Loading...
HomeMy WebLinkAboutPacket 12.8.25Planning Commission Regular Meeting Agenda December 8, 2025 5:30 P.M. Council Chamber 22 Civic Center Plaza Santa Ana, CA  Members of the public may attend this meeting in­person or join via Zoom. Join from your computer: https://zoom.us/j/82417562555 Join from your mobile phone via Zoom App. Meeting ID: 82417562555 Dial in from a mobile phone or landline.(669) 900­ 6833; Meeting ID:  82417562555 *For viewing only: www.youtube.com/cityofsantaanavideos. Please note: There is up to a 30 second delay when viewing the meeting via YouTube. If you plan to provide a public comment during the meeting, please join the meeting via Zoom. For detailed participation and commenting options, please review the instructions provided at the end of this agenda. To download or view each item, select either Download PDF or View Item Details to the right of the agenda title.  ISURI S. RAMOS Chair, Ward 3 Representative CARL BENNINGER Vice­Chair Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEO Citywide Representative MANUEL J. ESCAMILLA Ward 2 Representative JENNIFER OLIVA Ward 6 Representative BAO PHAM Ward 1 Representative ALAN WOO Ward 5 Representative Ali Pezeshkpour, AICP Executive Director Melissa M. Crosthwaite Legal Counsel Ricardo Soto, AICP Planning Manager Gema Zapien Recording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, Chair Carl Benninger, Vice­Chair Christopher Leo Manuel J. Escamilla Jennifer Oliva Bao Pham Alan Woo  Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Gema Zapien ROLL CALL PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025.  b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices were mailed on said date.  1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THE PROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTH STREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT. Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and Property Owner) Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow the expansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approved conditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and 41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commission review and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications to approved entitlements. Environmental Impact: In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOW THE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TO REMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNAL PERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N. SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79, AND 007­141­11) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 to allow the expansion of an existing self­storage facility and to modify previously approved conditions, as conditioned. 2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET, LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing Laureano Carrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction and operation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUP is requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code (SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. The Variance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC to reduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­ street parking requirements for the proposed church. Environmental Impact: Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQA Guidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basement structure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No. 2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AS CONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW A REDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­ STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned. 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO. 2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej Asset Management & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 to facilitate the redevelopment of an existing shopping center that includes construction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft. service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, and remodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow a noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa Ana Municipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­ Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of the SAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along Fairview Street and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abutting the residential uses. Environmental Impact: Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL, STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGE REGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCES WITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), OR RESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­ 34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THE HOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOW REDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT 1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­ 040­41 AND 109­040­34) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 as conditioned; and 3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS COMMISSIONER COMMENTS ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.     Planning CommissionRegular Meeting AgendaDecember 8, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA Members of the public may attend this meeting in­person or join via Zoom.Join from your computer: https://zoom.us/j/82417562555Join from your mobile phone via Zoom App. Meeting ID: 82417562555Dial in from a mobile phone or landline.(669) 900­ 6833; Meeting ID:  82417562555*For viewing only: www.youtube.com/cityofsantaanavideos. Please note: There is up to a 30second delay when viewing the meeting via YouTube. If you plan to provide a public commentduring the meeting, please join the meeting via Zoom.For detailed participation and commenting options, please review the instructionsprovided at the end of this agenda. To download or view each item, select either Download PDF or View Item Details to the right of the agenda title.  ISURI S. RAMOS Chair, Ward 3 Representative CARL BENNINGER Vice­Chair Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEO Citywide Representative MANUEL J. ESCAMILLA Ward 2 Representative JENNIFER OLIVA Ward 6 Representative BAO PHAM Ward 1 Representative ALAN WOO Ward 5 Representative Ali Pezeshkpour, AICP Executive Director Melissa M. Crosthwaite Legal Counsel Ricardo Soto, AICP Planning Manager Gema Zapien Recording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, Chair Carl Benninger, Vice­Chair Christopher Leo Manuel J. Escamilla Jennifer Oliva Bao Pham Alan Woo  Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Gema Zapien ROLL CALL PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025.  b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices were mailed on said date.  1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THE PROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTH STREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT. Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and Property Owner) Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow the expansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approved conditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and 41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commission review and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications to approved entitlements. Environmental Impact: In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOW THE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TO REMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNAL PERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N. SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79, AND 007­141­11) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 to allow the expansion of an existing self­storage facility and to modify previously approved conditions, as conditioned. 2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET, LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing Laureano Carrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction and operation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUP is requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code (SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. The Variance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC to reduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­ street parking requirements for the proposed church. Environmental Impact: Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQA Guidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basement structure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No. 2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AS CONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW A REDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­ STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned. 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO. 2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej Asset Management & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 to facilitate the redevelopment of an existing shopping center that includes construction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft. service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, and remodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow a noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa Ana Municipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­ Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of the SAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along Fairview Street and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abutting the residential uses. Environmental Impact: Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL, STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGE REGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCES WITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), OR RESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­ 34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THE HOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOW REDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT 1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­ 040­41 AND 109­040­34) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 as conditioned; and 3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS COMMISSIONER COMMENTS ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.     Planning CommissionRegular Meeting AgendaDecember 8, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA Members of the public may attend this meeting in­person or join via Zoom.Join from your computer: https://zoom.us/j/82417562555Join from your mobile phone via Zoom App. Meeting ID: 82417562555Dial in from a mobile phone or landline.(669) 900­ 6833; Meeting ID:  82417562555*For viewing only: www.youtube.com/cityofsantaanavideos. Please note: There is up to a 30second delay when viewing the meeting via YouTube. If you plan to provide a public commentduring the meeting, please join the meeting via Zoom.For detailed participation and commenting options, please review the instructionsprovided at the end of this agenda.To download or view each item, select either Download PDF or View Item Details tothe right of the agenda title. ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­ChairWard 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, Chair Carl Benninger, Vice­Chair Christopher Leo Manuel J. Escamilla Jennifer Oliva Bao Pham Alan Woo  Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Gema Zapien ROLL CALL PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025.  b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices were mailed on said date.  1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THE PROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTH STREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT. Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and Property Owner) Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow the expansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approved conditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and 41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commission review and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications to approved entitlements. Environmental Impact: In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOW THE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TO REMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNAL PERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N. SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79, AND 007­141­11) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 to allow the expansion of an existing self­storage facility and to modify previously approved conditions, as conditioned. 2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET, LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing Laureano Carrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction and operation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUP is requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code (SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. The Variance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC to reduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­ street parking requirements for the proposed church. Environmental Impact: Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQA Guidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basement structure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No. 2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AS CONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW A REDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­ STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned. 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO. 2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej Asset Management & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 to facilitate the redevelopment of an existing shopping center that includes construction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft. service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, and remodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow a noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa Ana Municipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­ Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of the SAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along Fairview Street and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abutting the residential uses. Environmental Impact: Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL, STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGE REGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCES WITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), OR RESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­ 34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THE HOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOW REDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT 1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­ 040­41 AND 109­040­34) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 as conditioned; and 3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS COMMISSIONER COMMENTS ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.     Planning CommissionRegular Meeting AgendaDecember 8, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA Members of the public may attend this meeting in­person or join via Zoom.Join from your computer: https://zoom.us/j/82417562555Join from your mobile phone via Zoom App. Meeting ID: 82417562555Dial in from a mobile phone or landline.(669) 900­ 6833; Meeting ID:  82417562555*For viewing only: www.youtube.com/cityofsantaanavideos. Please note: There is up to a 30second delay when viewing the meeting via YouTube. If you plan to provide a public commentduring the meeting, please join the meeting via Zoom.For detailed participation and commenting options, please review the instructionsprovided at the end of this agenda.To download or view each item, select either Download PDF or View Item Details tothe right of the agenda title. ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­ChairWard 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLPLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices were mailed on said date.  1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THE PROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTH STREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT. Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and Property Owner) Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow the expansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approved conditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and 41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commission review and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications to approved entitlements. Environmental Impact: In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOW THE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TO REMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNAL PERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N. SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79, AND 007­141­11) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 to allow the expansion of an existing self­storage facility and to modify previously approved conditions, as conditioned. 2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET, LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing Laureano Carrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction and operation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUP is requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code (SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. The Variance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC to reduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­ street parking requirements for the proposed church. Environmental Impact: Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQA Guidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basement structure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No. 2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AS CONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW A REDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­ STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned. 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO. 2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej Asset Management & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 to facilitate the redevelopment of an existing shopping center that includes construction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft. service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, and remodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow a noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa Ana Municipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­ Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of the SAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along Fairview Street and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abutting the residential uses. Environmental Impact: Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL, STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGE REGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCES WITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), OR RESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­ 34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THE HOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOW REDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT 1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­ 040­41 AND 109­040­34) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 as conditioned; and 3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS COMMISSIONER COMMENTS ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.     Planning CommissionRegular Meeting AgendaDecember 8, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA Members of the public may attend this meeting in­person or join via Zoom.Join from your computer: https://zoom.us/j/82417562555Join from your mobile phone via Zoom App. Meeting ID: 82417562555Dial in from a mobile phone or landline.(669) 900­ 6833; Meeting ID:  82417562555*For viewing only: www.youtube.com/cityofsantaanavideos. Please note: There is up to a 30second delay when viewing the meeting via YouTube. If you plan to provide a public commentduring the meeting, please join the meeting via Zoom.For detailed participation and commenting options, please review the instructionsprovided at the end of this agenda.To download or view each item, select either Download PDF or View Item Details tothe right of the agenda title. ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­ChairWard 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLPLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticewas published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices weremailed on said date. 1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THEPROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTHSTREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and PropertyOwner)Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow theexpansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approvedconditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commissionreview and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications toapproved entitlements.Environmental Impact: In accordance with the California Environmental QualityAct (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOWTHE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TOREMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNALPERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N.SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79,AND 007­141­11)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 toallow the expansion of an existing self­storage facility and to modifypreviously approved conditions, as conditioned.2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FORTHE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET,LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing LaureanoCarrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction and operation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUP is requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code (SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. The Variance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC to reduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­ street parking requirements for the proposed church. Environmental Impact: Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQA Guidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basement structure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No. 2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AS CONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW A REDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­ STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned. 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO. 2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej Asset Management & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 to facilitate the redevelopment of an existing shopping center that includes construction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft. service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, and remodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow a noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa Ana Municipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­ Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of the SAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along Fairview Street and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abutting the residential uses. Environmental Impact: Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL, STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGE REGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCES WITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), OR RESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­ 34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THE HOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOW REDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT 1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­ 040­41 AND 109­040­34) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 as conditioned; and 3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS COMMISSIONER COMMENTS ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.     Planning CommissionRegular Meeting AgendaDecember 8, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA Members of the public may attend this meeting in­person or join via Zoom.Join from your computer: https://zoom.us/j/82417562555Join from your mobile phone via Zoom App. Meeting ID: 82417562555Dial in from a mobile phone or landline.(669) 900­ 6833; Meeting ID:  82417562555*For viewing only: www.youtube.com/cityofsantaanavideos. Please note: There is up to a 30second delay when viewing the meeting via YouTube. If you plan to provide a public commentduring the meeting, please join the meeting via Zoom.For detailed participation and commenting options, please review the instructionsprovided at the end of this agenda.To download or view each item, select either Download PDF or View Item Details tothe right of the agenda title. ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­ChairWard 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLPLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticewas published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices weremailed on said date. 1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THEPROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTHSTREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and PropertyOwner)Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow theexpansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approvedconditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commissionreview and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications toapproved entitlements.Environmental Impact: In accordance with the California Environmental QualityAct (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOWTHE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TOREMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNALPERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N.SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79,AND 007­141­11)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 toallow the expansion of an existing self­storage facility and to modifypreviously approved conditions, as conditioned.2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FORTHE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET,LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing LaureanoCarrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner)Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction andoperation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUPis requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code(SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. TheVariance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC toreduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­street parking requirements for the proposed church.Environmental Impact: Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQAGuidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301(Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basementstructure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No.2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 ASCONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF ANEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTHSTREET (APN: 396­221­60)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW AREDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTIONAND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60)Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, asconditioned; and2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned.3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO.2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDENAVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THEPLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej AssetManagement & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 to facilitate the redevelopment of an existing shopping center that includes construction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft. service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, and remodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow a noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa Ana Municipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­ Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of the SAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along Fairview Street and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abutting the residential uses. Environmental Impact: Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL, STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGE REGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCES WITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), OR RESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­ 34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THE HOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOW REDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT 1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­ 040­41 AND 109­040­34) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 as conditioned; and 3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS COMMISSIONER COMMENTS ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.     Planning CommissionRegular Meeting AgendaDecember 8, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA Members of the public may attend this meeting in­person or join via Zoom.Join from your computer: https://zoom.us/j/82417562555Join from your mobile phone via Zoom App. Meeting ID: 82417562555Dial in from a mobile phone or landline.(669) 900­ 6833; Meeting ID:  82417562555*For viewing only: www.youtube.com/cityofsantaanavideos. Please note: There is up to a 30second delay when viewing the meeting via YouTube. If you plan to provide a public commentduring the meeting, please join the meeting via Zoom.For detailed participation and commenting options, please review the instructionsprovided at the end of this agenda.To download or view each item, select either Download PDF or View Item Details tothe right of the agenda title. ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­ChairWard 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLPLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticewas published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices weremailed on said date. 1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THEPROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTHSTREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and PropertyOwner)Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow theexpansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approvedconditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commissionreview and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications toapproved entitlements.Environmental Impact: In accordance with the California Environmental QualityAct (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOWTHE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TOREMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNALPERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N.SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79,AND 007­141­11)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 toallow the expansion of an existing self­storage facility and to modifypreviously approved conditions, as conditioned.2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FORTHE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET,LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing LaureanoCarrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner)Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction andoperation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUPis requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code(SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. TheVariance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC toreduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­street parking requirements for the proposed church.Environmental Impact: Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQAGuidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301(Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basementstructure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No.2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 ASCONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF ANEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTHSTREET (APN: 396­221­60)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW AREDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTIONAND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60)Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, asconditioned; and2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned.3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO.2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDENAVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THEPLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej AssetManagement & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 tofacilitate the redevelopment of an existing shopping center that includesconstruction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft.service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, andremodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow anoxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa AnaMunicipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of theSAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along FairviewStreet and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abuttingthe residential uses.Environmental Impact: Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. CategoricalExemption ER No. 2022­111 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 ASCONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL,STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGEREGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCESWITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), ORRESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FORTHE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 ASCONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THEHOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANAMUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER(C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOWREDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­ 040­41 AND 109­040­34) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 as conditioned; and 3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS COMMISSIONER COMMENTS ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.     Planning CommissionRegular Meeting AgendaDecember 8, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA Members of the public may attend this meeting in­person or join via Zoom.Join from your computer: https://zoom.us/j/82417562555Join from your mobile phone via Zoom App. Meeting ID: 82417562555Dial in from a mobile phone or landline.(669) 900­ 6833; Meeting ID:  82417562555*For viewing only: www.youtube.com/cityofsantaanavideos. Please note: There is up to a 30second delay when viewing the meeting via YouTube. If you plan to provide a public commentduring the meeting, please join the meeting via Zoom.For detailed participation and commenting options, please review the instructionsprovided at the end of this agenda.To download or view each item, select either Download PDF or View Item Details tothe right of the agenda title. ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­ChairWard 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLPLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticewas published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices weremailed on said date. 1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THEPROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTHSTREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and PropertyOwner)Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow theexpansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approvedconditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commissionreview and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications toapproved entitlements.Environmental Impact: In accordance with the California Environmental QualityAct (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOWTHE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TOREMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNALPERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N.SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79,AND 007­141­11)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 toallow the expansion of an existing self­storage facility and to modifypreviously approved conditions, as conditioned.2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FORTHE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET,LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing LaureanoCarrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner)Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction andoperation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUPis requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code(SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. TheVariance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC toreduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­street parking requirements for the proposed church.Environmental Impact: Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQAGuidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301(Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basementstructure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No.2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 ASCONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF ANEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTHSTREET (APN: 396­221­60)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW AREDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTIONAND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60)Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, asconditioned; and2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned.3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO.2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDENAVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THEPLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej AssetManagement & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 tofacilitate the redevelopment of an existing shopping center that includesconstruction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft.service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, andremodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow anoxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa AnaMunicipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of theSAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along FairviewStreet and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abuttingthe residential uses.Environmental Impact: Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. CategoricalExemption ER No. 2022­111 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 ASCONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL,STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGEREGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCESWITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), ORRESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FORTHE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 ASCONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THEHOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANAMUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER(C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOWREDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­41 AND 109­040­34)Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 asconditioned;2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 asconditioned; and3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned.*End of Business Calendar*STAFF COMMENTSCOMMISSIONER COMMENTSADJOURNMENTThe next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in theCouncil Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.APPEAL INFORMATIONThe formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­dayappeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the dayfollowing the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision orrequirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, orgroup. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the requiredfiling fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of theCommission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observedholiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the nextday City Hall is open for public business. Please note: Under California Government CodeSec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a publichearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (orsomeone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received bythe Planning Commission or City Council at or before the hearing.MEETING INFORMATIONIf you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials.1. Connecting directly from your computer:Click on the link on top of this agenda ORGo to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The MeetingID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.     Planning CommissionRegular Meeting AgendaDecember 8, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA Members of the public may attend this meeting in­person or join via Zoom.Join from your computer: https://zoom.us/j/82417562555Join from your mobile phone via Zoom App. Meeting ID: 82417562555Dial in from a mobile phone or landline.(669) 900­ 6833; Meeting ID:  82417562555*For viewing only: www.youtube.com/cityofsantaanavideos. Please note: There is up to a 30second delay when viewing the meeting via YouTube. If you plan to provide a public commentduring the meeting, please join the meeting via Zoom.For detailed participation and commenting options, please review the instructionsprovided at the end of this agenda.To download or view each item, select either Download PDF or View Item Details tothe right of the agenda title. ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­ChairWard 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLPLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticewas published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices weremailed on said date. 1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THEPROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTHSTREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and PropertyOwner)Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow theexpansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approvedconditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commissionreview and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications toapproved entitlements.Environmental Impact: In accordance with the California Environmental QualityAct (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOWTHE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TOREMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNALPERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N.SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79,AND 007­141­11)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 toallow the expansion of an existing self­storage facility and to modifypreviously approved conditions, as conditioned.2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FORTHE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET,LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing LaureanoCarrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner)Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction andoperation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUPis requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code(SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. TheVariance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC toreduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­street parking requirements for the proposed church.Environmental Impact: Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQAGuidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301(Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basementstructure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No.2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 ASCONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF ANEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTHSTREET (APN: 396­221­60)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW AREDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTIONAND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60)Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, asconditioned; and2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned.3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO.2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDENAVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THEPLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej AssetManagement & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 tofacilitate the redevelopment of an existing shopping center that includesconstruction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft.service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, andremodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow anoxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa AnaMunicipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of theSAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along FairviewStreet and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abuttingthe residential uses.Environmental Impact: Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. CategoricalExemption ER No. 2022­111 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 ASCONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL,STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGEREGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCESWITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), ORRESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FORTHE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 ASCONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THEHOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANAMUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER(C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOWREDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­41 AND 109­040­34)Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 asconditioned;2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 asconditioned; and3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned.*End of Business Calendar*STAFF COMMENTSCOMMISSIONER COMMENTSADJOURNMENTThe next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in theCouncil Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.APPEAL INFORMATIONThe formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­dayappeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the dayfollowing the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision orrequirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, orgroup. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the requiredfiling fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of theCommission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observedholiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the nextday City Hall is open for public business. Please note: Under California Government CodeSec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a publichearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (orsomeone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received bythe Planning Commission or City Council at or before the hearing.MEETING INFORMATIONIf you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials.1. Connecting directly from your computer:Click on the link on top of this agenda ORGo to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The MeetingID is listed at the top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us knowyou wish to speak. You will have 3 minutes.2. Connecting via the Zoom App:Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store.Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, yourname, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us knowyou wish to speak. You will have 3 minutes.3. Dialing in from a mobile phone or landline:Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed atthe top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes.Submit a written commentYou are invited to submit a written comment in one of the following ways:E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line.Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza –M20, Santa Ana, CA 92701.Deadline to submit written comments, including any supplement materials forconsideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of themeeting.Comments received after the deadline may not be distributed to theCommission but will be made part of the record. All attendees wishing to submitwritten comments or supplemental materials for distribution to Planning Commissionmembers during the in­person meeting must provide 15 printed copies.TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48hours in advance to assist a non­english speaker during the public commentssections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable theCity to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets andconsecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing toaddress the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.     Planning Commission DRAFT Regular Meeting Agenda Minutes November 10, 2025 5:30 P.M. Council Chamber 22 Civic Center Plaza Santa Ana, CA  ISURI S. RAMOS Chair, Ward 3 Representative CARL BENNINGER Vice­Chair, Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEO Citywide Representative MANUEL J. ESCAMILLA Ward 2 Representative JENNIFER OLIVA Ward 6 Representative BAO PHAM Ward 1 Representative ALAN WOO Ward 5 Representative Ali Pezeshkpour, AICP Executive Director Melissa M. Crosthwaite Legal Counsel Ricardo Soto, AICP Planning Manager Gema Zapien Recording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, Chair Carl Benninger, Vice­Chair Christopher Leo Manuel J. Escamilla Jennifer Oliva Bao Pham Alan Woo  Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Gema Zapien ROLL CALL Minutes: Quorum was reached at 5:32 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:45 PM and Commissioners Leo and Oliva absent. PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from October 27, 2025.  b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo to Approve. YES: 4 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 3 – Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva Status: 4 – 0 – 0 – 3 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on October 31, 2025 and notices were mailed on said date.  1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­22 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 3601 SOUTH HARBOR BOULEVARD, UNIT 200 AND 3611 SOUTH HARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        SOCO Harbor Inc. (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­22 to establish a professional school, operated as Cristo Rey Orange County High School, within two existing two­story buildings. The Project involves converting the second floor of 3601 S. Harbor Boulevard and both floors at 3611 S. Harbor Boulevard. Environmental Impact:In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development) of the CEQA Guidelines. The Project is also exempt pursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) for interior and exterior alterations and minor additions. Categorical Exemption ER No. 2025­37 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­22 AS CONDITIONED TO ALLOW PROFESSIONAL SCHOOL USE LOCATED AT 3601 SOUTH HARBOR BOULEVARD, UNIT 200 AND 3611 SOUTH HARBOR BOULEVARD (APN: 414­261­07) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­22 to allow a professional school use, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant. Stephen Holte and Patrick Strader, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission. Resident Frank Velasco spoke in favor of the project. Resident Amalia Rodriguez spoke in favor of the project. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Christopher Leo, Jennifer Oliva Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission.  COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff.  ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on November 24, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 6:40 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  1 Planning Commission 11/10/2025     Planning CommissionDRAFT Regular Meeting Agenda MinutesNovember 10, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, Chair Carl Benninger, Vice­Chair Christopher Leo Manuel J. Escamilla Jennifer Oliva Bao Pham Alan Woo  Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Gema Zapien ROLL CALL Minutes: Quorum was reached at 5:32 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:45 PM and Commissioners Leo and Oliva absent. PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from October 27, 2025.  b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo to Approve. YES: 4 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 3 – Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva Status: 4 – 0 – 0 – 3 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on October 31, 2025 and notices were mailed on said date.  1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­22 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 3601 SOUTH HARBOR BOULEVARD, UNIT 200 AND 3611 SOUTH HARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        SOCO Harbor Inc. (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­22 to establish a professional school, operated as Cristo Rey Orange County High School, within two existing two­story buildings. The Project involves converting the second floor of 3601 S. Harbor Boulevard and both floors at 3611 S. Harbor Boulevard. Environmental Impact:In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development) of the CEQA Guidelines. The Project is also exempt pursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) for interior and exterior alterations and minor additions. Categorical Exemption ER No. 2025­37 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­22 AS CONDITIONED TO ALLOW PROFESSIONAL SCHOOL USE LOCATED AT 3601 SOUTH HARBOR BOULEVARD, UNIT 200 AND 3611 SOUTH HARBOR BOULEVARD (APN: 414­261­07) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­22 to allow a professional school use, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant. Stephen Holte and Patrick Strader, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission. Resident Frank Velasco spoke in favor of the project. Resident Amalia Rodriguez spoke in favor of the project. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Christopher Leo, Jennifer Oliva Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission.  COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff.  ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on November 24, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 6:40 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  2 Planning Commission 11/10/2025     Planning CommissionDRAFT Regular Meeting Agenda MinutesNovember 10, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:32 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:45PM and Commissioners Leo and Oliva absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from October 27, 2025. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo to Approve.YES: 4 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 3 – Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer OlivaStatus: 4 – 0 – 0 – 3 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on October 31, 2025 and notices were mailed on said date.  1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­22 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 3601 SOUTH HARBOR BOULEVARD, UNIT 200 AND 3611 SOUTH HARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        SOCO Harbor Inc. (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­22 to establish a professional school, operated as Cristo Rey Orange County High School, within two existing two­story buildings. The Project involves converting the second floor of 3601 S. Harbor Boulevard and both floors at 3611 S. Harbor Boulevard. Environmental Impact:In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development) of the CEQA Guidelines. The Project is also exempt pursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) for interior and exterior alterations and minor additions. Categorical Exemption ER No. 2025­37 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­22 AS CONDITIONED TO ALLOW PROFESSIONAL SCHOOL USE LOCATED AT 3601 SOUTH HARBOR BOULEVARD, UNIT 200 AND 3611 SOUTH HARBOR BOULEVARD (APN: 414­261­07) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­22 to allow a professional school use, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant. Stephen Holte and Patrick Strader, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission. Resident Frank Velasco spoke in favor of the project. Resident Amalia Rodriguez spoke in favor of the project. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Christopher Leo, Jennifer Oliva Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission.  COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff.  ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on November 24, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 6:40 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  3 Planning Commission 11/10/2025     Planning CommissionDRAFT Regular Meeting Agenda MinutesNovember 10, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:32 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:45PM and Commissioners Leo and Oliva absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from October 27, 2025. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo to Approve.YES: 4 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 3 – Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer OlivaStatus: 4 – 0 – 0 – 3 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). The PlanningCommission recommendation on Zoning and General Plan amendments,Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will beforwarded to the City Council for final determination. Legal notice was publishedin the OC Reporter on October 31, 2025 and notices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­22 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 3601 SOUTH HARBOR BOULEVARD, UNIT 200 AND 3611 SOUTHHARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P)ZONING DISTRICT.Project Applicant:        SOCO Harbor Inc. (Applicant and Property Owner)Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­22 to establish a professional school, operated as Cristo Rey OrangeCounty High School, within two existing two­story buildings. The Project involvesconverting the second floor of 3601 S. Harbor Boulevard and both floors at 3611 S.Harbor Boulevard.Environmental Impact:In accordance with the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant toClass 32, Section 15332 (In­Fill Development) of the CEQA Guidelines. The Project isalso exempt pursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) for interior andexterior alterations and minor additions. Categorical Exemption ER No. 2025­37 will befiled for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­22 ASCONDITIONED TO ALLOW PROFESSIONAL SCHOOL USE LOCATED AT3601 SOUTH HARBOR BOULEVARD, UNIT 200 AND 3611 SOUTH HARBORBOULEVARD (APN: 414­261­07)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­22 to allow aprofessional school use, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the applicant. Stephen Holte and Patrick Strader, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission. Resident Frank Velasco spoke in favor of the project. Resident Amalia Rodriguez spoke in favor of the project. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Christopher Leo, Jennifer Oliva Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission.  COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff.  ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on November 24, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 6:40 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  4 Planning Commission 11/10/2025     Planning CommissionDRAFT Regular Meeting Agenda MinutesNovember 10, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:32 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:45PM and Commissioners Leo and Oliva absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from October 27, 2025. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo to Approve.YES: 4 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 3 – Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer OlivaStatus: 4 – 0 – 0 – 3 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). The PlanningCommission recommendation on Zoning and General Plan amendments,Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will beforwarded to the City Council for final determination. Legal notice was publishedin the OC Reporter on October 31, 2025 and notices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­22 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 3601 SOUTH HARBOR BOULEVARD, UNIT 200 AND 3611 SOUTHHARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P)ZONING DISTRICT.Project Applicant:        SOCO Harbor Inc. (Applicant and Property Owner)Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­22 to establish a professional school, operated as Cristo Rey OrangeCounty High School, within two existing two­story buildings. The Project involvesconverting the second floor of 3601 S. Harbor Boulevard and both floors at 3611 S.Harbor Boulevard.Environmental Impact:In accordance with the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant toClass 32, Section 15332 (In­Fill Development) of the CEQA Guidelines. The Project isalso exempt pursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) for interior andexterior alterations and minor additions. Categorical Exemption ER No. 2025­37 will befiled for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­22 ASCONDITIONED TO ALLOW PROFESSIONAL SCHOOL USE LOCATED AT3601 SOUTH HARBOR BOULEVARD, UNIT 200 AND 3611 SOUTH HARBORBOULEVARD (APN: 414­261­07)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­22 to allow aprofessional school use, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the applicant.Stephen Holte and Patrick Strader, on behalf of the applicant, answeredquestions from the Commission.Resident Frank Velasco spoke in favor of the project.Resident Amalia Rodriguez spoke in favor of the project.Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo toApprove.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Christopher Leo, Jennifer OlivaStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass*End of Business Calendar*STAFF COMMENTSMinutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTSMinutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENTThe next meeting of the Planning Commission will be on November 24, 2025, at 5:30 PM inthe Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.Minutes: Meeting was adjourned at 6:40 PM.APPEAL INFORMATIONThe formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­dayappeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the dayfollowing the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision orrequirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, orgroup. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the requiredfiling fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of theCommission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observedholiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  5 Planning Commission 11/10/2025     Planning CommissionDRAFT Regular Meeting Agenda MinutesNovember 10, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:32 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:45PM and Commissioners Leo and Oliva absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from October 27, 2025. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo to Approve.YES: 4 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 3 – Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer OlivaStatus: 4 – 0 – 0 – 3 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). The PlanningCommission recommendation on Zoning and General Plan amendments,Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will beforwarded to the City Council for final determination. Legal notice was publishedin the OC Reporter on October 31, 2025 and notices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­22 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 3601 SOUTH HARBOR BOULEVARD, UNIT 200 AND 3611 SOUTHHARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P)ZONING DISTRICT.Project Applicant:        SOCO Harbor Inc. (Applicant and Property Owner)Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­22 to establish a professional school, operated as Cristo Rey OrangeCounty High School, within two existing two­story buildings. The Project involvesconverting the second floor of 3601 S. Harbor Boulevard and both floors at 3611 S.Harbor Boulevard.Environmental Impact:In accordance with the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant toClass 32, Section 15332 (In­Fill Development) of the CEQA Guidelines. The Project isalso exempt pursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) for interior andexterior alterations and minor additions. Categorical Exemption ER No. 2025­37 will befiled for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­22 ASCONDITIONED TO ALLOW PROFESSIONAL SCHOOL USE LOCATED AT3601 SOUTH HARBOR BOULEVARD, UNIT 200 AND 3611 SOUTH HARBORBOULEVARD (APN: 414­261­07)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­22 to allow aprofessional school use, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the applicant.Stephen Holte and Patrick Strader, on behalf of the applicant, answeredquestions from the Commission.Resident Frank Velasco spoke in favor of the project.Resident Amalia Rodriguez spoke in favor of the project.Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Woo toApprove.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Christopher Leo, Jennifer OlivaStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass*End of Business Calendar*STAFF COMMENTSMinutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTSMinutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENTThe next meeting of the Planning Commission will be on November 24, 2025, at 5:30 PM inthe Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.Minutes: Meeting was adjourned at 6:40 PM.APPEAL INFORMATIONThe formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­dayappeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the dayfollowing the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision orrequirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, orgroup. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the requiredfiling fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of theCommission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observedholiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the nextday City Hall is open for public business. Please note: Under California Government CodeSec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a publichearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (orsomeone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received bythe Planning Commission or City Council at or before the hearing.MEETING INFORMATIONIf you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials.1. Connecting directly from your computer:Click on the link on top of this agenda ORGo to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The MeetingID is listed at the top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us knowyou wish to speak. You will have 3 minutes.2. Connecting via the Zoom App:Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store.Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, yourname, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us knowyou wish to speak. You will have 3 minutes.3. Dialing in from a mobile phone or landline:Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed atthe top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes.Submit a written commentYou are invited to submit a written comment in one of the following ways:E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line.Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza –M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  6 Planning Commission 11/10/2025     Planning and Building Agency City of Santa Ana 20 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701 Planning Commission Staff Report December 8, 2025 Topic: Conditional Use Permit No. 76-38-MOD-1 – Extra Space Storage (212-280 N. Sullivan and 2602 W. Fifth streets) RECOMMENDED ACTION Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76-38-MOD-1 to allow the expansion of an existing self-storage facility and to modify previously approved conditions, as conditioned. EXECUTIVE SUMMARY Extra Space Properties 103, LLC (“Applicant” and “Property Owner”), is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 76-38-MOD-1 to modify the existing CUP approval in order to allow the expansion of the existing mini-warehouse facility, commonly known as self-storage, at 212-280 N. Sullivan and 2602 W. Fifth streets (“Project”). This request is made pursuant to Sections 41-472.5(p) and 41-649 of the Santa Ana Municipal Code (SAMC), which allows for self-storage facility use with a CUP and modifications to approved entitlements, subject to review and approval by the Planning Commission. Staff is recommending approval of the proposed expansion of the existing self-storage facility, as it is consistent with the General Plan land use designation, supports several General Plan goals and policies, and aligns with the vision for the West Santa Ana Boulevard Focus Area. The Project encourages economic growth by creating jobs and attracting investment, while its design ensures compatibility with the surrounding neighborhood and enhances the area’s physical character. The proposed expansion has been carefully developed to minimize impacts on the surrounding community. The Project will provide improved storage options for residents and businesses, serving as a valuable amenity that addresses local needs and enhances convenience and quality of life for the community. DISCUSSION Project Description The Applicant proposes to redevelop a portion of the existing Extra Space Storage site at 212-280 N. Sullivan and 2602 W. Fifth streets. The Project involves demolishing an existing one-story, 1,214-square-foot building currently used as the rental office and manager’s apartment. A new three-story, 84,197-square-foot self-storage building will be constructed in its place, incorporating a 1,246-square-foot rental office and a 750-square- foot manager’s apartment. No changes are proposed to the facility’s hours of operation.     CUP No. 76-38-MOD-1 – Extra Space (212-280 N. Sullivan and 2602 W. Fifth streets) December 8, 2025 Page 2 of 9 5 4 2 9 The rental office will continue to operate Monday through Saturday from 9:30 a.m. to 6:00 p.m. with customer access to storage units available daily from 6:00 a.m. to 8:00 p.m. Architecture and Design The new building features a modern industrial design with a stucco finish, corrugated metal panels, metal canopies and trim, storefront and spandrel glass, and metal roll-up doors. Spandrel glazing will be installed on elevations visible from the street, adding façade articulation and visual breaks to the building planes. The extensive use of glass and aluminum windows also promotes transparency, bringing natural light into the interior spaces and reducing the perceived mass of the structure. Complementary stucco and metal finishes add texture and contrast, ensuring that the building retains its visual quality and resilience over time. On-Site and Off-Site Improvements Site improvements include enhancing the existing landscaped buffer along Sullivan Street with additional plantings to strengthen visual screening and improve overall site appearance, as well as adding a five-foot planting strip along Fifth Street, where landscaping is currently absent. The existing tubular steel fencing along Fifth Street will remain, while the fencing along Sullivan Street will be removed and replaced with new tubular steel fencing at the southern and northern ends of the proposed building to match existing fencing style on site. In addition, the chain link fence along the southerly property line visible from Sullivan Street will be removed and replaced with a six-foot-tall concrete masonry unit (CMU) block wall that will extend west into the site and connect with the existing CMU wall along the southern property line. Along the northerly property line on Sullivan Street, a 15-foot-wide landscaped area will be established against the existing six-foot-tall CMU wall separating the site from the adjacent residence. The landscaped area will feature Berkeley Sedge groundcover, 24-inch box Pacific Wax myrtle trees, and Dwarf Bottlebrush shrubs to provide visual separation and enhance the overall site appearance. New wall pack lighting will be installed along the rear and sides of the proposed building to ensure adequate safety and visibility. The fixtures will be shielded to provide downward illumination, minimizing impacts on the abutting residence. The Project will provide a total of 21 parking spaces, including four electric vehicle-capable stalls and two bicycle parking spaces, exceeding City requirements. Landscaping The landscape plan proposes new 24-inch box Crape Myrtle, Brisbane Box, Pacific Wax Myrtle, London Plane, and African Sumac trees while preserving the existing mature trees on site. Supplemental plantings include Blue Glow Agave, Dwarf Bottlebrush, Variegated Flax Lily, Heavenly Bamboo, Lilac Vine, Berkeley Sedge, and Fine Leaf Myoporum to provide year-round visual interest and drought-tolerant coverage. The sustainable, low- maintenance plant palette is designed to complement the proposed industrial building form and improve the aesthetic quality of the site’s visible frontages.     CUP No. 76-38-MOD-1 – Extra Space (212-280 N. Sullivan and 2602 W. Fifth streets) December 8, 2025 Page 3 of 9 5 4 2 9 Table 1: Project and Location Information Table 2: Development and Operational Standards Standards Required by SAMC Proposed Height 35 ft., Three-stories 35 ft., Three-stories – Complies Yards Sullivan St. (non-arterial): 3,235 sq. ft. Fifth St. (arterial): 2,705 sq. ft. Lot length along public street × (10 ft. non-arterial or 20 ft. arterial) Sullivan St.: 4,559 sq. ft. – Complies Fifth St.: 3,101 sq. ft. – Complies Landscaped Yard/Buffer Sullivan Street (non-arterial): 5-ft. strip Fifth Street (arterial): 10-ft. strip Abutting non-industrial: 10-ft. buffer Sullivan Street: 11’6” strip – Complies Fifth Street (arterial): 5’3” strip – Complies with CUP No. 76-38 condition Abutting non-industrial: 15’ – Complies Caretaker quarters Max. one unit, 750 sq. ft. 1 bedroom with kitchen, living, bath One unit, 750 sq. ft. – Complies 1 bedroom, kitchen, living, bath Lot Size Min. 12,000 sq. ft.254,586 sq. ft. (No change) – Complies Lot Frontage Min. 100 ft.>100 ft. both frontages – Complies FAR 1.5 (381,879 sq. ft. max).39 (150,882 sq. ft.) – Complies Parking 7 spaces total 1 per 150 units (first 900): 5 spaces Caretaker: min. 2 spaces Bicycle – min. 2 spaces 21 spaces total – Complies 19 spaces (726 units proposed) Caretaker: 2 spaces Bicycle: 2 spaces – Complies Business Operations All business activities shall be conducted and located within an enclosed structure.Office operations are indoors–Complies Loading Areas Loading areas must be hidden and set back 35 ft. New loading area at rear of building, set back over 35 ft. – Complies Outdoor Storage Outdoor storage of equipment/materials fully screened by decorative CMU wall. No outdoor storage proposed except for RV parking (57 spaces). –Complies Hours of Operation Noisy business activity prohibited between 8 p.m.–7 a.m. (Mon–Fri) and 8 p.m.–10 a.m. (Sat–Sun). The rental office operates Mon–Sat 9:30 a.m.–6 p.m. – Complies Item Information Project Address and Council Ward 212-280 N. Sullivan and 2602 W. Fifth streets – Ward 5 Nearest Intersection Sullivan and Fifth streets; Sullivan and First streets General Plan Designation Industrial/Flex-Low (Flex-1.5) Zoning Designation Light Industrial (M1) North Fifth Street – Office, Retail, School Sullivan Street - Residence East Recycling, Automotive Repair, Contractor Yard, Passenger Transport South Commissary, Auto Repair, Transitional Housing, Retail, Medical, Manufacturing Surrounding Land Uses West Self-Storage, Restaurant, Manufacturing Property Size 5.72 acres (249,152 sq. ft.) Existing Site Development The site includes 12 one-story self-storage buildings totaling 66,685 sq. ft., plus a one-story 1,214 sq. ft. building housing an on-site manager’s unit and rental office, along with surface parking and 127 recreational vehicle (RV) stalls. Use Permissions Allowed with approval of a conditional use permit (CUP) Use SAMC Section 41-472.5(p)Zoning Code Sections Affected Operational Standards SAMC Section 41-473     CUP No. 76-38-MOD-1 – Extra Space (212-280 N. Sullivan and 2602 W. Fifth streets) December 8, 2025 Page 4 of 9 5 4 2 9 Project Background The Project’s site consists of three parcels located within the Light Industrial (M1) zoning district, developed as self-storage facilities over time. The 2602 W. Fifth Street parcel was developed circa 1974 with seven one-story steel frame metal storage buildings through administrative approval, without requiring a CUP. On July 17, 1972, City Council adopted Ordinance No. NS-1123, requiring a CUP for commercial uses, including enclosed storage, within the M1 zoning district. Subsequently, the 280 N. Sullivan Street parcel was later developed following Planning Commission approval of CUP No. 76-38 to expand the adjacent 2602 W. Fifth Street self-storage use into the existing recreational vehicle (RV) storage yard. This approval authorized construction of five one-story CMU buildings totaling 32,400 square feet, one wood- framed one-story building containing a rental office and on-site manager’s residence, and 38 off-street parking spaces. The parcel was previously used as a storage yard, salvage yard, and vehicle storage before redevelopment for self-storage and RV storage purposes. The adjoining 212 N. Sullivan Street parcel was later acquired circa 1992 to expand by-right RV storage, increasing the capacity of RV parking spaces from 38 to 127. On April 15, 2002, City Council adopted Ordinance No. NS-2494, amending the Zoning Code to place additional limitations on certain land uses within industrial zones. These amendments introduced specific restrictions applicable to new self-storage facilities within 500 feet of arterial streets. The Ordinance’s recitals emphasize case-by-case evaluation of those proposed uses to ensure consistency with the City’s economic and fiscal goals, protect land traditionally designated for manufacturing uses, and ensure that potential development impacts are effectively mitigated. Extra Space Storage acquired the entire project site in 2022 from the prior owner. The facility has operated continuously as self-storage and RV storage since its original development in 1974 and subsequent expansions in 1977 and 1992, with uninterrupted service and no change in use. Extra Space Storage is a national self-storage company founded in 1977 that operates more than 4,000 facilities across the United States. It offers a range of unit sizes and vehicle storage to serve both residential and commercial customers. Within Santa Ana, Extra Space Storage operates three facilities: the subject site located at 212-280 N. Sullivan and 2602 W. Fifth streets, 511 S. Grand Avenue, and 1030 E. Fourth Street. Project Analysis Conditional Use Permit for Expansion Requests for CUP modification are governed by SAMC Sections 41-649 and 41-638. A CUP may be granted when it can be demonstrated that the proposed project will not adversely impact the community. If these findings can be made, it is appropriate to grant the CUP; conversely, the inability to make these findings would result in denial.     CUP No. 76-38-MOD-1 – Extra Space (212-280 N. Sullivan and 2602 W. Fifth streets) December 8, 2025 Page 5 of 9 5 4 2 9 The proposed Project will modernize the facility and upgrade the on-site manager’s residence. It has been designed to be context-appropriate, maintaining the area’s industrial character while introducing contemporary design features for a visually engaging appearance that complements the surrounding neighborhood. Careful attention has been given to site planning and building design to minimize potential impacts to the adjacent residence. A 15-foot-wide landscaped planter containing evergreen Pacific Wax Myrtle trees, which typically reach heights of 15 to 30 feet, will extend along the CMU property line wall for approximately 133 feet from the street, providing visual separation and screening between the new building and the adjacent residence. Except for the manager’s apartment, the north elevation incorporates spandrel and storefront windows with faux storage units behind them. These features are located more than 70 feet from the property line and therefore would not create privacy impacts on the adjoining residence. The facility is designed to maintain a quiet environment for the surrounding community, due to the minimal outdoor activity and lack of truck deliveries required for businesses like industrial and active commercial uses. The majority of self-storage units in the new building will be accessed from the interior with exterior-accessible units and new loading area along the rear of the building, away from the street. Due to the site’s existing configuration, the project cannot accommodate the full 10-foot landscaped yard along Fifth Street required under current M1 development standards. Instead, a five-foot landscaped strip will be provided along this frontage consistent with the condition of approval from CUP No. 76-38. The reduced landscaped area will be offset by enhanced landscaping along the site’s primary frontage on Sullivan Street, both on private property and within the public right-of-way. The Project’s design, low-noise operation, and building placement ensure there will be no adverse noise impacts and that the facility will not negatively affect the surrounding community. To address lighting concerns, staff is recommending a condition of approval requiring that all lights utilize shielded fixtures and dimmers that are designed to minimize glare and eliminate upward or off-site light spill. Moreover, the Applicant would be required to improve lighting throughout the entire site, beyond the immediate vicinity of the new building, to ensure adequate security. A photometric study has been provided to demonstrate compliance with City standards and to ensure that no measurable lighting impact extends to residential uses (Exhibit 6). Although the Project site is within 500 feet of an arterial street and under current zoning code standards would not be permitted as a new facility, this use was established and has continuously operated since prior to the adoption of proximity limitations. Moreover, the use is permitted at the subject site by the existing CUP, CUP No. 76-38. The facility expansion complies with the 2022 General Plan update, which changed the site’s land use designation from Industrial to Flex-1.5, reflecting the City’s shift toward clean industrial and commercial-flex uses such as self-storage. The Project activates the Industrial/Flex area through building beautification and promotes redevelopment with compatible, clean manufacturing and maker-type spaces. The updated design supports the revitalization goals of the Focus Area and aligns with the City’s vision for a modern industrial and creative flex district. With operational safeguards, design features, and conditions of approval in place, the Project supports the continuity of existing business operations and provides a context-appropriate transitional buffer to the adjacent     CUP No. 76-38-MOD-1 – Extra Space (212-280 N. Sullivan and 2602 W. Fifth streets) December 8, 2025 Page 6 of 9 5 4 2 9 residence, ensuring compatibility with surrounding uses and no significant impact to public health, safety, or welfare. Modification to CUP No. 76-38 Conditions of Approval The Applicant requests removal of the CUP No. 76-38 condition requiring “permanently maintained landscape areas as indicated on plot plan,” specifically the internal three-foot- wide landscape planters along the rear and side property lines. Compliance with this condition would result in minimal buffering because these areas have limited street visibility, originally proposed with low vegetation, and are located next to other industrial uses. Removal of the internal planters would not alter the site’s visual character or its compatibility with surrounding development, given their interior location, lack of public visibility, and adjacency to similar industrial uses. In lieu of this condition, the Project includes a ten-foot-wide landscape strip along Sullivan Street, where no street frontage landscaping was previously required. Additionally, the Project will provide a planter adjacent to the residential property on Sullivan Street, expanding the width from the originally required 3 feet to 15 feet and increasing the total required landscaped area from nearly 900 square feet to 2,000 square feet. Proposed landscaping for the site would include selected tree species to provide improved visual screening and buffering between the self-storage facility and the residential use as well as enhancing the street frontage. Furthermore, current zoning regulations do not require landscaping between industrial properties, as buffering between similar uses is unnecessary and landscape standards instead focus on enhancing street frontages and transitions to residential areas. Neighborhood Compatibility Staff has reviewed the Applicant’s request and has determined that the proposed partial demolition and new construction to expand the existing facility will not be detrimental to the health, safety, and welfare of the community. The new design and landscaping along Sullivan and Fifth streets will make the area more attractive and safer. The improvements promote compatibility with surrounding land uses, and contribute to the investment in the neighborhood, enhancing its visual appearance and livability. By maintaining a quiet, low- impact use, it will serve as a buffer between residential and industrial uses as the neighborhood redevelops. The Project supports the neighborhood’s character, safety, and long-term vitality – in line with the city’s goals for vibrant, accessible, and cohesive urban neighborhoods with a mixture of residential and non-residential land uses. Conditions of approval have been included for this project that will ensure it remains in compliance with the SAMC and does not become an attractive nuisance or disrupt the surrounding land uses. General Plan Consistency The Project has been designed to complement the scale of surrounding residences and aligns with multiple goals and policies outlined in the General Plan, including those related to Land Use, Economic Prosperity, Housing, and Urban Design, as follows:     CUP No. 76-38-MOD-1 – Extra Space (212-280 N. Sullivan and 2602 W. Fifth streets) December 8, 2025 Page 7 of 9 5 4 2 9 Goal LU-2: Land Use Needs – Provide a balance of land uses that meet Santa Ana’s diverse needs. o Policy LU-2.6: Encourage Investment – Promote rehabilitation of properties and encourage increased levels of capital investment to create a safe and attractive environment. o Policy LU-2.7: Business Incubator – Support land use decisions that encourage the creation, development, and retention of businesses in Santa Ana. Goal LU-3: Compatibility of Uses – Preserve and improve the character and integrity of existing neighborhoods and districts. o Policy LU-3.4: Compatible Development – Ensure that the scale and massing of new development is compatible and harmonious with the surrounding built environment. Goal LU-4: Complete Communities – Support a sustainable Santa Ana through improvements to the built environment and a culture of collaboration. o Policy LU-4.2: Public Realm – Maintain and improve the public realm through quality architecture, street trees, landscaping, and other pedestrian-friendly amenities. Goal EP-1: Job Creation and Retention – Foster a dynamic local economy that provides and creates employment opportunities for all residents in the city. Goal EP-3: Business Friendly Environment – Promote a business friendly environment where businesses thrive and build on Santa Ana’s strengths and opportunities. o Policy EP-3.7: Facilitating Investment – Promote a solution-based customer focus in order to facilitate additional development and investment in the community. Goal HE-2: Housing Supply and Diversity – A diversity of quality housing, affordability levels, and living experiences that accommodate Santa Ana’s residents of all household types, income levels, and age groups to foster an inclusive community. Goal UD-1: Physical Character – Improve the physical character and livability of the City to promote a sense of place, positive community image, and quality environment. o Policy UD-1.1: Design Quality –Ensure all developments feature high quality design, materials, finishes, and construction. Goal UD-2: Sustainable Environment – Improve the built environment through sustainable development that is proportional and aesthetically related to its setting. o Policy UD-2.2: Compatibility and Use With Setting – Employ buffers and other urban design strategies to encourage the compatibility of new development with the scale, bulk, and pattern of existing development. Goal UD-3: Attractive Travelways – Create and maintain safe and attractive travelways through coordinated streetscape design. Approval of the proposed Project is consistent with the General Plan land use designation of Flex-1.5, which is intended to support context-appropriate development on sites with existing compatible uses. The Industrial/Flex designation allows a mix of clean industrial and creative uses, including office-industrial flex spaces, small-scale clean manufacturing, research and development, retail, artist galleries, and live-work units. The     CUP No. 76-38-MOD-1 – Extra Space (212-280 N. Sullivan and 2602 W. Fifth streets) December 8, 2025 Page 8 of 9 5 4 2 9 expanded self-storage facility aligns with this intent by enhancing neighborhood vitality and providing a neighborhood-serving amenity for local residents. The Project advances Land Use Element Goals 2, 3, and 4 by promoting reinvestment in an aging property, ensuring the new three-story building is compatible in scale and massing with the surrounding neighborhood, serving as an effective buffer between residential and industrial uses, and improving the public realm through quality architecture and enhanced street-facing design. From an Economic Prosperity Element perspective, the Project supports Goals 1 and 3 by retaining and creating jobs through the expansion of the self-storage facility, and promotes a business-friendly environment by ensuring the continued improvement and maintenance in the community. It also supports Housing Element Goal 2 by upgrading the on-site manager’s apartment and providing secure, on-site storage amenities for residents in nearby higher-density housing who may lack sufficient onsite storage space. Finally, the Project’s quality architectural design and improved landscaped frontages support Urban Design Element Goals 1, 2, and 3, ensuring the facility contributes positively to the visual character and livability of the West Santa Ana Boulevard Focus Area. The landscaped buffers and site planning further ensure the Project serves as an effective transition between residential and industrial uses, while enhanced landscaping along Sullivan and Fifth streets helps to create visually appealing and sustainable travel corridors that strengthen the community’s image. Public Notification and Community Outreach Project notifications were posted, published, and mailed in accordance with City and State regulations. Copies of the public notice, including a 1,000-foot notification radius map, and the site posting are provided in Exhibit 8. In addition, staff contacted the provided contacted for the Artesia Pilar Neighborhood Association to ensure they were aware of the project and public hearing. At the time this report was printed, no issues of concern were raised regarding the proposed development. ENVIRONMENTAL IMPACT Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is exempt from further review, pursuant to Section 15332 (Class 32) of the CEQA Guidelines (In-Fill Development Projects) as it is consistent with the City’s General Plan, applicable policies, and Industrial zoning, located on an 5.72-acre site with a project area under three acres that is fully developed, surrounded by urban uses, and lacking suitable habitat for endangered or sensitive species. The Project would not result in any significant effects relating to traffic, noise, air quality, or water quality; and the site can be adequately served by all required utilities and public services. The above-mentioned analysis and use of a Class 32 categorical exemption is substantiated by the analysis provided as Exhibit 7 of this report. Based on this analysis, a Notice of Exemption, Environmental Review No. 2024-21, will be filed for this Project.     CUP No. 76-38-MOD-1 – Extra Space (212-280 N. Sullivan and 2602 W. Fifth streets) December 8, 2025 Page 9 of 9 5 4 2 9 FISCAL IMPACT There is no fiscal impact associated with this action. EXHIBITS 1. Resolution 2. Vicinity Zoning and Aerial View 3. Site Photos 4. Architectural Plans 5. Conceptual Landscape Plan 6. Photometric Plan 7. CEQA Class 32 Exemption Memo (hyperlink) 8. Copy of Public Notices Submitted By: Nancy Tran, AICP, Senior Planner Approved By: Ali Pezeshkpour, AICP, Executive Director, Planning and Building Agency     Resolution No. 2025-XX Page 1 of 11 RESOLUTION NO. 2025-XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76-38-MOD-1, TO ALLOW THE EXPANSION OF AN EXISTING SELF-STORAGE FACILITY AND TO REMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNAL PERIMETER THREE -FOOT-WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212-280 N. SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007-141-78, 007-141-79, AND 007-141-11) BE IT RESOLVED BY THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA AS FOLLOWS: Section 1. The Planning Commission of the City of Santa Ana hereby finds, determines, and declares as follows: A. Extra Space Properties 103, LLC (“Applicant” and “Property Owner”), is requesting approval of Conditional Use Permit (“CUP”) No. 76-38-MOD-1 to modify the existing CUP to expand an existing mini-warehouse facility, commonly referred to as self-storage, and revise the existing conditions of approval at 212-280 N. Sullivan and 2602 W. Fifth streets (“Project”). B. The Project’s site consists of three parcels, developed as self -storage facilities over time. The 2602 W. Fifth Street parcel was developed circa 1974 with seven one-story steel frame metal storage buildings through administrative approval, without requiring a CUP. C. On July 17, 1972, the Santa Ana City Council adopted Ordinance No. NS-1123, requiring a Conditional Use Permit for commercial uses, including enclosed storage, within the Light Industrial (M1) district. D. On January 24, 1977, the Planning Commission approved CUP No. 76 -38 for expansion of a self -storage facility at 280 N. Sullivan Street, authorizing construction of several one-story buildings, office, and manager’s residence. The City Council affirmed the approval on February 22, 1977. E. On April 15, 2002, the City Council adopted Ordinance No. NS-2494, establishing additional restrictions on certain uses, including new self-storage facilities within proximity to arterial streets, freeways, and freeway intersections. The Ordinance provides for case-by-case evaluation of the proposed uses, in order to achieve greater consistency with the General Plan goal of promoting land uses that enhance the City’s economic and fiscal viability while ensuring that impacts of development are mitigated. F. Pursuant to Section 41-472.5(p) of the Santa Ana Municipal Code (“SAMC”), a CUP is required for self-storage uses provided that no conditional use permit shall be granted unless a written finding is made that the parcel on which the     Resolution No. 2025-XX Page 2 of 11 use is proposed is not within five hundred (500) feet of an arterial street (as defined in the city's circulation element) or freeway, or within one thousand (1,000) feet of a freeway intersection. The Ordinance provides for discretionary consideration to ensure alignment with City land use objectives and to address potential impacts as appropriate. G. Pursuant to SAMC Section 41-649, any modification to an approved conditional use permit, variance, or minor exception requires refiling of a new application. H. The existing self-storage facility authorized under CUP No. 76-38 for the site remains valid under its original approval, despite the separation criteria in SAMC Section 41-472.5(p), which requires a minimum distance from arterial streets and freeways, applying to all new CUP applications. I. On March 27, 2024, the Applicant submitted a Development Project application for the proposed expansion of the existing self-storage facility. J. On September 25, 2025, the Project was determined to have met the requirements and conditions of the City’s Development Review Committee (DRC) to complete the Development Project review process. K. On December 8, 2025, the Planning Commission held a duly noticed public hearing for CUP No. 76-38-MOD-1. L. The Planning Commission of the City of Santa Ana determines that the following findings, which must be established in order to grant a CUP pursuant to SAMC Sections 41-649 and 41-638, have been established for CUP No. 76-38-MOD-1 for expansion of an existing self-storage facility at 212-280 N. Sullivan and 2602 W. Fifth streets: 1. That the proposed use will provide a service or facility which will contribute to the general wellbeing of the neighborhood or community. The Project will directly benefit the neighborhood by updating an existing self-storage facility with a modern, secure, and climate-controlled building that meets the needs of local residents and businesses. The Project supports residents in higher-density areas that may otherwise lack sufficient onsite storage facilities. The new design and improved landscaping along Sullivan and Fifth streets will make the area more visually attractive, while allowing the business to continue serving as a land use buffer, helping to maintain a transitional use between adjacent residential and nearby sensitive receptors from existing industrial activity in the vicinity. These improvements address the community’s growing demand for storage while improving the visual appearance of the neighborhood, in line with the City’s goals for housing diversity, investment, and good urban design. 2. That the proposed use will not, under the circumstances of the particular     Resolution No. 2025-XX Page 3 of 11 case, be detrimental to the health, safety, or general welfare of persons residing or working in the vicinity. The Project incorporates a range of design and operational features to ensure it will not be detrimental to the health, safety, or general welfare of people living or working nearby. The new design and landscaping along Sullivan and Fifth streets will make the area more attractive, while the facility itself serves as a quiet, well-maintained buffer between residential and industrial uses. The majority of self-storage units in the new building will be accessed from the interior with exterior -accessible units and new loading areas at the rear, along the west of the building, away from the adjacent residence and right-of-way. The facility is designed to maintain a quiet environment for the surrounding community, due to the minimal outdoor activity and lack of truck deliveries required for businesses like industrial and active commercial uses. Enhanced landscaping and shielded lighting will reduce visual and noise disturbances, while the building’s layout and setback from the street will avoid any new circulation or safety issues for neighbors. Together, these measures ensure the Project is a compatible and safe addition to the community, without negatively affecting the well-being of nearby residents or workers. 3. That the proposed use will not adversely affect the present economic stability or future economic development of properties surrounding the area. By modernizing the self-storage facility and enhancing the streetscape with attractive architecture and landscaping, the Project will support the economic stability of the area, help increase property values, and encourage further investment. The upgraded, climate -controlled storage units will meet both current and future needs of local residents and businesses without introducing new incompatible uses. These improvements will beautify Sullivan and Fifth streets, making the area more appealing for residents and investors, while supporting the revitalization efforts and vision of the zoning district it is located. The Project will help maintain a stable, vibrant local economy in line with the City’s economic development and beautification goals. 4. That the proposed use will comply with the regulati ons and conditions specified in Chapter 41 (Zoning) of the SAMC for such use. The Project complies with applicable development regulations in Chapter 41 of the Santa Ana Municipal Code, including M1 standards for floor area ratio, height, and parking. A five-foot landscaped strip will be provided along Fifth Street consistent with CUP No. 76-38 condition of approval, in lieu of the current 10-foot requirement. 5. That the proposed use will not adversely affect the General Plan of the     Resolution No. 2025-XX Page 4 of 11 city or any specific plan applicable to the area of the proposed use. The facility expansion is consistent with the General Plan land use designation, supports several General Plan goals and policies, and aligns with the vision for the West Santa Ana Boulevard Focus Area. The Project encourages economic growth by creating jobs and attracting investment, while its design ensures compatibility with the surrounding neighborhood and enhances the area’s physical character. Land Use Element Approval of the proposed Project is consistent with the General Plan land use designation of Flex-1.5, which is intended to support context- appropriate development on sites with existing compatible uses. The Industrial/Flex designation allows a mix of clean industrial and creative uses, including office-industrial flex spaces, small-scale clean manufacturing, research and development, retail, artist galleries, and live-work units. The expanded self-storage facility aligns with this intent by enhancing neighborhood vitality and providing a neighbo rhood- serving amenity for local residents. The Project advances Land Use Element Goals 2, 3, and 4 by promoting reinvestment in an aging property, ensuring the new three-story building is compatible in scale and massing with the surrounding neighborhood, serving as an effective buffer between residential and industrial uses, and improving the public realm through quality architecture and enhanced street-facing design. Economic Prosperity Element The Project supports Goal EP-1 by creating and retaining local jobs through the expansion of the self-storage facility. It also furthers Goal EP-3, which promotes a business-friendly environment, by modernizing an existing business and demonstrating ongoing investment in the community. These help foster a positive climate for business growth and retention. Consistent with Policy EP-3.7, the Project encourages further development and investment in Santa Ana’s community. Housing Element By modernizing and expanding the self-storage facility and upgrading the on-site manager’s apartment, the project addresses a unique housing need by providing on-site residential accommodations for facility staff, thereby supporting Goal HE-2 of providing diverse housing by upgrading the on-site manager's apartment and offering secure, on-site storage amenities for residents in higher-density areas that may otherwise lack such facilities onsite. The Project’s provision of secure storage supports residents in higher-density housing by addressing space limitations, thereby complementing the City’s efforts to foster a diverse and livable community.     Resolution No. 2025-XX Page 5 of 11 Urban Design Element The proposed Project advances the Urban Design Element by improving the physical character and livability of the area, consistent with Goal UD- and Policy UD-1.1. The new three-story building is designed to be compatible with the scale of surrounding development, supporting Goal UD-2 and Policy UD-2.2. Landscaped buffers and site planning help ensure the Project serves as an effective transition between residential and non-residential land uses. Additionally, the Project enhances the streetscape along Sullivan and Fifth streets with improved landscaping, fulfilling Goal UD-3 by creating visually appealing, and sustainable travel corridors that contribute to a positive community image. Section 2. Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is exempt from further review, pursuant to Section 15332 (Class 32) of the CEQA Guidelines (In-Fill Development Projects), because the Project is consistent with the applicable General Plan land use designation and applicable General Plan policies, as well as with applicable zoning designation and regulations. Moreover, the proposed development occurs within the City limits on a project site of no more than five acres; the Project site has no value as habitat for endangered, rare or threatened species; approval of the Project would not result in any significant effects relating to traffic, noise, air quality, or water quality; and the site can be adequately served by all required utilities and public services. Based on this analysis, a Notic e of Exemption, Environmental Review No. 2024- 21, will be filed for this Project. Section 3. The Applicant shall indemnify, protect, defend and hold the City and/or any of its officials, officers, employees, agents, departments, agencies, authorized volunteers, and instrumentalities thereof, harmless from any and all claims, demands, lawsuits, writs of mandamus, referendum, and other proceedings (whether legal, equitable, declaratory, administrative or adjudicatory in nature), and alternative dispute reso lution procedures (including, but not limited to arbitrations, mediations, and such other procedures), judgments, orders, and decisions (collectively “Actions”), brought against the City and/or any of its officials, officers, employees, agents, departments, agencies, and instrumentalities thereof, that challenge, attack, or seek to modify, set aside, void, or annul, any action of, or any permit or approval issued by the City and/or any of its officials, officers, employees, agents, departments, agencies, and instrumentalities thereof (including actions approved by the voters of the City) for or concerning the project, whether such Actions are brought under the Ralph M. Brown Act, California Environmental Quality Act, the Planning and Zoning Law, the Subdivision Map Act, Code of Civil Procedure sections 1085 or 1094.5, or any other federal, state or local constitution, statute, law, ordinance, charter, rule, regulation, or any decision of a court of competent jurisdiction. It is expressly agreed that the City shall have the right to approve the legal counsel providing the City’s defense, and that Applicant shall reimburse the City for any costs and expenses directly and necessarily incurred by the City in the course of the defense. City shall promptly notify the Applicant of any Action brought and City shall cooperate with Applicant in the defense of the Action. Section 4. The Planning Commission of the City of Santa Ana, after conducting the public hearing, hereby approves Conditional Use Permit No. 76-38-MOD-1, as conditioned in     Resolution No. 2025-XX Page 6 of 11 Exhibit A, attached hereto and incorporated herein, to expand an existing self-storage facility at 212-280 N. Sullivan and 2602 W. Fifth streets , as shown on the approved plans for Development Project Application No. 2024 -07 (DP No. 2024-07), and to modify the prior approval by removing the condition requiring internal perimeter three -foot-wide landscape planters. This decision is based upon the evidence submitted at the above-referenced hearing, including but not limited to: The Request for Planning Commission Action dated December 8, 2025, and exhibits attached thereto; and the public testimony, written and oral, all of which are incorporated herein by this reference. ADOPTED this 8th day of December 2025 by the following vote. AYES: Commissioners: (0) NOES: Commissioners: (0) ABSENT: Commissioners: (0) ABSTENTIONS: Commissioners: (0) APPROVED AS TO FORM: Sonia R. Carvalho, City Attorney By: Melissa M. Crosthwaite Senior Assistant City Attorney Isuri S. Ramos Chairperson CERTIFICATE OF ATTESTATION AND ORIGINALITY I, GEMA ZAPIEN, Recording Secretary, do hereby attest to and certify the attached Resolution No. 2025-XX to be the original resolution adopted by the Planning Commission of the City of Santa Ana on December 8, 2025. Date: ________________ ____________________________________ Gema Zapien Recording Secretary City of Santa Ana     Resolution No. 2025-XX Page 7 of 11 EXHIBIT A Conditions of Approval for Conditional Use Permit No. 76-38-MOD-1 Conditional Use Permit No. 76-38-MOD-1 to allow the expansion of an existing self-storage facility and remove the previous condition requiring internal perimeter three -foot-wide landscape planters is approved subject to compliance, to the reasonable satisfaction of the Planning Manager, with all applicable sections of the Santa Ana Municipal Code (SAMC), the California Administrative Code, the California Building Standards Code, and all other applicable regulations. The Applicant must comply with each and every condition listed below prior to exercising the rights conferred by this Conditional Use Permit. The Applicant shall remain in compliance with all conditions listed below throughout the life of the Conditional Use Permit. Failure to comply with each and every condition may result in the revocation of this Conditional Use Permit. 1. All Conditions of Approval approved by the City of Santa Ana Planning Commission on January 24, 1977, for Conditional Use Permit No. 7 6-38, and affirmed by the Santa Ana City Council on February 22, 1977, shall remain in effect. In the event of conflicting requirements as part of the Conditions of Approval for Conditional Use Permit No. 76-38, DP No. 2024-07 and Conditional Use Permit No. 76-38-MOD-1 shall take precedence. 2. Violations of this Conditional Use Permit, as contained in Section 41 -647.5 of the SAMC, will be grounds for permit revocation and/or suspension as described in Section 41-651 of the SAMC. 3. Any proposed amendment to this Conditional Use Permit, including modifications to approved materials, finishes, architecture, site plan, landscaping, parking, and square footages, must be submitted to the Planning Division for review. At that time, staff will determine if administrative relief is available or if the Conditional Use Permit must be amended. 4. The Planning Division shall review this Conditional Use Permit no later than twelve (12) months after full execution. Should any issues arise during such review, the Conditional Use Permit shall be scheduled for public hearing at the Applicant’s full expense for potential condition modification(s). 5. All proposed site improvements must conform to Development Project Review (DP) No. 2024-07, and the staff report exhibits incorporated herein by reference. 6. Exterior building materials, finishes and colors for the Project shall comply with the     Resolution No. 2025-XX Page 8 of 11 approved materials board submitted for the Project and as approved by the Planning and Building Agency. Any changes to the materials, finishes and colors shall be approved by the Planning and Building Agency. All new trash enclosures and similar ancillary structures shall match the texture, material and color of the primary building. 7. Prior to issuance of a building permit, the Applicant shall satisfy all site improvement requirements identified by the City’s Development Review Committee (DRC) as part of DP No. 2024-07. 8. The Applicant shall maintain a minimum of 21 parking spaces and two bicycle spaces on site, per the submitted site plan for the Conditional Use Permit and DP. 9. The Applicant shall remove the existing chain -link fencing with the barbed wire on top along the southern property line visible from Sullivan Street. The chain -link fencing shall be replaced with a new CMU block wall that will extend into the site and connect with the existing CMU wall along the property line. 10. The Applicant shall improve lighting throughout the entire site, beyond the immediate vicinity of the new building, to ensure adequate security. All outdoor lighting shall be fully shielded, directed downward, and comply with the City’s lighting standards to prevent light spillover onto adjacent properties, including residential to the west. Dimmer switches shall be provided for all light standards and wall pack lighting on the west elevation. 11. Any wall pack lighting and light standards shall be architecturally compatible with the proposed architecture, as determined by City staff. 12. A photometric lighting plan shall be submitted for review and approval by the Planning and Building Agency (PBA) as well as the Police Department prior to the issuance of building permits. 13. The roof mounted mechanical equipment on the new building (i.e., air conditioning/condenser unit and ventilation ducts) shall be located away from public and residences. The final design of the proposed outdoor lighting and fencing shall be reviewed and approved by Planning Division staff prior to the issuance of building permits. 14. All existing and new mechanical equipment shall be screened from view from public and courtyard areas. 15. The Applicant shall install and maintain a 15-foot-wide landscaped area against the existing six-foot-tall CMU wall separating the site from the adjacent residence. 16. Before submitting a landscape review application, the Applicant shall meet with Planning Division staff to evaluate the proposed plant species, sizes, quantities, and placement of trees, shrubs, and groundcover to ensure they maximize onsite landscaping in compliance with established landscape standards. The final     Resolution No. 2025-XX Page 9 of 11 landscape plan shall include a diverse selection of shade -producing canopy trees from the City’s approved street tree list, ensuring the maximum possible number is incorporated along street frontages. 17. Prior to installation of landscaping, the Applicant shall submit photos and specifications of all trees to be installed on the Project site for review and ap proval by the Planning Division. Specifications shall include, at a minimum, the species, box size (minimum 36-inch box for trees on private property and minimum 24 -inch box for new street trees), caliper size (minimum 3.5 inches for 36 -inch box trees), brown trunk height (10-foot minimum), and name and location of the supplier. 18. After Project occupancy, landscaping and hardscape materials must be maintained as shown on the approved landscape plans. 19. All existing nonconforming signs shall be permanently removed prior to the issuance of building permits, and any new or replacement signage shall be reviewed and approved through a sign permit to ensure compliance with Chapter 41 of the SAMC and shall be reviewed under a separate sign permit. No electronic me ssage boards or backlit cabinet signs are permitted unless otherwise approved. 20. During all phases of construction, the Applicant shall implement best management practices (BMPs) to minimize noise, dust, and traffic disruption. Construction hours shall comply with SAMC regulations. Construction staging areas shall be located to minimize impacts on adjacent residential uses. 21. Noise levels shall not exceed thresholds set by the SAMC at property lines. If requested by the City, a noise study shall be conduc ted at Applicant’s expense in order to verify compliance with SAMC thresholds. 22. The Applicant shall designate an on-site operations manager to oversee daily activities, respond to community concerns, and ensure compliance with City regulations and conditions of approval. 23. A 24-hour contact number shall be provided to the City for reporting of any noise, safety, or operational issues. 24. Security cameras shall be installed to monitor entrances, drive aisles, and building perimeters, and shall be maintained in working order. Camera footage shall be retained for a minimum of 30 days and made available to the City of Santa Ana Police Department upon request. 25. Subject to review and applicability by the Planning and Building Agency, the Community Development Agency, the Public Works Agency, and the City Attorney, to ensure that the property and all improvements located thereupon are properly maintained, Applicant (and the owner of the property upon which the authorized use and/or authorized improvements are located if different from the Applicant) shall execute a Property Maintenance Agreement with the City of Santa Ana. The     Resolution No. 2025-XX Page 10 of 11 Agreement shall be recorded against the property by the City and shall be in a form reasonably satisfactory to the City Attorney. The executed Agreement must be submitted to the Planning Division by the Applicant within 90 days of the approval of this Resolution. The Agreement shall contain covenants, conditions and restrictions relating to the following: a. Compliance with operational conditions applicable during any period(s) of construction or major repair (e.g., proper screening and securing of the construction site; implementation of proper erosion control, dust control and noise mitigation measure; adherence to approved project phasing, etc.); b. Compliance with ongoing operational conditions, requirements and restrictions, as applicable (including, but not limited to, hours of operation, security requirements, the proper storage and disposal of trash and debris, enforcement of the parking management plan, and/or restrictions on certain uses); c. Ongoing compliance with approved design and construction parameters, signage parameters and restrictions as well as landscape designs, as applicable; d. Ongoing maintenance, repair and upkeep of the property and all improvements located thereupon (including, but not limited to, controls on the proliferation of trash and debris on or about the property; the proper and timely removal of graff iti; the timely maintenance, repair and upkeep of damaged, vandalized and/or weathered buildings, structures and/or improvements; the timely maintenance, repair and upkeep of exterior paint, parking striping, lighting and irrigation fixtures, walls and fen cing, publicly accessible bathrooms and bathroom fixtures, landscaping and related landscape improvements and the like, as applicable); e. If Applicant and the owner of the property are different (e.g., if the Applicant is a tenant or licensee of the property or any portion thereof), both the Applicant and the owner of the property shall be signatories to the Agreement and both shall be jointly and severally liable for compliance with its terms; f. The Agreement shall further provide that any party responsible for complying with its terms shall not assign its ownership interest in the property or any interest in any lease, sublease, license or sublicense, unless the prospective assignee agrees in writing to assume all of the duties, obligations and responsibilities set forth under the maintenance agreement; and g. The Agreement shall contain provisions relating to the enforcement of its conditions by the City and shall also contain provisions authorizing the City to recover costs and expenses which the City may incur arising out of any enforcement and/or remediation efforts which the City may undertake in order to cure any deficiency in maintenance, repair or upkeep or to enforce any     Resolution No. 2025-XX Page 11 of 11 restrictions or conditions upon the use of the property. The Agreement shall further provide that any unreimbursed costs and/or expenses incurred by the City to cure a deficiency in maintenance or to enforce use restrictions shall become a lien upon the property in an amount equivalent to the actual costs and/or expense incurred by the City. h. The execution and recordation of the Agreement shall be a condition precedent to issuance of building permits.     Exhibit 2 - Vicinity Zoning and Aerial View © 2025 LightBox. All rights reserved. Zoning (2025) 500 feet 1/1 Conditional Use Permit No. 76-38-MOD-1 212-280 N. Sullivan and 2602 W. Fifth streets Extra Space Storage     Exhibit 3 – Site Photos Extra Space Storage 212-280 N. Sullivan and 2602 W. Fifth streets, Santa Ana 92703 Sullivan Street, facing west Fifth Street, facing southwest     Exhibit 4 - Architectural Plans     10"SD12"SD20'FIRE ACCESS30'-8"28' (N)DRIVEWAY 30'-2" CLOSE OFF (E) DRIVEWAY24'-2"5'-4" 70'-6"246'-4"96'-4"374'10'10'-1"19'-11"410'-2"20'10'REPLACE (E) CHAIN LINK W/ 6' H. CMU BLOCK WALL28'-7"10'6'-3"22'9'-8"22'5'-6"22'8'-6" TYP13'-4"10'-9" 20' FIRE ACCESS 30' 20' FIRE ACCESS 18'TYP3'8'-6" 15' 1 8 ' 15'15'15'18'-1"10'R4 0 ' R 2 0 'R40'R 4 0 'R20'R20'PROPERTY LINE(E) BUILDING 'A'1-STORY METAL6,523 S.F.BLDG HT = 11'(E) BUILDING 'B'1-STORY METAL6,554 S.F.BLDG HT = 12'(E) BUILDING 'C'1-STORY METAL6,546 S.F.BLDG HT = 11'(E) BUILDING 'D'1-STORY METAL6,542 S.F.BLDG HT = 11'(E) BUILDING 'E'1-STORY METAL6,527 S.F.BLDG HT = 11'(E) BUILDING 'H1'1-STORY METAL3,444 S.F.BLDG HT = 12'(E) BUILDING 'H2'1-STORY METAL3,444 S.F.BLDG HT = 12'BUILDING 2PROPOSED THREE-STORY84,197 G.S.F.LOBBY3PRE-STRIPEDRV PARKINGS U L L I V A N S T R E E T(E) PARALLEL PARKING(E) BLOCK WALL(E) BLOCK WALL(E) BLOCK WALL PUBLIC R/W EASEMENT(E) POWER POLEF I F T H S T R E E TPROJECT AREA106,515 S.F.2.45 ACRES(E) BLOCK WALL(E) BLOCK WALL (E) BLOCK WALL/BUILDING WALL(E) BLOCK WALL(E) BLOCK WALL(E) SIDEWALK(E) CURB10' MIN. CLEAR FROMPOWER POLE ARMREQ'D BLDG. SETBACK(E) FH(E) FH(E) POWER POLESUNDERGROUNDRETENTION BASINCONSTRUCT CONCRETESWALE PER CIVIL PLANS(N) FH(N)FHDCDASWING CHECK VALVE, PIV, FDC(E) POWER POLETO REMAIN(N) TRASH,RECYCLE, ORGANICSENCLOSURE W/ ROOFF A I R V I E W S T R E E T INGRESS/ EGRESS EASEMENTTO BE VACATED(N) LIFT GATEAERIALSETBACK(N) 6' H. TUBE STLSECURITY FENCEEVCSEVCS/VANEXISTING SIGN TO BE REMOVED, NEWSIGN UNDER SEPARATE PERMIT18"X24" VINEPOCKETS 8'-0"O.C. TYPFIRE ACCESS &TRASH TRUCK CIRCULATIONFIRE ACCESS &TRASH TRUCK CIRCULATIONFIRE ACCESS & TRASH TRUCK CIRCULATION FIRE ACCESS & TRASH TRUCK CIRCULATION TROCONCWALKWAYTYPTREE WELL, TYP.(N) TREE WELLSIGHT TRIANGLE4(E) BUILDING 'F'1-STORY METAL13,332 S.F.BLDG HT = 14'BUILDING ALONG PROPERTY LINE(E) BUILDING 'J'1-STORY METAL3,451 S.F.BLDG HT = 12'(E) BUILDING 'I'1-STORY METAL3,442 S.F.BLDG HT = 12'(E) BUILDING 'K'1-STORY METAL3,429 S.F.BLDG HT = 12'(E) BUILDING 'L'1-STORY METAL3,451 S.F.BLDG HT = 12'PODIUM PODIUMPODIUMUP 18'7'-6"11'-6"BLDGSETBACK116'-4"18'116'TO GATET(N) TRANSFORMER30'-2"86EMRJNELEV ELEV ELECFIRE DAS OFFICE24'-9" 19'-4"(E) GATE(E) GATE20' (E) SETBACK EVCS9'5'9'12'5'EVCS(E) TREE WELLEXISTING GATES AREFOR EMERGENCYACCESS ONLY, ONEWAY EACH GATE(E) PYLON SIGN(N) TUBE STEEL FENCEEXISTINGDRIVEWAYEXISTINGDRIVEWAY30'4'-3"53'-1"S T U D I Oarchitecture + engineering23 ORCHARD ROAD, SUITE 200LAKE FOREST,CA 92630T 949.380.3970 F 949.380.37712602 W. 5TH ST. & 280 N. SULLIVAN ST.SANTA ANA, CA 92703CONCEPTUAL SITE PLAN/ TRASH TRUCK CIRCULATION08.19.25SCALE: 1"= 40'SHEET 2NORTHPARKING DETAILS08.21.25    123456789101112131415161718ABCDEFG1920212223242526HJKLMN1234567891011121314151617181920212223242526ABCDEFGHJKLMN10x1010x1510x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x3010x3010x3010x3010x3010x305' 5'LOBBY ELEVATORMACHINERMUNISEXJANITORCLOSET10'-8"10'10'5'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'-8"76'-4"88'-8"81'-4"246'-4"10'-8"10'10'10'5'10'10'10'10'10'10'-8" 116'-4"CARTSD.F.STAIR 1TRAVEL DISTANCE TO EXIT = 172'-6"FIREELECTRICALROOM5x105x1510x2510x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x105x1010x3010x3010'ELEVATORELEVATORSTAIR 2DAS5x105x105x105x105x105x105x105x105x55x55x55x55x55x55x55x55x55x55x55x55x55x510x3010x3010x3010x3010x3010x3010x3010x3010x3010x3010x3010x3010x3010x3010x3010x3010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x20PODIUMPODIUM RETAIL OFFICEBREAKROOMJAN /STORAGEUNISEXDVRPODIUM VESTIBULEKIOSKCARPETUNISEX5x105x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x2010x2010x2010x2010x2010x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1010x1010x105x155x105x105x105x105x1010x2510x25UPTRAVEL DISTANCE TO EXIT = 132'-6"FIRST FLOOR26,883 G.S.F.S T U D I Oarchitecture + engineering23 ORCHARD ROAD, SUITE 200LAKE FOREST,CA 92630T 949.380.3970 F 949.380.37712602 W. 5TH ST. & 280 N. SULLIVAN ST.SANTA ANA, CA 92703FIRST FLOOR SELF-STORAGE08.21.25SCALE: 1/8"= 1'-0"SHEET 3.1NORTH    123456789101112131415161718ABCDEFG1920212223242526HJKLMN1234567891011121314151617181920212223242526ABCDEFGHJKLMN10'-8"10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'10'-8"246'-4"10'-8"10'10'10'5'10'10'10'10'10'10'-8" 116'-4"10x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x10STAIR 1TRAVEL DISTANCE TO EXIT = 172'-6"5x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x10ELEVATORELEVATORSTAIR 210x1010x1010x1010x2010x2010x1510x1510x1510x1510x1510x1510x155x15UPLIVINGROOMDININGKITCHENM.CLOSETM.BEDROOMCLOSETLAUNDRYBATHW/DUTILITYENTRYCLOSETDISPLAY AREADISPLAY AREA5x107.5x107.5x10DNUPDNUP10x1010x1010x1010x1010x1010x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x1010x105x55x55x55x55x55x55x55x55x55x55x55x55x55x55x55x55x55x55x57.5x107.5x107.5x107.5x107.5x107.5x107.5x107.5x107.5x107.5x107.5x107.5x107.5x107.5x107.5x107.5x107.5x107.5x107.5x107.5x105x55x55x55x55x105x105x105x1010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x2010x1010x105x55x105'5x55x55x55x55x55x55x55x55x55x155x105x1010x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x1510x155x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x105x1010x2010x2010'5'3x53x53x53x5TRAVEL DISTANCE TO EXIT = 197'-6"SECOND FLOOR28,657 G.S.F.LOBBYS T U D I Oarchitecture + engineering23 ORCHARD ROAD, SUITE 200LAKE FOREST,CA 92630T 949.380.3970 F 949.380.37712602 W. 5TH ST. & 280 N. SULLIVAN ST.SANTA ANA, CA 92703SECOND FLOOR SELF-STORAGE06.18.25SCALE: 1/8"= 1'-0"SHEET 3.2NORTH08.21.25