Loading...
HomeMy WebLinkAboutMinutes (Final) 12.8.25Planning Commission Regular Meeting Agenda Minutes December 8, 2025 5:30 P.M. Council Chamber 22 Civic Center Plaza Santa Ana, CA  ISURI S. RAMOS Chair, Ward 3 Representative CARL BENNINGER Vice­Chair, Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEO Citywide Representative MANUEL J. ESCAMILLA Ward 2 Representative JENNIFER OLIVA Ward 6 Representative BAO PHAM Ward 1 Representative ALAN WOO Ward 5 Representative Ali Pezeshkpour, AICP Executive Director Melissa M. Crosthwaite Legal Counsel Ricardo Soto, AICP Planning Manager Gema Zapien Recording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, Chair Carl Benninger, Vice­Chair Christopher Leo Manuel J. Escamilla Jennifer Oliva Bao Pham Alan Woo  Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Gema Zapien ROLL CALL Minutes: Quorum was reached at 5:39 PM with Commissioner Escamilla absent. PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS Minutes: Resident, Amy Calderon raised concerns regarding delays in mail delivery from the postmarked date via Zoom. CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025.  b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices were mailed on said date.  1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THE PROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTH STREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT. Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and Property Owner) Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow the expansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approved conditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and 41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commission review and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications to approved entitlements. Environmental Impact: In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOW THE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TO REMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNAL PERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N. SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79, AND 007­141­11) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 to allow the expansion of an existing self­storage facility and to modify previously approved conditions, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Rose Bacinski and Danny Morris, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission. Resident, Nicole Ryan raised concerns about the current vacancy for storage units via Zoom. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve with revised condition. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET, LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing Laureano Carrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction and operation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUP is requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code (SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. The Variance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC to reduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­ street parking requirements for the proposed church. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQA Guidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basement structure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No. 2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AS CONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW A REDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­ STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Applicants, Pastor Lazaro Gomez and Laureano Carrera answered questions from the Commission. Member of the church, Ashley Pacheco, spoke in favor of the project. Member of the church, Berenice Zagal, spoke in favor of the project. Member of the church, Deborah Pacheco, spoke in favor of the project. Resident, Nimsi Zagal, spoke in favor of the project. Resident, Damian Garcia, Spanish speaker spoke in favor of the project. Member of the church, Mario Pacheco, Spanish speaker spoke in favor of the project. Resident, Sonia Gallardo, Spanish speaker spoke in favor of the project. Member of the church, Pablo Coguox, Spanish speaker spoke in favor of the project. Resident, Zion Gomez, spoke in favor of the project. Resident, Ruth Garcia, spoke in favor of the project. Resident, Sal Ceja, spoke in opposition to the project. Resident, Beatriz Mendoza, spoke in favor of the project. Resident, Joaquin Cruz, spoke in favor of the project. Member of the church, Miranda Otilia Gomez, Spanish speaker spoke in favor of the project. Resident, Mike Tardif, spoke in favor of the project but raised concerns about parking via Zoom. Resident, Nicole Ryan, spoke in opposition to the project via zoom. Resident, Amy C. Anderson, spoke in opposition to the project via zoom. Applicant, Pastor Lazaro Gomez, Spanish speaker answered questions from the public comments. Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Oliva to Approve to reopen the public hearing. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Woo to Approve with added conditions. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO. 2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej Asset Management & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 to facilitate the redevelopment of an existing shopping center that includes construction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft. service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, and remodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow a noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa Ana Municipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­ Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of the SAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along Fairview Street and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abutting the residential uses. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL, STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGE REGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCES WITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), OR RESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­ 34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THE HOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOW REDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT 1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­ 040­41 AND 109­040­34) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 as conditioned; and 3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Staff had questions for the Applicant.  Applicants, Ilan Golchech and Shira Zaghi; along with Darlene Reeves representing 7­Eleven, answered questions from the Commission. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Oliva to Approve to reopen the public hearing. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Pham to Approve with added and revised conditions. YES: 5 – Bao Pham, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 1 – Isuri Ramos ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 5 – 0 – 1 – 1 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 10:13 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  1 Planning Commission 12/8/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesDecember 8, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, Chair Carl Benninger, Vice­Chair Christopher Leo Manuel J. Escamilla Jennifer Oliva Bao Pham Alan Woo  Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Gema Zapien ROLL CALL Minutes: Quorum was reached at 5:39 PM with Commissioner Escamilla absent. PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS Minutes: Resident, Amy Calderon raised concerns regarding delays in mail delivery from the postmarked date via Zoom. CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025.  b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices were mailed on said date.  1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THE PROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTH STREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT. Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and Property Owner) Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow the expansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approved conditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and 41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commission review and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications to approved entitlements. Environmental Impact: In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOW THE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TO REMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNAL PERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N. SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79, AND 007­141­11) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 to allow the expansion of an existing self­storage facility and to modify previously approved conditions, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Rose Bacinski and Danny Morris, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission. Resident, Nicole Ryan raised concerns about the current vacancy for storage units via Zoom. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve with revised condition. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET, LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing Laureano Carrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction and operation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUP is requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code (SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. The Variance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC to reduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­ street parking requirements for the proposed church. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQA Guidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basement structure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No. 2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AS CONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW A REDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­ STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Applicants, Pastor Lazaro Gomez and Laureano Carrera answered questions from the Commission. Member of the church, Ashley Pacheco, spoke in favor of the project. Member of the church, Berenice Zagal, spoke in favor of the project. Member of the church, Deborah Pacheco, spoke in favor of the project. Resident, Nimsi Zagal, spoke in favor of the project. Resident, Damian Garcia, Spanish speaker spoke in favor of the project. Member of the church, Mario Pacheco, Spanish speaker spoke in favor of the project. Resident, Sonia Gallardo, Spanish speaker spoke in favor of the project. Member of the church, Pablo Coguox, Spanish speaker spoke in favor of the project. Resident, Zion Gomez, spoke in favor of the project. Resident, Ruth Garcia, spoke in favor of the project. Resident, Sal Ceja, spoke in opposition to the project. Resident, Beatriz Mendoza, spoke in favor of the project. Resident, Joaquin Cruz, spoke in favor of the project. Member of the church, Miranda Otilia Gomez, Spanish speaker spoke in favor of the project. Resident, Mike Tardif, spoke in favor of the project but raised concerns about parking via Zoom. Resident, Nicole Ryan, spoke in opposition to the project via zoom. Resident, Amy C. Anderson, spoke in opposition to the project via zoom. Applicant, Pastor Lazaro Gomez, Spanish speaker answered questions from the public comments. Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Oliva to Approve to reopen the public hearing. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Woo to Approve with added conditions. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO. 2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej Asset Management & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 to facilitate the redevelopment of an existing shopping center that includes construction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft. service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, and remodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow a noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa Ana Municipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­ Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of the SAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along Fairview Street and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abutting the residential uses. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL, STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGE REGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCES WITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), OR RESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­ 34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THE HOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOW REDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT 1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­ 040­41 AND 109­040­34) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 as conditioned; and 3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Staff had questions for the Applicant.  Applicants, Ilan Golchech and Shira Zaghi; along with Darlene Reeves representing 7­Eleven, answered questions from the Commission. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Oliva to Approve to reopen the public hearing. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Pham to Approve with added and revised conditions. YES: 5 – Bao Pham, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 1 – Isuri Ramos ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 5 – 0 – 1 – 1 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 10:13 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  2 Planning Commission 12/8/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesDecember 8, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:39 PM with Commissioner Escamilla absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSMinutes: Resident, Amy Calderon raised concerns regarding delays in mail delivery fromthe postmarked date via Zoom.CONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices were mailed on said date.  1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THE PROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTH STREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT. Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and Property Owner) Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow the expansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approved conditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and 41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commission review and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications to approved entitlements. Environmental Impact: In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOW THE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TO REMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNAL PERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N. SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79, AND 007­141­11) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 to allow the expansion of an existing self­storage facility and to modify previously approved conditions, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Rose Bacinski and Danny Morris, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission. Resident, Nicole Ryan raised concerns about the current vacancy for storage units via Zoom. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve with revised condition. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET, LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing Laureano Carrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction and operation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUP is requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code (SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. The Variance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC to reduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­ street parking requirements for the proposed church. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQA Guidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basement structure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No. 2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AS CONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW A REDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­ STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Applicants, Pastor Lazaro Gomez and Laureano Carrera answered questions from the Commission. Member of the church, Ashley Pacheco, spoke in favor of the project. Member of the church, Berenice Zagal, spoke in favor of the project. Member of the church, Deborah Pacheco, spoke in favor of the project. Resident, Nimsi Zagal, spoke in favor of the project. Resident, Damian Garcia, Spanish speaker spoke in favor of the project. Member of the church, Mario Pacheco, Spanish speaker spoke in favor of the project. Resident, Sonia Gallardo, Spanish speaker spoke in favor of the project. Member of the church, Pablo Coguox, Spanish speaker spoke in favor of the project. Resident, Zion Gomez, spoke in favor of the project. Resident, Ruth Garcia, spoke in favor of the project. Resident, Sal Ceja, spoke in opposition to the project. Resident, Beatriz Mendoza, spoke in favor of the project. Resident, Joaquin Cruz, spoke in favor of the project. Member of the church, Miranda Otilia Gomez, Spanish speaker spoke in favor of the project. Resident, Mike Tardif, spoke in favor of the project but raised concerns about parking via Zoom. Resident, Nicole Ryan, spoke in opposition to the project via zoom. Resident, Amy C. Anderson, spoke in opposition to the project via zoom. Applicant, Pastor Lazaro Gomez, Spanish speaker answered questions from the public comments. Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Oliva to Approve to reopen the public hearing. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Woo to Approve with added conditions. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO. 2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej Asset Management & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 to facilitate the redevelopment of an existing shopping center that includes construction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft. service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, and remodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow a noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa Ana Municipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­ Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of the SAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along Fairview Street and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abutting the residential uses. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL, STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGE REGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCES WITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), OR RESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­ 34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THE HOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOW REDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT 1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­ 040­41 AND 109­040­34) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 as conditioned; and 3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Staff had questions for the Applicant.  Applicants, Ilan Golchech and Shira Zaghi; along with Darlene Reeves representing 7­Eleven, answered questions from the Commission. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Oliva to Approve to reopen the public hearing. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Pham to Approve with added and revised conditions. YES: 5 – Bao Pham, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 1 – Isuri Ramos ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 5 – 0 – 1 – 1 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 10:13 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  3 Planning Commission 12/8/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesDecember 8, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:39 PM with Commissioner Escamilla absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSMinutes: Resident, Amy Calderon raised concerns regarding delays in mail delivery fromthe postmarked date via Zoom.CONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticewas published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices weremailed on said date. 1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THEPROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTHSTREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and PropertyOwner)Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow theexpansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approvedconditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commissionreview and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications toapproved entitlements.Environmental Impact: In accordance with the California Environmental QualityAct (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOWTHE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TOREMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNALPERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N.SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79,AND 007­141­11) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 to allow the expansion of an existing self­storage facility and to modify previously approved conditions, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Rose Bacinski and Danny Morris, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission. Resident, Nicole Ryan raised concerns about the current vacancy for storage units via Zoom. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve with revised condition. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET, LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing Laureano Carrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction and operation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUP is requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code (SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. The Variance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC to reduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­ street parking requirements for the proposed church. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQA Guidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basement structure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No. 2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AS CONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW A REDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­ STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Applicants, Pastor Lazaro Gomez and Laureano Carrera answered questions from the Commission. Member of the church, Ashley Pacheco, spoke in favor of the project. Member of the church, Berenice Zagal, spoke in favor of the project. Member of the church, Deborah Pacheco, spoke in favor of the project. Resident, Nimsi Zagal, spoke in favor of the project. Resident, Damian Garcia, Spanish speaker spoke in favor of the project. Member of the church, Mario Pacheco, Spanish speaker spoke in favor of the project. Resident, Sonia Gallardo, Spanish speaker spoke in favor of the project. Member of the church, Pablo Coguox, Spanish speaker spoke in favor of the project. Resident, Zion Gomez, spoke in favor of the project. Resident, Ruth Garcia, spoke in favor of the project. Resident, Sal Ceja, spoke in opposition to the project. Resident, Beatriz Mendoza, spoke in favor of the project. Resident, Joaquin Cruz, spoke in favor of the project. Member of the church, Miranda Otilia Gomez, Spanish speaker spoke in favor of the project. Resident, Mike Tardif, spoke in favor of the project but raised concerns about parking via Zoom. Resident, Nicole Ryan, spoke in opposition to the project via zoom. Resident, Amy C. Anderson, spoke in opposition to the project via zoom. Applicant, Pastor Lazaro Gomez, Spanish speaker answered questions from the public comments. Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Oliva to Approve to reopen the public hearing. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Woo to Approve with added conditions. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO. 2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej Asset Management & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 to facilitate the redevelopment of an existing shopping center that includes construction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft. service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, and remodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow a noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa Ana Municipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­ Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of the SAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along Fairview Street and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abutting the residential uses. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL, STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGE REGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCES WITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), OR RESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­ 34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THE HOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOW REDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT 1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­ 040­41 AND 109­040­34) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 as conditioned; and 3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Staff had questions for the Applicant.  Applicants, Ilan Golchech and Shira Zaghi; along with Darlene Reeves representing 7­Eleven, answered questions from the Commission. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Oliva to Approve to reopen the public hearing. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Pham to Approve with added and revised conditions. YES: 5 – Bao Pham, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 1 – Isuri Ramos ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 5 – 0 – 1 – 1 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 10:13 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  4 Planning Commission 12/8/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesDecember 8, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:39 PM with Commissioner Escamilla absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSMinutes: Resident, Amy Calderon raised concerns regarding delays in mail delivery fromthe postmarked date via Zoom.CONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticewas published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices weremailed on said date. 1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THEPROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTHSTREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and PropertyOwner)Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow theexpansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approvedconditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commissionreview and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications toapproved entitlements.Environmental Impact: In accordance with the California Environmental QualityAct (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOWTHE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TOREMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNALPERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N.SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79,AND 007­141­11)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 toallow the expansion of an existing self­storage facility and to modifypreviously approved conditions, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Rose Bacinski and Danny Morris, on behalf of the applicant, answeredquestions from the Commission.Resident, Nicole Ryan raised concerns about the current vacancy for storageunits via Zoom.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger toApprove with revised condition.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 – ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FORTHE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET,LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing LaureanoCarrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner)Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction andoperation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUPis requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code(SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. TheVariance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC toreduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­street parking requirements for the proposed church.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQAGuidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basement structure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No. 2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AS CONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW A REDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­ STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Applicants, Pastor Lazaro Gomez and Laureano Carrera answered questions from the Commission. Member of the church, Ashley Pacheco, spoke in favor of the project. Member of the church, Berenice Zagal, spoke in favor of the project. Member of the church, Deborah Pacheco, spoke in favor of the project. Resident, Nimsi Zagal, spoke in favor of the project. Resident, Damian Garcia, Spanish speaker spoke in favor of the project. Member of the church, Mario Pacheco, Spanish speaker spoke in favor of the project. Resident, Sonia Gallardo, Spanish speaker spoke in favor of the project. Member of the church, Pablo Coguox, Spanish speaker spoke in favor of the project. Resident, Zion Gomez, spoke in favor of the project. Resident, Ruth Garcia, spoke in favor of the project. Resident, Sal Ceja, spoke in opposition to the project. Resident, Beatriz Mendoza, spoke in favor of the project. Resident, Joaquin Cruz, spoke in favor of the project. Member of the church, Miranda Otilia Gomez, Spanish speaker spoke in favor of the project. Resident, Mike Tardif, spoke in favor of the project but raised concerns about parking via Zoom. Resident, Nicole Ryan, spoke in opposition to the project via zoom. Resident, Amy C. Anderson, spoke in opposition to the project via zoom. Applicant, Pastor Lazaro Gomez, Spanish speaker answered questions from the public comments. Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Oliva to Approve to reopen the public hearing. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Woo to Approve with added conditions. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO. 2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej Asset Management & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 to facilitate the redevelopment of an existing shopping center that includes construction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft. service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, and remodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow a noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa Ana Municipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­ Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of the SAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along Fairview Street and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abutting the residential uses. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL, STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGE REGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCES WITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), OR RESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­ 34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THE HOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOW REDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT 1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­ 040­41 AND 109­040­34) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 as conditioned; and 3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Staff had questions for the Applicant.  Applicants, Ilan Golchech and Shira Zaghi; along with Darlene Reeves representing 7­Eleven, answered questions from the Commission. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Oliva to Approve to reopen the public hearing. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Pham to Approve with added and revised conditions. YES: 5 – Bao Pham, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 1 – Isuri Ramos ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 5 – 0 – 1 – 1 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 10:13 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  5 Planning Commission 12/8/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesDecember 8, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:39 PM with Commissioner Escamilla absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSMinutes: Resident, Amy Calderon raised concerns regarding delays in mail delivery fromthe postmarked date via Zoom.CONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticewas published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices weremailed on said date. 1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THEPROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTHSTREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and PropertyOwner)Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow theexpansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approvedconditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commissionreview and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications toapproved entitlements.Environmental Impact: In accordance with the California Environmental QualityAct (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOWTHE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TOREMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNALPERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N.SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79,AND 007­141­11)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 toallow the expansion of an existing self­storage facility and to modifypreviously approved conditions, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Rose Bacinski and Danny Morris, on behalf of the applicant, answeredquestions from the Commission.Resident, Nicole Ryan raised concerns about the current vacancy for storageunits via Zoom.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger toApprove with revised condition.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 – ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FORTHE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET,LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing LaureanoCarrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner)Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction andoperation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUPis requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code(SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. TheVariance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC toreduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­street parking requirements for the proposed church.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQAGuidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301(Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basementstructure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No.2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 ASCONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF ANEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTHSTREET (APN: 396­221­60)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW AREDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTIONAND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60)Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, asconditioned; and2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Applicants, Pastor Lazaro Gomez and Laureano Carrera answered questionsfrom the Commission.Member of the church, Ashley Pacheco, spoke in favor of the project.Member of the church, Berenice Zagal, spoke in favor of the project.Member of the church, Deborah Pacheco, spoke in favor of the project.Resident, Nimsi Zagal, spoke in favor of the project.Resident, Damian Garcia, Spanish speaker spoke in favor of the project.Member of the church, Mario Pacheco, Spanish speaker spoke in favor of theproject.Resident, Sonia Gallardo, Spanish speaker spoke in favor of the project.Member of the church, Pablo Coguox, Spanish speaker spoke in favor of theproject.Resident, Zion Gomez, spoke in favor of the project.Resident, Ruth Garcia, spoke in favor of the project.Resident, Sal Ceja, spoke in opposition to the project.Resident, Beatriz Mendoza, spoke in favor of the project. Resident, Joaquin Cruz, spoke in favor of the project. Member of the church, Miranda Otilia Gomez, Spanish speaker spoke in favor of the project. Resident, Mike Tardif, spoke in favor of the project but raised concerns about parking via Zoom. Resident, Nicole Ryan, spoke in opposition to the project via zoom. Resident, Amy C. Anderson, spoke in opposition to the project via zoom. Applicant, Pastor Lazaro Gomez, Spanish speaker answered questions from the public comments. Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Oliva to Approve to reopen the public hearing. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Woo to Approve with added conditions. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO. 2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej Asset Management & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 to facilitate the redevelopment of an existing shopping center that includes construction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft. service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, and remodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow a noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa Ana Municipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­ Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of the SAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along Fairview Street and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abutting the residential uses. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL, STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGE REGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCES WITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), OR RESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­ 34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THE HOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOW REDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT 1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­ 040­41 AND 109­040­34) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 as conditioned; and 3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Staff had questions for the Applicant.  Applicants, Ilan Golchech and Shira Zaghi; along with Darlene Reeves representing 7­Eleven, answered questions from the Commission. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Oliva to Approve to reopen the public hearing. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Pham to Approve with added and revised conditions. YES: 5 – Bao Pham, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 1 – Isuri Ramos ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 5 – 0 – 1 – 1 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 10:13 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  6 Planning Commission 12/8/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesDecember 8, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:39 PM with Commissioner Escamilla absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSMinutes: Resident, Amy Calderon raised concerns regarding delays in mail delivery fromthe postmarked date via Zoom.CONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticewas published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices weremailed on said date. 1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THEPROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTHSTREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and PropertyOwner)Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow theexpansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approvedconditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commissionreview and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications toapproved entitlements.Environmental Impact: In accordance with the California Environmental QualityAct (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOWTHE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TOREMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNALPERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N.SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79,AND 007­141­11)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 toallow the expansion of an existing self­storage facility and to modifypreviously approved conditions, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Rose Bacinski and Danny Morris, on behalf of the applicant, answeredquestions from the Commission.Resident, Nicole Ryan raised concerns about the current vacancy for storageunits via Zoom.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger toApprove with revised condition.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 – ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FORTHE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET,LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing LaureanoCarrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner)Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction andoperation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUPis requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code(SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. TheVariance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC toreduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­street parking requirements for the proposed church.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQAGuidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301(Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basementstructure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No.2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 ASCONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF ANEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTHSTREET (APN: 396­221­60)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW AREDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTIONAND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60)Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, asconditioned; and2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Applicants, Pastor Lazaro Gomez and Laureano Carrera answered questionsfrom the Commission.Member of the church, Ashley Pacheco, spoke in favor of the project.Member of the church, Berenice Zagal, spoke in favor of the project.Member of the church, Deborah Pacheco, spoke in favor of the project.Resident, Nimsi Zagal, spoke in favor of the project.Resident, Damian Garcia, Spanish speaker spoke in favor of the project.Member of the church, Mario Pacheco, Spanish speaker spoke in favor of theproject.Resident, Sonia Gallardo, Spanish speaker spoke in favor of the project.Member of the church, Pablo Coguox, Spanish speaker spoke in favor of theproject.Resident, Zion Gomez, spoke in favor of the project.Resident, Ruth Garcia, spoke in favor of the project.Resident, Sal Ceja, spoke in opposition to the project.Resident, Beatriz Mendoza, spoke in favor of the project.Resident, Joaquin Cruz, spoke in favor of the project.Member of the church, Miranda Otilia Gomez, Spanish speaker spoke in favor ofthe project.Resident, Mike Tardif, spoke in favor of the project but raised concerns aboutparking via Zoom.Resident, Nicole Ryan, spoke in opposition to the project via zoom.Resident, Amy C. Anderson, spoke in opposition to the project via zoom.Applicant, Pastor Lazaro Gomez, Spanish speaker answered questions from thepublic comments.Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Oliva toApprove to reopen the public hearing.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 – ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – PassMoved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Woo toApprove with added conditions.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 – ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO.2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDENAVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THEPLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej AssetManagement & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 tofacilitate the redevelopment of an existing shopping center that includesconstruction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft.service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, and remodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow a noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa Ana Municipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­ Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of the SAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along Fairview Street and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abutting the residential uses. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. Categorical Exemption ER No. 2022­111 will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL, STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGE REGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCES WITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), OR RESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­ 34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THE HOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34) RESOLUTION NO. 2025­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOW REDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT 1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­ 040­41 AND 109­040­34) Recommended Action: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 as conditioned; 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 as conditioned; and 3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Staff had questions for the Applicant.  Applicants, Ilan Golchech and Shira Zaghi; along with Darlene Reeves representing 7­Eleven, answered questions from the Commission. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Oliva to Approve to reopen the public hearing. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Pham to Approve with added and revised conditions. YES: 5 – Bao Pham, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 1 – Isuri Ramos ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 5 – 0 – 1 – 1 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 10:13 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  7 Planning Commission 12/8/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesDecember 8, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:39 PM with Commissioner Escamilla absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSMinutes: Resident, Amy Calderon raised concerns regarding delays in mail delivery fromthe postmarked date via Zoom.CONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticewas published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices weremailed on said date. 1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THEPROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTHSTREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and PropertyOwner)Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow theexpansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approvedconditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commissionreview and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications toapproved entitlements.Environmental Impact: In accordance with the California Environmental QualityAct (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOWTHE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TOREMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNALPERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N.SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79,AND 007­141­11)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 toallow the expansion of an existing self­storage facility and to modifypreviously approved conditions, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Rose Bacinski and Danny Morris, on behalf of the applicant, answeredquestions from the Commission.Resident, Nicole Ryan raised concerns about the current vacancy for storageunits via Zoom.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger toApprove with revised condition.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 – ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FORTHE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET,LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing LaureanoCarrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner)Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction andoperation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUPis requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code(SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. TheVariance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC toreduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­street parking requirements for the proposed church.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQAGuidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301(Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basementstructure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No.2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 ASCONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF ANEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTHSTREET (APN: 396­221­60)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW AREDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTIONAND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60)Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, asconditioned; and2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Applicants, Pastor Lazaro Gomez and Laureano Carrera answered questionsfrom the Commission.Member of the church, Ashley Pacheco, spoke in favor of the project.Member of the church, Berenice Zagal, spoke in favor of the project.Member of the church, Deborah Pacheco, spoke in favor of the project.Resident, Nimsi Zagal, spoke in favor of the project.Resident, Damian Garcia, Spanish speaker spoke in favor of the project.Member of the church, Mario Pacheco, Spanish speaker spoke in favor of theproject.Resident, Sonia Gallardo, Spanish speaker spoke in favor of the project.Member of the church, Pablo Coguox, Spanish speaker spoke in favor of theproject.Resident, Zion Gomez, spoke in favor of the project.Resident, Ruth Garcia, spoke in favor of the project.Resident, Sal Ceja, spoke in opposition to the project.Resident, Beatriz Mendoza, spoke in favor of the project.Resident, Joaquin Cruz, spoke in favor of the project.Member of the church, Miranda Otilia Gomez, Spanish speaker spoke in favor ofthe project.Resident, Mike Tardif, spoke in favor of the project but raised concerns aboutparking via Zoom.Resident, Nicole Ryan, spoke in opposition to the project via zoom.Resident, Amy C. Anderson, spoke in opposition to the project via zoom.Applicant, Pastor Lazaro Gomez, Spanish speaker answered questions from thepublic comments.Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Oliva toApprove to reopen the public hearing.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 – ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – PassMoved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Woo toApprove with added conditions.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 – ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO.2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDENAVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THEPLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej AssetManagement & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 tofacilitate the redevelopment of an existing shopping center that includesconstruction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft.service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, andremodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow anoxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa AnaMunicipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of theSAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along FairviewStreet and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abuttingthe residential uses.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. CategoricalExemption ER No. 2022­111 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 ASCONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL,STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGEREGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCESWITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), ORRESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FORTHE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 ASCONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THEHOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANAMUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER(C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOWREDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­41 AND 109­040­34)Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 asconditioned; 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 as conditioned; and 3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Staff had questions for the Applicant.  Applicants, Ilan Golchech and Shira Zaghi; along with Darlene Reeves representing 7­Eleven, answered questions from the Commission. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Oliva to Approve to reopen the public hearing. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Pham to Approve with added and revised conditions. YES: 5 – Bao Pham, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 1 – Isuri Ramos ABSENT: 1 – Manuel J. Escamilla Status: 5 – 0 – 1 – 1 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 10:13 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  8 Planning Commission 12/8/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesDecember 8, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:39 PM with Commissioner Escamilla absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSMinutes: Resident, Amy Calderon raised concerns regarding delays in mail delivery fromthe postmarked date via Zoom.CONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticewas published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices weremailed on said date. 1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THEPROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTHSTREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and PropertyOwner)Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow theexpansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approvedconditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commissionreview and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications toapproved entitlements.Environmental Impact: In accordance with the California Environmental QualityAct (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOWTHE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TOREMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNALPERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N.SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79,AND 007­141­11)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 toallow the expansion of an existing self­storage facility and to modifypreviously approved conditions, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Rose Bacinski and Danny Morris, on behalf of the applicant, answeredquestions from the Commission.Resident, Nicole Ryan raised concerns about the current vacancy for storageunits via Zoom.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger toApprove with revised condition.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 – ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FORTHE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET,LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing LaureanoCarrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner)Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction andoperation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUPis requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code(SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. TheVariance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC toreduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­street parking requirements for the proposed church.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQAGuidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301(Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basementstructure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No.2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 ASCONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF ANEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTHSTREET (APN: 396­221­60)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW AREDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTIONAND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60)Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, asconditioned; and2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Applicants, Pastor Lazaro Gomez and Laureano Carrera answered questionsfrom the Commission.Member of the church, Ashley Pacheco, spoke in favor of the project.Member of the church, Berenice Zagal, spoke in favor of the project.Member of the church, Deborah Pacheco, spoke in favor of the project.Resident, Nimsi Zagal, spoke in favor of the project.Resident, Damian Garcia, Spanish speaker spoke in favor of the project.Member of the church, Mario Pacheco, Spanish speaker spoke in favor of theproject.Resident, Sonia Gallardo, Spanish speaker spoke in favor of the project.Member of the church, Pablo Coguox, Spanish speaker spoke in favor of theproject.Resident, Zion Gomez, spoke in favor of the project.Resident, Ruth Garcia, spoke in favor of the project.Resident, Sal Ceja, spoke in opposition to the project.Resident, Beatriz Mendoza, spoke in favor of the project.Resident, Joaquin Cruz, spoke in favor of the project.Member of the church, Miranda Otilia Gomez, Spanish speaker spoke in favor ofthe project.Resident, Mike Tardif, spoke in favor of the project but raised concerns aboutparking via Zoom.Resident, Nicole Ryan, spoke in opposition to the project via zoom.Resident, Amy C. Anderson, spoke in opposition to the project via zoom.Applicant, Pastor Lazaro Gomez, Spanish speaker answered questions from thepublic comments.Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Oliva toApprove to reopen the public hearing.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 – ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – PassMoved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Woo toApprove with added conditions.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 – ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO.2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDENAVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THEPLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej AssetManagement & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 tofacilitate the redevelopment of an existing shopping center that includesconstruction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft.service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, andremodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow anoxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa AnaMunicipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of theSAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along FairviewStreet and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abuttingthe residential uses.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. CategoricalExemption ER No. 2022­111 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 ASCONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL,STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGEREGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCESWITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), ORRESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FORTHE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 ASCONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THEHOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANAMUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER(C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOWREDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­41 AND 109­040­34)Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 asconditioned;2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 asconditioned; and3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Staff had questions for the Applicant. Applicants, Ilan Golchech and Shira Zaghi; along with Darlene Reevesrepresenting 7­Eleven, answered questions from the Commission.Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Oliva toApprove to reopen the public hearing.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 – ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – PassMoved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Pham toApprove with added and revised conditions.YES: 5 – Bao Pham, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 – ABSTAIN: 1 – Isuri RamosABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 5 – 0 – 1 – 1 – Pass*End of Business Calendar*STAFF COMMENTSMinutes: Staff had comments for the Commission.COMMISSIONER COMMENTSMinutes: Commission had comments for staff.ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 10:13 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  9 Planning Commission 12/8/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesDecember 8, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:39 PM with Commissioner Escamilla absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSMinutes: Resident, Amy Calderon raised concerns regarding delays in mail delivery fromthe postmarked date via Zoom.CONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from November 10, 2025. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticewas published in the OC Reporter on November 26, 2025 and notices weremailed on said date. 1.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38, FOR THEPROPERTY LOCATED AT  212­280 NORTH SULLIVAN AND 2602 WEST FIFTHSTREETS LOCATED WITHIN THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Extra Space Properties 103, LLC (Applicant and PropertyOwner)Proposed Project:    The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 76­38­MOD­1 to modify CUP No. 76­38 in order to allow theexpansion of an existing mini­warehouse facility and to modify previously approvedconditions. The applicant is making the request pursuant to sections 41­472.5 and41­649 of the Santa Ana Municipal Code, which require Planning Commissionreview and approval of mini­warehouse use with a CUP and modifications toapproved entitlements.Environmental Impact: In accordance with the California Environmental QualityAct (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (In­Fill Development Projects) of the CEQAGuidelines. Categorical Exemption ER No. 2024­21 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 76­38­MOD­1, TO ALLOWTHE EXPANSION OF AN EXISTING SELF­STORAGE FACILITY AND TOREMOVE THE PREVIOUS CONDITION OF APPROVAL REQUIRING INTERNALPERIMETER THREE­FOOT­WIDE LANDSCAPE PLANTERS, AT 212­280 N.SULLIVAN AND 2602 W. FIFTH STREETS (APNS: 007­141­78, 007­141­79,AND 007­141­11)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 76­38­MOD­1 toallow the expansion of an existing self­storage facility and to modifypreviously approved conditions, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Rose Bacinski and Danny Morris, on behalf of the applicant, answeredquestions from the Commission.Resident, Nicole Ryan raised concerns about the current vacancy for storageunits via Zoom.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger toApprove with revised condition.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 – ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 AND VARIANCE NO. 2025­02 FORTHE PROPERTY LOCATED AT 1441 EAST SEVENTEENTH STREET,LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        YNG Architects Inc. (Applicant) representing LaureanoCarrera with Iglesia Cristiana Rayo De Luz (Property Owner)Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit(CUP) No. 2025­26 and Variance No. 2025­02 to allow the construction andoperation of a new 11,778 sq. ft. church (Iglesia Cristiana Rayo De Luz). The CUPis requested pursuant to Section 41­313.5(n) of the Santa Ana Municipal Code(SAMC), which permits churches subject to review and approval of a CUP. TheVariance application is requested pursuant to Section 41­638 of the SAMC toreduce the required building setbacks and landscape area, as well as the off­street parking requirements for the proposed church.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 32, Section 15332 (Class 32 – Infill Development) of the CEQAGuidelines. The Project also qualifies under CEQA Guidelines Section 15301(Class 1 – Existing Facilities) for minor alterations to the existing basementstructure. Based on these findings, staff has prepared Environmental Review No.2023­20, and a Notice of Exemption will be filed for the Project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­26 ASCONDITIONED TO ALLOW FOR THE CONSTRUCTION AND OPERATION OF ANEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT 1441 E. SEVENTEENTHSTREET (APN: 396­221­60)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­02 AS CONDITIONED TO ALLOW AREDUCTION IN REQUIRED SETBACKS, LANDSCAPE AREA, AND OFF­STREET PARKING REQUIREMENTS TO FACILITATE THE CONSTRUCTIONAND OPERATION OF A NEW CHURCH AT THE PROPERTY LOCATED AT1441 E. SEVENTEENTH STREET (APN: 396­221­60)Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­26, asconditioned; and2. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­02, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Applicants, Pastor Lazaro Gomez and Laureano Carrera answered questionsfrom the Commission.Member of the church, Ashley Pacheco, spoke in favor of the project.Member of the church, Berenice Zagal, spoke in favor of the project.Member of the church, Deborah Pacheco, spoke in favor of the project.Resident, Nimsi Zagal, spoke in favor of the project.Resident, Damian Garcia, Spanish speaker spoke in favor of the project.Member of the church, Mario Pacheco, Spanish speaker spoke in favor of theproject.Resident, Sonia Gallardo, Spanish speaker spoke in favor of the project.Member of the church, Pablo Coguox, Spanish speaker spoke in favor of theproject.Resident, Zion Gomez, spoke in favor of the project.Resident, Ruth Garcia, spoke in favor of the project.Resident, Sal Ceja, spoke in opposition to the project.Resident, Beatriz Mendoza, spoke in favor of the project.Resident, Joaquin Cruz, spoke in favor of the project.Member of the church, Miranda Otilia Gomez, Spanish speaker spoke in favor ofthe project.Resident, Mike Tardif, spoke in favor of the project but raised concerns aboutparking via Zoom.Resident, Nicole Ryan, spoke in opposition to the project via zoom.Resident, Amy C. Anderson, spoke in opposition to the project via zoom.Applicant, Pastor Lazaro Gomez, Spanish speaker answered questions from thepublic comments.Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Oliva toApprove to reopen the public hearing.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 – ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – PassMoved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Woo toApprove with added conditions.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 – ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 AND 2025­27 AND VARIANCE NO.2025­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2745 WEST MCFADDENAVENUE AND 1001 SOUTH FAIRVIEW STREET, LOCATED WITHIN THEPLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        Ilan Golcheh (Applicant) representing Sej AssetManagement & Investment Company and Mapocos, LLC (Property Owners)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 2025­03, CUP No. 2025­27, and Variance No. 2025­01 tofacilitate the redevelopment of an existing shopping center that includesconstruction of a new 4,650 sq. ft. 7­Eleven convenience store, a 3,136 sq. ft.service station and canopy, a 2,200 sq. ft. multi­tenant commercial building, andremodeling an existing commercial building. CUP No. 2025­03 would allow anoxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa AnaMunicipal Code, and CUP No. 2025­07 would allow the service station and the 7­Eleven convenience store to operate 24­hours, pursuant to Section 41­412.5 of theSAMC. Variance No. 2025­01 would allow reduced setbacks along FairviewStreet and McFadden Avenue, as well as reduced landscaped setbacks abuttingthe residential uses.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Class 3, Section 15303 of the CEQA Guidelines. CategoricalExemption ER No. 2022­111 will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­03 ASCONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL,STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGEREGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCESWITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), ORRESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION41­199.4 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER (C4) ZONING DISTRICT FORTHE PROPERTY LOCATED AT 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­27 ASCONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THEHOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANAMUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE PLANNED SHOPPING CENTER(C4) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE (7­ELEVEN) LOCATED AT 2745 WEST MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­34)RESOLUTION NO. 2025­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2025­01 AS CONDITIONED TO ALLOWREDUCED LANDSCAPE SETBACKS FOR THE PROPERTIES LOCATED AT1001 S. FAIRVIEW STREET AND 2745 W. MCFADDEN AVENUE (APN: 109­040­41 AND 109­040­34)Recommended Action:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­03 asconditioned;2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­27 asconditioned; and3. Adopt a resolution approving Variance No. 2025­01 as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Staff had questions for the Applicant. Applicants, Ilan Golchech and Shira Zaghi; along with Darlene Reevesrepresenting 7­Eleven, answered questions from the Commission.Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Oliva toApprove to reopen the public hearing.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 – ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – PassMoved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Pham toApprove with added and revised conditions.YES: 5 – Bao Pham, Alan Woo, Christopher Leo, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 – ABSTAIN: 1 – Isuri RamosABSENT: 1 – Manuel J. EscamillaStatus: 5 – 0 – 1 – 1 – Pass*End of Business Calendar*STAFF COMMENTSMinutes: Staff had comments for the Commission.COMMISSIONER COMMENTSMinutes: Commission had comments for staff.ADJOURNMENTThe next meeting of the Planning Commission will be on January 12, 2026, at 5:30 PM in theCouncil Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.Minutes: Meeting was adjourned at 10:13 p.m.APPEAL INFORMATIONThe formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­dayappeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the dayfollowing the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision orrequirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, orgroup. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the requiredfiling fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of theCommission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observedholiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the nextday City Hall is open for public business. Please note: Under California Government CodeSec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a publichearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (orsomeone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received bythe Planning Commission or City Council at or before the hearing.MEETING INFORMATIONIf you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials.1. Connecting directly from your computer:Click on the link on top of this agenda ORGo to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The MeetingID is listed at the top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us knowyou wish to speak. You will have 3 minutes.2. Connecting via the Zoom App:Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store.Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, yourname, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us knowyou wish to speak. You will have 3 minutes.3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  10 Planning Commission 12/8/2025