and all other applicable regulations. Except as otherwise provided, the Applicant must comply in full with each and every condition listed below prior to exercising the rights conferred by this Conditional Use Permit. The Applicant must remain in compliance with all conditions listed below throughout the life of the conditional use permit. Failure to comply with each and every condition may result in the revocation of this Conditional Use Permit. 1. All proposed site and building improvements must conform to any required plan check and permit requirements of the City and any other partner or contracted regulatory agencies. 2. Any proposed amendment to this CUP must be submitted to the Planning Division for review. At that time, staff will determine if administrative relief is available or if the Conditional Use Permit must be amended. 3. Prior to the issuance of any building permits, the Applicant shall submit a landscape and irrigation plan for the entire site to the Planning Division for review and approval. The landscape and irrigation shall comply with the zoning district's landscape standards, the Water Efficient Landscape Ordinance (WEL O), and the Citywide Design Guidelines. 4. All landscaping shall be installed per the approved landscape and irrigation plan. In addition, all landscaping shall be evergreen, be required to be maintained throughout the lifetime of the CUP, and shall be required to be maintained in a healthy manner. Moreover, any unhealthy or dead landscaping shall be required to be removed and replaced in-kind. 5. The total enrollment of the private school shall not exceed 195 students at any time, including the expansion of seventh and eighth grades. This cap reflects the operational assumptions analyzed for this Conditional Use Permit. Any proposal to increase enrollment beyond this number shall require an amendment to this Conditional Use Permit. 6. All outdoor play and recreation activities, including recess and physical education, shall be conducted only within the designated existing outdoor play areas as shown on the approved site plan. All such activities shall comply at all times with the City’s Noise Ordinance (SAMC 18). The use of outdoor amplified sound equipment is prohibited unless specifically authorized by the Planning Division through a subsequent discretionary approval.     Resolution No. 2025-XX Page 9 of 11 7. Prior to issuance of any building permits, the Applicant shall submit a parking management plan (PMP) to the Planning Division for review, which must be approved prior to issuance of a certificate of occupancy. The PMP shall detail management strategies for special events to minimize potential parking and circulation impacts onto surrounding properties and City roadways. 8. The private school’s dismissal times must remain staggered and a dismissal schedule shall be submitted to the Planning Division for review and approval. Dismissal time for students in kindergarten through sixth grade shall begin at 3:10 p.m., and after-school programs shall be dismissed between 3:30 p.m. and 5:30 p.m. 9. The Parking Management Plan (PMP), as approved by the Planning Division, shall be implemented at all times. The PMP shall be kept on site and made available to City staff upon request. If the City receives substantiated complaints related to parking or circulation, the Planning Manager may require the Applicant to update and re-submit the PMP for review and approval to ensure continued compliance. 10. Violations of the Conditional Use Permit as contained in Section 41-647.5 of the Santa Ana Municipal Code will be grounds for permit suspension and/or revocation as described in Section 41-651 of the Santa Ana Municipal Code. 11. The Applicant shall post in a conspicuous location at the entry to the building the contact information for the responsible onsite manager, including full name, phone number, and emergency or backup phone number, in case of noise and related operational complaints. 12. Site illumination levels must remain in compliance with Section 8 -211 (Special Commercial Building Provisions) of the Santa Ana Municipal Code at all times. A lighting plan illustrating that all fixtures will be equipped with dimmer switches and all fixtures will be shielded and directed downward to prevent glare or spillover onto adjacent residential properties must be submitted to the Planning Division for review and approval prior to the issuance of Building permits. 13. Site exterior noise levels must remain in compliance with Section 18 -312 (Exterior Noise Standards) of the Santa Ana Municipal Code at all times. 14. At any time that vehicle stacking extends beyond the entrance to the site, the owner/operator shall provide field staff as reasonably required to expedite/facilitate site circulation, assist with onsite parking, and prevent vehicles from blocking onsite parking spaces, drive aisles, sidewalks and bicycle lanes, and/or queuing onto public roadways. A stacking plan illustrating vehicle stacking management in parking areas shall be reviewed and approved by Planning Staff and shall be posted and maintained onsite. 15. Copies of all required entitlements shall be kept at the site at all times and be made available to any City official upon request.     Resolution No. 2025-XX Page 10 of 11 16. Subject to review and applicability by the Planning and Building Agency, the Community Development Agency, the Public Works Agency, and the City Attorney, to ensure that the property and all improvements loca ted thereupon are properly maintained, Applicant (and the owner of the property upon which the authorized use and/or authorized improvements are located if different from the Applicant) shall execute a Property Maintenance Agreement. The Agreement shall be recorded against the property by the City and shall be in a form reasonably satisfactory to the City Attorney. The executed Agreement must be submitted to the Planning Division by the Applicant within 90 days of the approval of this Resolution. The Agreement shall contain covenants, conditions and restrictions relating to the following: a. Compliance with operational conditions applicable during any period(s) of construction or major repair (e.g., proper screening and securing of the construction site; implementation of proper erosion control, dust control and noise mitigation measure; adherence to approved project phasing , etc.); b. Compliance with ongoing operational conditions, requirements and restrictions, as applicable (including, but not limited to, hours of operation, security requirements, the proper storage and disposal of trash and debris, enforcement of the parking management plan, and/or restrictions on certain uses); c. Ongoing compliance with approved design and construction parameters, signage parameters and restrictions as well as landscape designs, as applicable; d. Ongoing maintenance, repair and upkeep of the property and all improvements located thereupon (including, but not limited to, controls on the proliferation of trash and debris on or about the property; the proper and timely removal of graffiti; the timely maintenance, repair and upkeep of damaged, vandalized and/or weathered buildings, structures and/or improvements; the timely maintenance, repair and upkeep of exterior paint, parking striping, lighting and irrigation fixtures, walls and fencing, publicly accessible bathrooms and bathroom fixtures, landscaping and related landscape improvements and the like, as applicable); e. If Applicant and the owner of the property are different (e.g., if the Applicant is a tenant or licensee of the property or any portion thereof), both the Applicant and the owner of the property shall be signatories to the Agreement and both shall be jointly and severally liable for compliance with its terms; f. The Agreement shall further provide that any party responsible for complying with its terms shall not assign its ownership interest in the property or any interest in any lease, sublease, license or sublicense,     Resolution No. 2025-XX Page 11 of 11 unless the prospective assignee agrees in writing to assume all of the duties, obligations and responsibilities set forth under the Agreement; g. The Agreement shall contain provisions relating to the enforcement of its conditions by the City and shall also contain provisions authorizing the City to recover costs and expenses which the City may incur arising out of any enforcement and/or remediation efforts which the City may undertake in order to cure any deficiency in maintenance, repair or upkeep or to enforce any restrictions or conditions upon the use of the property. The maintenance agreement shall further provide that any unreimbursed costs and/or expenses incurred by the City to cure a deficiency in maintenance or to enforce use restrictions shall become a lien upon the property in an amount equivalent to the actual costs and/or expense incurred by the City; and h. The execution and recordation of the Agreement shall be a condition precedent to the issuance of final approval for any construction permit related to this entitlement.     Conditional Use Permit No. 1982-18-MOD-1 5311 W. McFadden Avenue Exhibit 2 - Vicinity Map and Aerial View © 2025 LightBox. All rights reserved. 400 feet     Exhibit 3 – Site Photos Conditional Use Permit No. 1982-18-MOD-1 5311 W. McFadden Avenue