Loading...
HomeMy WebLinkAboutMinutes (Final) 3.9.26Planning Commission Regular Meeting Agenda Minutes March 9, 2026 5:30 P.M. Council Chamber 22 Civic Center Plaza Santa Ana, CA  ISURI S. RAMOS Chair, Ward 3 Representative CARL BENNINGER Vice­Chair, Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEO Citywide Representative MANUEL J. ESCAMILLA Ward 2 Representative JENNIFER OLIVA Ward 6 Representative BAO PHAM Ward 1 Representative ALAN WOO Ward 5 Representative Ali Pezeshkpour, AICP Executive Director Melissa M. Crosthwaite Legal Counsel Ricardo Soto, AICP Planning Manager Gema Zapien Recording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, Chair Carl Benninger, Vice­Chair Christopher Leo Manuel J. Escamilla Jennifer Oliva Bao Pham Alan Woo  Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Gema Zapien ROLL CALL Minutes: Quorum was reached at 5:36 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38 PM and Commissioner Oliva leaving at 7:16 PM. PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from the meeting of February 23, 2026. b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice for Items 1, 2, and 4 was published in the OC Reporter on February 27, 2026 and notices were mailed on February 26, 2026. Legal notice for Item 3 was published in the OC Register on February 16, 2026 and notices were mailed on February 17, 2026. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 403 NORTH SUSAN STREET LOCATED WITHIN TWO­FAMILY RESIDENCE (R2) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Mindy Andrews, with The John Henry Foundation (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2026­01 to allow the expansion of an existing care home facility. The project includes the demolition of an existing 800­square­foot residential building and the construction of a 3,274­square­foot building containing six bedrooms, two treatment rooms, four administrative offices for employees, common space for the campus care center, employee restrooms, and employee breakrooms. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15303 of the CEQA Guidelines (Class 3 – New Construction or Conversion of Small Structures). Categorical Exemption, Environmental Review No. 2025­94, will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­01, TO ALLOW THE CONSTRUCTION OF A NEW 3,274­SQUARE­FOOT BUILDING AT AN EXISTING RESIDENTIAL CARE FACILITY LOCATED AT 403 NORTH SUSAN STREET (APN: 198­261­35) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­01, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff.  Staff answered questions from the Commission. Applicant, Mindy Andrews, provided comments to the Commission. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass 2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­02 AND 2026­05 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET, LOCATED WITHIN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        A & S Engineering (Applicant), representing Bhakinandan, LLC (Property Owner) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2026­02 and CUP No. 2026­05, to facilitate the construction of a new 1,600­square­foot convenience store and a service station, with eight fuel dispensers covered by a 1,963­square­foot canopy. CUP No. 2026­02 would allow a noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa Ana Municipal Code (SAMC), and CUP No. 2026­05 would allow the service station and convenience store to operate between the hours of 12:00 midnight and 5:00 a.m., pursuant to Section 41­412.5 (f) of the SAMC. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15303 of the CEQA Guidelines (Class 3 – New Construction or Conversion of Small Structures). Categorical Exemption, Environmental Review No. 2025­63, will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­02 AS CONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL, STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGE REGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCES WITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), OR RESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­199.4 IN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET (APN: 002­261­32) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­05 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THE HOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET (APN: 002­261­32) Recommended Actions:  1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­02 to allow a Noxious Use as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­05 to allow afterhours operations as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff. Staff answered questions from Commission. Commission had questions for the Applicant. Applicant, Ahmad Ghaderi with A & S Engineering, answered questions from the Commission. Resident, Lyle Dale, spoke in opposition of the project. Representative of abutting property, Jeff Harris, spoke in opposition of the project. Resident, David Hernandez, spoke in favor of the project via zoom. Resident, Carina Dominguez, spoke in favor of the project via zoom. Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve with added conditions. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass 3.ZONING ORDINANCE AMENDMENT NO. 2026­02, CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­03, AND TENTATIVE TRACT MAP NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE LOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 53 ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Long Van Huynh (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No. 2026­02 to amend Specific Development (SD) No. 53 to allow places of worship and religious facilities subject to approval of a Conditional Use Permit (CUP), revise residential development standards, and adopt new standards for temple use; CUP No. 2026­03 to establish a place of worship and religious facility use within the SD­53 Zoning District; and Tentative Tract Map (TTM) No. 2026­01 to subdivide the site into 13 developable lots and one common area lot to accommodate the proposed Bella Terra residential community and temple project. Environmental Impact: Pursuant to the requirements of the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, an Initial Study and Mitigated Negative Declaration (IS/MND) has been prepared for the project. The IS/MND’s Notice of Intent (NOI) was posted to the County Clerk on January 12, 2026, for the required 30­day public comment period, between January 13, 2026, and February 12, 2026. The City of Santa Ana has determined, based on the IS/MND, that the project will not have a significant effect on the environment with implementation of the recommended mitigation measures. The IS/MND is available to the public for review at City Hall at 20 Civic Center Plaza, Santa Ana, California, 92701 and on the City’s website at https://www.santa­ana.org/bella­ terra­residential­community­and­temple­4006­4018­west­hazard­avenue/ ORDINANCE NO. NS­XXXX ZONING ORDINANCE AMENDMENT NO. 2026­02 – AN ORDINANCE OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING AN AMENDMENT TO SPECIFIC DEVELOPMENT NO. 53 (SD­53) TO UPDATE RESIDENTIAL DEVELOPMENT STANDARDS AND ALLOW PLACES OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITIES SUBJECT TO APPROVAL OF A CONDITIONAL USE PERMIT FOR PROPERTY LOCATED AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­20, 100­261­19, AND 100­261­18) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A PLACE OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITY USE LOCATED AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­18, 100­261­ 19, AND 100­261­20) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2026­01 (COUNTY MAP NO. 19332) AS CONDITIONED TO SUBDIVIDE THE PROJECT SITE INTO 13 DEVELOPABLE LOTS AND ONE COMMON AREA LOT TO ACCOMMODATE THE PROPOSED BELLA TERRA RESIDENTIAL COMMUNITY AND PLACE OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITY DEVELOPMENT AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­20, 100­261­19, AND 100­261­ 18) Recommended Actions: Recommend that the City Council adopt: 1. Mitigated Negative Declaration and Mitigation Monitoring and Reporting Program (SCH No. 2026010220), Environmental Review No. 2023­25; 2. An ordinance approving Zoning Ordinance Amendment No. 2026­02 to amend Specific Development No. 53 (SD­53) to revise residential development standards and allow religious facilities as a conditionally  permitted use, enabling construction of the Bella Terra Residential Community and Temple project; 3. A resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­03, as conditioned; and 4. A resolution approving Tentative Tract Map No. 2026­01 (County Map No. 19332), as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the Applicant. Applicant, Long Van Huynh, answered questions from the Commission. Resident, Gabriela G., raised concerns about traffic and parking via Zoom. Resident, Dawn Myers, raised concerns about traffic and fireworks via Zoom. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 4.CANCELLED PUBLIC HEARING – CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­ 16 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE (APNS: 411­111­07, 411­111­09, 411­111­10, AND 411­111­11) LOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 23, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:29 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  1 Planning Commission 3/9/2026 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMarch 9, 20265:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, Chair Carl Benninger, Vice­Chair Christopher Leo Manuel J. Escamilla Jennifer Oliva Bao Pham Alan Woo  Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Gema Zapien ROLL CALL Minutes: Quorum was reached at 5:36 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38 PM and Commissioner Oliva leaving at 7:16 PM. PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from the meeting of February 23, 2026. b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice for Items 1, 2, and 4 was published in the OC Reporter on February 27, 2026 and notices were mailed on February 26, 2026. Legal notice for Item 3 was published in the OC Register on February 16, 2026 and notices were mailed on February 17, 2026. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 403 NORTH SUSAN STREET LOCATED WITHIN TWO­FAMILY RESIDENCE (R2) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Mindy Andrews, with The John Henry Foundation (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2026­01 to allow the expansion of an existing care home facility. The project includes the demolition of an existing 800­square­foot residential building and the construction of a 3,274­square­foot building containing six bedrooms, two treatment rooms, four administrative offices for employees, common space for the campus care center, employee restrooms, and employee breakrooms. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15303 of the CEQA Guidelines (Class 3 – New Construction or Conversion of Small Structures). Categorical Exemption, Environmental Review No. 2025­94, will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­01, TO ALLOW THE CONSTRUCTION OF A NEW 3,274­SQUARE­FOOT BUILDING AT AN EXISTING RESIDENTIAL CARE FACILITY LOCATED AT 403 NORTH SUSAN STREET (APN: 198­261­35) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­01, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff.  Staff answered questions from the Commission. Applicant, Mindy Andrews, provided comments to the Commission. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass 2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­02 AND 2026­05 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET, LOCATED WITHIN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        A & S Engineering (Applicant), representing Bhakinandan, LLC (Property Owner) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2026­02 and CUP No. 2026­05, to facilitate the construction of a new 1,600­square­foot convenience store and a service station, with eight fuel dispensers covered by a 1,963­square­foot canopy. CUP No. 2026­02 would allow a noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa Ana Municipal Code (SAMC), and CUP No. 2026­05 would allow the service station and convenience store to operate between the hours of 12:00 midnight and 5:00 a.m., pursuant to Section 41­412.5 (f) of the SAMC. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15303 of the CEQA Guidelines (Class 3 – New Construction or Conversion of Small Structures). Categorical Exemption, Environmental Review No. 2025­63, will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­02 AS CONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL, STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGE REGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCES WITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), OR RESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­199.4 IN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET (APN: 002­261­32) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­05 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THE HOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET (APN: 002­261­32) Recommended Actions:  1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­02 to allow a Noxious Use as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­05 to allow afterhours operations as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff. Staff answered questions from Commission. Commission had questions for the Applicant. Applicant, Ahmad Ghaderi with A & S Engineering, answered questions from the Commission. Resident, Lyle Dale, spoke in opposition of the project. Representative of abutting property, Jeff Harris, spoke in opposition of the project. Resident, David Hernandez, spoke in favor of the project via zoom. Resident, Carina Dominguez, spoke in favor of the project via zoom. Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve with added conditions. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass 3.ZONING ORDINANCE AMENDMENT NO. 2026­02, CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­03, AND TENTATIVE TRACT MAP NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE LOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 53 ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Long Van Huynh (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No. 2026­02 to amend Specific Development (SD) No. 53 to allow places of worship and religious facilities subject to approval of a Conditional Use Permit (CUP), revise residential development standards, and adopt new standards for temple use; CUP No. 2026­03 to establish a place of worship and religious facility use within the SD­53 Zoning District; and Tentative Tract Map (TTM) No. 2026­01 to subdivide the site into 13 developable lots and one common area lot to accommodate the proposed Bella Terra residential community and temple project. Environmental Impact: Pursuant to the requirements of the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, an Initial Study and Mitigated Negative Declaration (IS/MND) has been prepared for the project. The IS/MND’s Notice of Intent (NOI) was posted to the County Clerk on January 12, 2026, for the required 30­day public comment period, between January 13, 2026, and February 12, 2026. The City of Santa Ana has determined, based on the IS/MND, that the project will not have a significant effect on the environment with implementation of the recommended mitigation measures. The IS/MND is available to the public for review at City Hall at 20 Civic Center Plaza, Santa Ana, California, 92701 and on the City’s website at https://www.santa­ana.org/bella­ terra­residential­community­and­temple­4006­4018­west­hazard­avenue/ ORDINANCE NO. NS­XXXX ZONING ORDINANCE AMENDMENT NO. 2026­02 – AN ORDINANCE OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING AN AMENDMENT TO SPECIFIC DEVELOPMENT NO. 53 (SD­53) TO UPDATE RESIDENTIAL DEVELOPMENT STANDARDS AND ALLOW PLACES OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITIES SUBJECT TO APPROVAL OF A CONDITIONAL USE PERMIT FOR PROPERTY LOCATED AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­20, 100­261­19, AND 100­261­18) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A PLACE OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITY USE LOCATED AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­18, 100­261­ 19, AND 100­261­20) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2026­01 (COUNTY MAP NO. 19332) AS CONDITIONED TO SUBDIVIDE THE PROJECT SITE INTO 13 DEVELOPABLE LOTS AND ONE COMMON AREA LOT TO ACCOMMODATE THE PROPOSED BELLA TERRA RESIDENTIAL COMMUNITY AND PLACE OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITY DEVELOPMENT AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­20, 100­261­19, AND 100­261­ 18) Recommended Actions: Recommend that the City Council adopt: 1. Mitigated Negative Declaration and Mitigation Monitoring and Reporting Program (SCH No. 2026010220), Environmental Review No. 2023­25; 2. An ordinance approving Zoning Ordinance Amendment No. 2026­02 to amend Specific Development No. 53 (SD­53) to revise residential development standards and allow religious facilities as a conditionally  permitted use, enabling construction of the Bella Terra Residential Community and Temple project; 3. A resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­03, as conditioned; and 4. A resolution approving Tentative Tract Map No. 2026­01 (County Map No. 19332), as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the Applicant. Applicant, Long Van Huynh, answered questions from the Commission. Resident, Gabriela G., raised concerns about traffic and parking via Zoom. Resident, Dawn Myers, raised concerns about traffic and fireworks via Zoom. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 4.CANCELLED PUBLIC HEARING – CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­ 16 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE (APNS: 411­111­07, 411­111­09, 411­111­10, AND 411­111­11) LOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 23, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:29 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  2 Planning Commission 3/9/2026 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMarch 9, 20265:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:36 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38PM and Commissioner Oliva leaving at 7:16 PM.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from the meeting of February 23, 2026.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, JenniferOliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice for Items 1, 2, and 4 was published in the OC Reporter on February 27, 2026 and notices were mailed on February 26, 2026. Legal notice for Item 3 was published in the OC Register on February 16, 2026 and notices were mailed on February 17, 2026. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 403 NORTH SUSAN STREET LOCATED WITHIN TWO­FAMILY RESIDENCE (R2) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Mindy Andrews, with The John Henry Foundation (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2026­01 to allow the expansion of an existing care home facility. The project includes the demolition of an existing 800­square­foot residential building and the construction of a 3,274­square­foot building containing six bedrooms, two treatment rooms, four administrative offices for employees, common space for the campus care center, employee restrooms, and employee breakrooms. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15303 of the CEQA Guidelines (Class 3 – New Construction or Conversion of Small Structures). Categorical Exemption, Environmental Review No. 2025­94, will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­01, TO ALLOW THE CONSTRUCTION OF A NEW 3,274­SQUARE­FOOT BUILDING AT AN EXISTING RESIDENTIAL CARE FACILITY LOCATED AT 403 NORTH SUSAN STREET (APN: 198­261­35) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­01, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff.  Staff answered questions from the Commission. Applicant, Mindy Andrews, provided comments to the Commission. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass 2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­02 AND 2026­05 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET, LOCATED WITHIN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        A & S Engineering (Applicant), representing Bhakinandan, LLC (Property Owner) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2026­02 and CUP No. 2026­05, to facilitate the construction of a new 1,600­square­foot convenience store and a service station, with eight fuel dispensers covered by a 1,963­square­foot canopy. CUP No. 2026­02 would allow a noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa Ana Municipal Code (SAMC), and CUP No. 2026­05 would allow the service station and convenience store to operate between the hours of 12:00 midnight and 5:00 a.m., pursuant to Section 41­412.5 (f) of the SAMC. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15303 of the CEQA Guidelines (Class 3 – New Construction or Conversion of Small Structures). Categorical Exemption, Environmental Review No. 2025­63, will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­02 AS CONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL, STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGE REGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCES WITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), OR RESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­199.4 IN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET (APN: 002­261­32) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­05 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THE HOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET (APN: 002­261­32) Recommended Actions:  1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­02 to allow a Noxious Use as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­05 to allow afterhours operations as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff. Staff answered questions from Commission. Commission had questions for the Applicant. Applicant, Ahmad Ghaderi with A & S Engineering, answered questions from the Commission. Resident, Lyle Dale, spoke in opposition of the project. Representative of abutting property, Jeff Harris, spoke in opposition of the project. Resident, David Hernandez, spoke in favor of the project via zoom. Resident, Carina Dominguez, spoke in favor of the project via zoom. Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve with added conditions. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass 3.ZONING ORDINANCE AMENDMENT NO. 2026­02, CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­03, AND TENTATIVE TRACT MAP NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE LOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 53 ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Long Van Huynh (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No. 2026­02 to amend Specific Development (SD) No. 53 to allow places of worship and religious facilities subject to approval of a Conditional Use Permit (CUP), revise residential development standards, and adopt new standards for temple use; CUP No. 2026­03 to establish a place of worship and religious facility use within the SD­53 Zoning District; and Tentative Tract Map (TTM) No. 2026­01 to subdivide the site into 13 developable lots and one common area lot to accommodate the proposed Bella Terra residential community and temple project. Environmental Impact: Pursuant to the requirements of the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, an Initial Study and Mitigated Negative Declaration (IS/MND) has been prepared for the project. The IS/MND’s Notice of Intent (NOI) was posted to the County Clerk on January 12, 2026, for the required 30­day public comment period, between January 13, 2026, and February 12, 2026. The City of Santa Ana has determined, based on the IS/MND, that the project will not have a significant effect on the environment with implementation of the recommended mitigation measures. The IS/MND is available to the public for review at City Hall at 20 Civic Center Plaza, Santa Ana, California, 92701 and on the City’s website at https://www.santa­ana.org/bella­ terra­residential­community­and­temple­4006­4018­west­hazard­avenue/ ORDINANCE NO. NS­XXXX ZONING ORDINANCE AMENDMENT NO. 2026­02 – AN ORDINANCE OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING AN AMENDMENT TO SPECIFIC DEVELOPMENT NO. 53 (SD­53) TO UPDATE RESIDENTIAL DEVELOPMENT STANDARDS AND ALLOW PLACES OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITIES SUBJECT TO APPROVAL OF A CONDITIONAL USE PERMIT FOR PROPERTY LOCATED AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­20, 100­261­19, AND 100­261­18) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A PLACE OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITY USE LOCATED AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­18, 100­261­ 19, AND 100­261­20) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2026­01 (COUNTY MAP NO. 19332) AS CONDITIONED TO SUBDIVIDE THE PROJECT SITE INTO 13 DEVELOPABLE LOTS AND ONE COMMON AREA LOT TO ACCOMMODATE THE PROPOSED BELLA TERRA RESIDENTIAL COMMUNITY AND PLACE OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITY DEVELOPMENT AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­20, 100­261­19, AND 100­261­ 18) Recommended Actions: Recommend that the City Council adopt: 1. Mitigated Negative Declaration and Mitigation Monitoring and Reporting Program (SCH No. 2026010220), Environmental Review No. 2023­25; 2. An ordinance approving Zoning Ordinance Amendment No. 2026­02 to amend Specific Development No. 53 (SD­53) to revise residential development standards and allow religious facilities as a conditionally  permitted use, enabling construction of the Bella Terra Residential Community and Temple project; 3. A resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­03, as conditioned; and 4. A resolution approving Tentative Tract Map No. 2026­01 (County Map No. 19332), as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the Applicant. Applicant, Long Van Huynh, answered questions from the Commission. Resident, Gabriela G., raised concerns about traffic and parking via Zoom. Resident, Dawn Myers, raised concerns about traffic and fireworks via Zoom. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 4.CANCELLED PUBLIC HEARING – CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­ 16 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE (APNS: 411­111­07, 411­111­09, 411­111­10, AND 411­111­11) LOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 23, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:29 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  3 Planning Commission 3/9/2026 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMarch 9, 20265:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:36 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38PM and Commissioner Oliva leaving at 7:16 PM.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from the meeting of February 23, 2026.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, JenniferOliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticefor Items 1, 2, and 4 was published in the OC Reporter on February 27,2026 and notices were mailed on February 26, 2026. Legal notice for Item 3 waspublished in the OC Register on February 16, 2026 and notices were mailed onFebruary 17, 2026.1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 403 NORTH SUSAN STREET LOCATED WITHIN TWO­FAMILYRESIDENCE (R2) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        Mindy Andrews, with The John Henry Foundation(Applicant and Property Owner)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 2026­01 to allow the expansion of an existing care home facility.The project includes the demolition of an existing 800­square­foot residentialbuilding and the construction of a 3,274­square­foot building containing sixbedrooms, two treatment rooms, four administrative offices for employees,common space for the campus care center, employee restrooms, and employeebreakrooms.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15303 of the CEQA Guidelines (Class 3 – New Constructionor Conversion of Small Structures). Categorical Exemption, Environmental ReviewNo. 2025­94, will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­01, TO ALLOW THECONSTRUCTION OF A NEW 3,274­SQUARE­FOOT BUILDING AT ANEXISTING RESIDENTIAL CARE FACILITY LOCATED AT 403 NORTH SUSANSTREET (APN: 198­261­35) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­01, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff.  Staff answered questions from the Commission. Applicant, Mindy Andrews, provided comments to the Commission. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass 2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­02 AND 2026­05 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET, LOCATED WITHIN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        A & S Engineering (Applicant), representing Bhakinandan, LLC (Property Owner) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 2026­02 and CUP No. 2026­05, to facilitate the construction of a new 1,600­square­foot convenience store and a service station, with eight fuel dispensers covered by a 1,963­square­foot canopy. CUP No. 2026­02 would allow a noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa Ana Municipal Code (SAMC), and CUP No. 2026­05 would allow the service station and convenience store to operate between the hours of 12:00 midnight and 5:00 a.m., pursuant to Section 41­412.5 (f) of the SAMC. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15303 of the CEQA Guidelines (Class 3 – New Construction or Conversion of Small Structures). Categorical Exemption, Environmental Review No. 2025­63, will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­02 AS CONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL, STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGE REGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCES WITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), OR RESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­199.4 IN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET (APN: 002­261­32) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­05 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THE HOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET (APN: 002­261­32) Recommended Actions:  1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­02 to allow a Noxious Use as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­05 to allow afterhours operations as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff. Staff answered questions from Commission. Commission had questions for the Applicant. Applicant, Ahmad Ghaderi with A & S Engineering, answered questions from the Commission. Resident, Lyle Dale, spoke in opposition of the project. Representative of abutting property, Jeff Harris, spoke in opposition of the project. Resident, David Hernandez, spoke in favor of the project via zoom. Resident, Carina Dominguez, spoke in favor of the project via zoom. Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve with added conditions. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass 3.ZONING ORDINANCE AMENDMENT NO. 2026­02, CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­03, AND TENTATIVE TRACT MAP NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE LOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 53 ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Long Van Huynh (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No. 2026­02 to amend Specific Development (SD) No. 53 to allow places of worship and religious facilities subject to approval of a Conditional Use Permit (CUP), revise residential development standards, and adopt new standards for temple use; CUP No. 2026­03 to establish a place of worship and religious facility use within the SD­53 Zoning District; and Tentative Tract Map (TTM) No. 2026­01 to subdivide the site into 13 developable lots and one common area lot to accommodate the proposed Bella Terra residential community and temple project. Environmental Impact: Pursuant to the requirements of the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, an Initial Study and Mitigated Negative Declaration (IS/MND) has been prepared for the project. The IS/MND’s Notice of Intent (NOI) was posted to the County Clerk on January 12, 2026, for the required 30­day public comment period, between January 13, 2026, and February 12, 2026. The City of Santa Ana has determined, based on the IS/MND, that the project will not have a significant effect on the environment with implementation of the recommended mitigation measures. The IS/MND is available to the public for review at City Hall at 20 Civic Center Plaza, Santa Ana, California, 92701 and on the City’s website at https://www.santa­ana.org/bella­ terra­residential­community­and­temple­4006­4018­west­hazard­avenue/ ORDINANCE NO. NS­XXXX ZONING ORDINANCE AMENDMENT NO. 2026­02 – AN ORDINANCE OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING AN AMENDMENT TO SPECIFIC DEVELOPMENT NO. 53 (SD­53) TO UPDATE RESIDENTIAL DEVELOPMENT STANDARDS AND ALLOW PLACES OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITIES SUBJECT TO APPROVAL OF A CONDITIONAL USE PERMIT FOR PROPERTY LOCATED AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­20, 100­261­19, AND 100­261­18) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A PLACE OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITY USE LOCATED AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­18, 100­261­ 19, AND 100­261­20) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2026­01 (COUNTY MAP NO. 19332) AS CONDITIONED TO SUBDIVIDE THE PROJECT SITE INTO 13 DEVELOPABLE LOTS AND ONE COMMON AREA LOT TO ACCOMMODATE THE PROPOSED BELLA TERRA RESIDENTIAL COMMUNITY AND PLACE OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITY DEVELOPMENT AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­20, 100­261­19, AND 100­261­ 18) Recommended Actions: Recommend that the City Council adopt: 1. Mitigated Negative Declaration and Mitigation Monitoring and Reporting Program (SCH No. 2026010220), Environmental Review No. 2023­25; 2. An ordinance approving Zoning Ordinance Amendment No. 2026­02 to amend Specific Development No. 53 (SD­53) to revise residential development standards and allow religious facilities as a conditionally  permitted use, enabling construction of the Bella Terra Residential Community and Temple project; 3. A resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­03, as conditioned; and 4. A resolution approving Tentative Tract Map No. 2026­01 (County Map No. 19332), as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the Applicant. Applicant, Long Van Huynh, answered questions from the Commission. Resident, Gabriela G., raised concerns about traffic and parking via Zoom. Resident, Dawn Myers, raised concerns about traffic and fireworks via Zoom. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 4.CANCELLED PUBLIC HEARING – CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­ 16 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE (APNS: 411­111­07, 411­111­09, 411­111­10, AND 411­111­11) LOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 23, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:29 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  4 Planning Commission 3/9/2026 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMarch 9, 20265:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:36 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38PM and Commissioner Oliva leaving at 7:16 PM.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from the meeting of February 23, 2026.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, JenniferOliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticefor Items 1, 2, and 4 was published in the OC Reporter on February 27,2026 and notices were mailed on February 26, 2026. Legal notice for Item 3 waspublished in the OC Register on February 16, 2026 and notices were mailed onFebruary 17, 2026.1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 403 NORTH SUSAN STREET LOCATED WITHIN TWO­FAMILYRESIDENCE (R2) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        Mindy Andrews, with The John Henry Foundation(Applicant and Property Owner)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 2026­01 to allow the expansion of an existing care home facility.The project includes the demolition of an existing 800­square­foot residentialbuilding and the construction of a 3,274­square­foot building containing sixbedrooms, two treatment rooms, four administrative offices for employees,common space for the campus care center, employee restrooms, and employeebreakrooms.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15303 of the CEQA Guidelines (Class 3 – New Constructionor Conversion of Small Structures). Categorical Exemption, Environmental ReviewNo. 2025­94, will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­01, TO ALLOW THECONSTRUCTION OF A NEW 3,274­SQUARE­FOOT BUILDING AT ANEXISTING RESIDENTIAL CARE FACILITY LOCATED AT 403 NORTH SUSANSTREET (APN: 198­261­35)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­01, asconditioned.Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission.Applicant, Mindy Andrews, provided comments to the Commission.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger toApprove.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­02 AND 2026­05 FOR THEPROPERTY LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET, LOCATEDWITHIN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        A & S Engineering (Applicant), representingBhakinandan, LLC (Property Owner)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 2026­02 and CUP No. 2026­05, to facilitate the construction ofa new 1,600­square­foot convenience store and a service station, with eight fueldispensers covered by a 1,963­square­foot canopy. CUP No. 2026­02 would allowa noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa AnaMunicipal Code (SAMC), and CUP No. 2026­05 would allow the service stationand convenience store to operate between the hours of 12:00 midnight and 5:00a.m., pursuant to Section 41­412.5 (f) of the SAMC.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15303 of the CEQA Guidelines (Class 3 – New Constructionor Conversion of Small Structures). Categorical Exemption, Environmental ReviewNo. 2025­63, will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­02 ASCONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL,STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGEREGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCESWITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), ORRESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­199.4 IN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET (APN: 002­261­32) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­05 AS CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THE HOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORE LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET (APN: 002­261­32) Recommended Actions:  1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­02 to allow a Noxious Use as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­05 to allow afterhours operations as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff. Staff answered questions from Commission. Commission had questions for the Applicant. Applicant, Ahmad Ghaderi with A & S Engineering, answered questions from the Commission. Resident, Lyle Dale, spoke in opposition of the project. Representative of abutting property, Jeff Harris, spoke in opposition of the project. Resident, David Hernandez, spoke in favor of the project via zoom. Resident, Carina Dominguez, spoke in favor of the project via zoom. Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve with added conditions. YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass 3.ZONING ORDINANCE AMENDMENT NO. 2026­02, CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­03, AND TENTATIVE TRACT MAP NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE LOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 53 ZONING DISTRICT. Project Applicant:        Long Van Huynh (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No. 2026­02 to amend Specific Development (SD) No. 53 to allow places of worship and religious facilities subject to approval of a Conditional Use Permit (CUP), revise residential development standards, and adopt new standards for temple use; CUP No. 2026­03 to establish a place of worship and religious facility use within the SD­53 Zoning District; and Tentative Tract Map (TTM) No. 2026­01 to subdivide the site into 13 developable lots and one common area lot to accommodate the proposed Bella Terra residential community and temple project. Environmental Impact: Pursuant to the requirements of the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, an Initial Study and Mitigated Negative Declaration (IS/MND) has been prepared for the project. The IS/MND’s Notice of Intent (NOI) was posted to the County Clerk on January 12, 2026, for the required 30­day public comment period, between January 13, 2026, and February 12, 2026. The City of Santa Ana has determined, based on the IS/MND, that the project will not have a significant effect on the environment with implementation of the recommended mitigation measures. The IS/MND is available to the public for review at City Hall at 20 Civic Center Plaza, Santa Ana, California, 92701 and on the City’s website at https://www.santa­ana.org/bella­ terra­residential­community­and­temple­4006­4018­west­hazard­avenue/ ORDINANCE NO. NS­XXXX ZONING ORDINANCE AMENDMENT NO. 2026­02 – AN ORDINANCE OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING AN AMENDMENT TO SPECIFIC DEVELOPMENT NO. 53 (SD­53) TO UPDATE RESIDENTIAL DEVELOPMENT STANDARDS AND ALLOW PLACES OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITIES SUBJECT TO APPROVAL OF A CONDITIONAL USE PERMIT FOR PROPERTY LOCATED AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­20, 100­261­19, AND 100­261­18) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A PLACE OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITY USE LOCATED AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­18, 100­261­ 19, AND 100­261­20) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2026­01 (COUNTY MAP NO. 19332) AS CONDITIONED TO SUBDIVIDE THE PROJECT SITE INTO 13 DEVELOPABLE LOTS AND ONE COMMON AREA LOT TO ACCOMMODATE THE PROPOSED BELLA TERRA RESIDENTIAL COMMUNITY AND PLACE OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITY DEVELOPMENT AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­20, 100­261­19, AND 100­261­ 18) Recommended Actions: Recommend that the City Council adopt: 1. Mitigated Negative Declaration and Mitigation Monitoring and Reporting Program (SCH No. 2026010220), Environmental Review No. 2023­25; 2. An ordinance approving Zoning Ordinance Amendment No. 2026­02 to amend Specific Development No. 53 (SD­53) to revise residential development standards and allow religious facilities as a conditionally  permitted use, enabling construction of the Bella Terra Residential Community and Temple project; 3. A resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­03, as conditioned; and 4. A resolution approving Tentative Tract Map No. 2026­01 (County Map No. 19332), as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the Applicant. Applicant, Long Van Huynh, answered questions from the Commission. Resident, Gabriela G., raised concerns about traffic and parking via Zoom. Resident, Dawn Myers, raised concerns about traffic and fireworks via Zoom. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 4.CANCELLED PUBLIC HEARING – CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­ 16 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE (APNS: 411­111­07, 411­111­09, 411­111­10, AND 411­111­11) LOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 23, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:29 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  5 Planning Commission 3/9/2026 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMarch 9, 20265:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:36 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38PM and Commissioner Oliva leaving at 7:16 PM.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from the meeting of February 23, 2026.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, JenniferOliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticefor Items 1, 2, and 4 was published in the OC Reporter on February 27,2026 and notices were mailed on February 26, 2026. Legal notice for Item 3 waspublished in the OC Register on February 16, 2026 and notices were mailed onFebruary 17, 2026.1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 403 NORTH SUSAN STREET LOCATED WITHIN TWO­FAMILYRESIDENCE (R2) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        Mindy Andrews, with The John Henry Foundation(Applicant and Property Owner)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 2026­01 to allow the expansion of an existing care home facility.The project includes the demolition of an existing 800­square­foot residentialbuilding and the construction of a 3,274­square­foot building containing sixbedrooms, two treatment rooms, four administrative offices for employees,common space for the campus care center, employee restrooms, and employeebreakrooms.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15303 of the CEQA Guidelines (Class 3 – New Constructionor Conversion of Small Structures). Categorical Exemption, Environmental ReviewNo. 2025­94, will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­01, TO ALLOW THECONSTRUCTION OF A NEW 3,274­SQUARE­FOOT BUILDING AT ANEXISTING RESIDENTIAL CARE FACILITY LOCATED AT 403 NORTH SUSANSTREET (APN: 198­261­35)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­01, asconditioned.Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission.Applicant, Mindy Andrews, provided comments to the Commission.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger toApprove.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­02 AND 2026­05 FOR THEPROPERTY LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET, LOCATEDWITHIN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        A & S Engineering (Applicant), representingBhakinandan, LLC (Property Owner)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 2026­02 and CUP No. 2026­05, to facilitate the construction ofa new 1,600­square­foot convenience store and a service station, with eight fueldispensers covered by a 1,963­square­foot canopy. CUP No. 2026­02 would allowa noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa AnaMunicipal Code (SAMC), and CUP No. 2026­05 would allow the service stationand convenience store to operate between the hours of 12:00 midnight and 5:00a.m., pursuant to Section 41­412.5 (f) of the SAMC.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15303 of the CEQA Guidelines (Class 3 – New Constructionor Conversion of Small Structures). Categorical Exemption, Environmental ReviewNo. 2025­63, will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­02 ASCONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL,STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGEREGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCESWITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), ORRESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION41­199.4 IN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT FOR THEPROPERTY LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET (APN: 002­261­32)RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­05 ASCONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THEHOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANAMUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE COMMUNITY COMMERCIAL(C1) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORELOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET (APN: 002­261­32)Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­02 to allow aNoxious Use as conditioned; and2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­05 to allowafterhours operations as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff.Staff answered questions from Commission.Commission had questions for the Applicant.Applicant, Ahmad Ghaderi with A & S Engineering, answered questions from theCommission.Resident, Lyle Dale, spoke in opposition of the project.Representative of abutting property, Jeff Harris, spoke in opposition of theproject.Resident, David Hernandez, spoke in favor of the project via zoom.Resident, Carina Dominguez, spoke in favor of the project via zoom.Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Escamilla toApprove with added conditions.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass3.ZONING ORDINANCE AMENDMENT NO. 2026­02, CONDITIONAL USEPERMIT NO. 2026­03, AND TENTATIVE TRACT MAP NO. 2026­01 FOR THEPROPERTY LOCATED 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUELOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 53 ZONINGDISTRICT.Project Applicant:        Long Van Huynh (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No. 2026­02 to amend Specific Development (SD) No. 53 to allow places of worship and religious facilities subject to approval of a Conditional Use Permit (CUP), revise residential development standards, and adopt new standards for temple use; CUP No. 2026­03 to establish a place of worship and religious facility use within the SD­53 Zoning District; and Tentative Tract Map (TTM) No. 2026­01 to subdivide the site into 13 developable lots and one common area lot to accommodate the proposed Bella Terra residential community and temple project. Environmental Impact: Pursuant to the requirements of the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, an Initial Study and Mitigated Negative Declaration (IS/MND) has been prepared for the project. The IS/MND’s Notice of Intent (NOI) was posted to the County Clerk on January 12, 2026, for the required 30­day public comment period, between January 13, 2026, and February 12, 2026. The City of Santa Ana has determined, based on the IS/MND, that the project will not have a significant effect on the environment with implementation of the recommended mitigation measures. The IS/MND is available to the public for review at City Hall at 20 Civic Center Plaza, Santa Ana, California, 92701 and on the City’s website at https://www.santa­ana.org/bella­ terra­residential­community­and­temple­4006­4018­west­hazard­avenue/ ORDINANCE NO. NS­XXXX ZONING ORDINANCE AMENDMENT NO. 2026­02 – AN ORDINANCE OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING AN AMENDMENT TO SPECIFIC DEVELOPMENT NO. 53 (SD­53) TO UPDATE RESIDENTIAL DEVELOPMENT STANDARDS AND ALLOW PLACES OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITIES SUBJECT TO APPROVAL OF A CONDITIONAL USE PERMIT FOR PROPERTY LOCATED AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­20, 100­261­19, AND 100­261­18) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­03 AS CONDITIONED TO ALLOW A PLACE OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITY USE LOCATED AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­18, 100­261­ 19, AND 100­261­20) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2026­01 (COUNTY MAP NO. 19332) AS CONDITIONED TO SUBDIVIDE THE PROJECT SITE INTO 13 DEVELOPABLE LOTS AND ONE COMMON AREA LOT TO ACCOMMODATE THE PROPOSED BELLA TERRA RESIDENTIAL COMMUNITY AND PLACE OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITY DEVELOPMENT AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­20, 100­261­19, AND 100­261­ 18) Recommended Actions: Recommend that the City Council adopt: 1. Mitigated Negative Declaration and Mitigation Monitoring and Reporting Program (SCH No. 2026010220), Environmental Review No. 2023­25; 2. An ordinance approving Zoning Ordinance Amendment No. 2026­02 to amend Specific Development No. 53 (SD­53) to revise residential development standards and allow religious facilities as a conditionally  permitted use, enabling construction of the Bella Terra Residential Community and Temple project; 3. A resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­03, as conditioned; and 4. A resolution approving Tentative Tract Map No. 2026­01 (County Map No. 19332), as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the Applicant. Applicant, Long Van Huynh, answered questions from the Commission. Resident, Gabriela G., raised concerns about traffic and parking via Zoom. Resident, Dawn Myers, raised concerns about traffic and fireworks via Zoom. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 4.CANCELLED PUBLIC HEARING – CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­ 16 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE (APNS: 411­111­07, 411­111­09, 411­111­10, AND 411­111­11) LOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 23, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:29 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  6 Planning Commission 3/9/2026 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMarch 9, 20265:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:36 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38PM and Commissioner Oliva leaving at 7:16 PM.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from the meeting of February 23, 2026.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, JenniferOliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticefor Items 1, 2, and 4 was published in the OC Reporter on February 27,2026 and notices were mailed on February 26, 2026. Legal notice for Item 3 waspublished in the OC Register on February 16, 2026 and notices were mailed onFebruary 17, 2026.1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 403 NORTH SUSAN STREET LOCATED WITHIN TWO­FAMILYRESIDENCE (R2) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        Mindy Andrews, with The John Henry Foundation(Applicant and Property Owner)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 2026­01 to allow the expansion of an existing care home facility.The project includes the demolition of an existing 800­square­foot residentialbuilding and the construction of a 3,274­square­foot building containing sixbedrooms, two treatment rooms, four administrative offices for employees,common space for the campus care center, employee restrooms, and employeebreakrooms.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15303 of the CEQA Guidelines (Class 3 – New Constructionor Conversion of Small Structures). Categorical Exemption, Environmental ReviewNo. 2025­94, will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­01, TO ALLOW THECONSTRUCTION OF A NEW 3,274­SQUARE­FOOT BUILDING AT ANEXISTING RESIDENTIAL CARE FACILITY LOCATED AT 403 NORTH SUSANSTREET (APN: 198­261­35)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­01, asconditioned.Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission.Applicant, Mindy Andrews, provided comments to the Commission.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger toApprove.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­02 AND 2026­05 FOR THEPROPERTY LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET, LOCATEDWITHIN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        A & S Engineering (Applicant), representingBhakinandan, LLC (Property Owner)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 2026­02 and CUP No. 2026­05, to facilitate the construction ofa new 1,600­square­foot convenience store and a service station, with eight fueldispensers covered by a 1,963­square­foot canopy. CUP No. 2026­02 would allowa noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa AnaMunicipal Code (SAMC), and CUP No. 2026­05 would allow the service stationand convenience store to operate between the hours of 12:00 midnight and 5:00a.m., pursuant to Section 41­412.5 (f) of the SAMC.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15303 of the CEQA Guidelines (Class 3 – New Constructionor Conversion of Small Structures). Categorical Exemption, Environmental ReviewNo. 2025­63, will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­02 ASCONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL,STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGEREGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCESWITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), ORRESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION41­199.4 IN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT FOR THEPROPERTY LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET (APN: 002­261­32)RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­05 ASCONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THEHOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANAMUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE COMMUNITY COMMERCIAL(C1) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORELOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET (APN: 002­261­32)Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­02 to allow aNoxious Use as conditioned; and2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­05 to allowafterhours operations as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff.Staff answered questions from Commission.Commission had questions for the Applicant.Applicant, Ahmad Ghaderi with A & S Engineering, answered questions from theCommission.Resident, Lyle Dale, spoke in opposition of the project.Representative of abutting property, Jeff Harris, spoke in opposition of theproject.Resident, David Hernandez, spoke in favor of the project via zoom.Resident, Carina Dominguez, spoke in favor of the project via zoom.Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Escamilla toApprove with added conditions.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass3.ZONING ORDINANCE AMENDMENT NO. 2026­02, CONDITIONAL USEPERMIT NO. 2026­03, AND TENTATIVE TRACT MAP NO. 2026­01 FOR THEPROPERTY LOCATED 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUELOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 53 ZONINGDISTRICT.Project Applicant:        Long Van Huynh (Applicant and Property Owner)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Zoning OrdinanceAmendment (ZOA) No. 2026­02 to amend Specific Development (SD) No. 53 toallow places of worship and religious facilities subject to approval of a ConditionalUse Permit (CUP), revise residential development standards, and adopt newstandards for temple use; CUP No. 2026­03 to establish a place of worship andreligious facility use within the SD­53 Zoning District; and Tentative Tract Map(TTM) No. 2026­01 to subdivide the site into 13 developable lots and one commonarea lot to accommodate the proposed Bella Terra residential community andtemple project.Environmental Impact: Pursuant to the requirements of the CaliforniaEnvironmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, an Initial Study andMitigated Negative Declaration (IS/MND) has been prepared for the project. TheIS/MND’s Notice of Intent (NOI) was posted to the County Clerk on January 12,2026, for the required 30­day public comment period, between January 13, 2026,and February 12, 2026. The City of Santa Ana has determined, based on theIS/MND, that the project will not have a significant effect on the environment withimplementation of the recommended mitigation measures. The IS/MND isavailable to the public for review at City Hall at 20 Civic Center Plaza, Santa Ana,California, 92701 and on the City’s website at https://www.santa­ana.org/bella­terra­residential­community­and­temple­4006­4018­west­hazard­avenue/ORDINANCE NO. NS­XXXXZONING ORDINANCE AMENDMENT NO. 2026­02 – AN ORDINANCE OF THECITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING AN AMENDMENTTO SPECIFIC DEVELOPMENT NO. 53 (SD­53) TO UPDATE RESIDENTIALDEVELOPMENT STANDARDS AND ALLOW PLACES OF WORSHIP ANDRELIGIOUS FACILITIES SUBJECT TO APPROVAL OF A CONDITIONAL USEPERMIT FOR PROPERTY LOCATED AT 4006, 4010, AND 4018 WESTHAZARD AVENUE (APNS: 100­261­20, 100­261­19, AND 100­261­18)RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANAAPPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­03 AS CONDITIONED TOALLOW A PLACE OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITY USE LOCATED AT4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­18, 100­261­19, AND 100­261­20)RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANAAPPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2026­01 (COUNTY MAP NO. 19332)AS CONDITIONED TO SUBDIVIDE THE PROJECT SITE INTO 13DEVELOPABLE LOTS AND ONE COMMON AREA LOT TO ACCOMMODATETHE PROPOSED BELLA TERRA RESIDENTIAL COMMUNITY AND PLACE OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITY DEVELOPMENT AT 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­20, 100­261­19, AND 100­261­ 18) Recommended Actions: Recommend that the City Council adopt: 1. Mitigated Negative Declaration and Mitigation Monitoring and Reporting Program (SCH No. 2026010220), Environmental Review No. 2023­25; 2. An ordinance approving Zoning Ordinance Amendment No. 2026­02 to amend Specific Development No. 53 (SD­53) to revise residential development standards and allow religious facilities as a conditionally  permitted use, enabling construction of the Bella Terra Residential Community and Temple project; 3. A resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­03, as conditioned; and 4. A resolution approving Tentative Tract Map No. 2026­01 (County Map No. 19332), as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the Applicant. Applicant, Long Van Huynh, answered questions from the Commission. Resident, Gabriela G., raised concerns about traffic and parking via Zoom. Resident, Dawn Myers, raised concerns about traffic and fireworks via Zoom. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 4.CANCELLED PUBLIC HEARING – CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­ 16 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE (APNS: 411­111­07, 411­111­09, 411­111­10, AND 411­111­11) LOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT. *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 23, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:29 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  7 Planning Commission 3/9/2026 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMarch 9, 20265:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:36 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38PM and Commissioner Oliva leaving at 7:16 PM.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from the meeting of February 23, 2026.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, JenniferOliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticefor Items 1, 2, and 4 was published in the OC Reporter on February 27,2026 and notices were mailed on February 26, 2026. Legal notice for Item 3 waspublished in the OC Register on February 16, 2026 and notices were mailed onFebruary 17, 2026.1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 403 NORTH SUSAN STREET LOCATED WITHIN TWO­FAMILYRESIDENCE (R2) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        Mindy Andrews, with The John Henry Foundation(Applicant and Property Owner)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 2026­01 to allow the expansion of an existing care home facility.The project includes the demolition of an existing 800­square­foot residentialbuilding and the construction of a 3,274­square­foot building containing sixbedrooms, two treatment rooms, four administrative offices for employees,common space for the campus care center, employee restrooms, and employeebreakrooms.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15303 of the CEQA Guidelines (Class 3 – New Constructionor Conversion of Small Structures). Categorical Exemption, Environmental ReviewNo. 2025­94, will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­01, TO ALLOW THECONSTRUCTION OF A NEW 3,274­SQUARE­FOOT BUILDING AT ANEXISTING RESIDENTIAL CARE FACILITY LOCATED AT 403 NORTH SUSANSTREET (APN: 198­261­35)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­01, asconditioned.Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission.Applicant, Mindy Andrews, provided comments to the Commission.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger toApprove.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­02 AND 2026­05 FOR THEPROPERTY LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET, LOCATEDWITHIN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        A & S Engineering (Applicant), representingBhakinandan, LLC (Property Owner)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 2026­02 and CUP No. 2026­05, to facilitate the construction ofa new 1,600­square­foot convenience store and a service station, with eight fueldispensers covered by a 1,963­square­foot canopy. CUP No. 2026­02 would allowa noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa AnaMunicipal Code (SAMC), and CUP No. 2026­05 would allow the service stationand convenience store to operate between the hours of 12:00 midnight and 5:00a.m., pursuant to Section 41­412.5 (f) of the SAMC.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15303 of the CEQA Guidelines (Class 3 – New Constructionor Conversion of Small Structures). Categorical Exemption, Environmental ReviewNo. 2025­63, will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­02 ASCONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL,STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGEREGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCESWITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), ORRESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION41­199.4 IN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT FOR THEPROPERTY LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET (APN: 002­261­32)RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­05 ASCONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THEHOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANAMUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE COMMUNITY COMMERCIAL(C1) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORELOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET (APN: 002­261­32)Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­02 to allow aNoxious Use as conditioned; and2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­05 to allowafterhours operations as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff.Staff answered questions from Commission.Commission had questions for the Applicant.Applicant, Ahmad Ghaderi with A & S Engineering, answered questions from theCommission.Resident, Lyle Dale, spoke in opposition of the project.Representative of abutting property, Jeff Harris, spoke in opposition of theproject.Resident, David Hernandez, spoke in favor of the project via zoom.Resident, Carina Dominguez, spoke in favor of the project via zoom.Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Escamilla toApprove with added conditions.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass3.ZONING ORDINANCE AMENDMENT NO. 2026­02, CONDITIONAL USEPERMIT NO. 2026­03, AND TENTATIVE TRACT MAP NO. 2026­01 FOR THEPROPERTY LOCATED 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUELOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 53 ZONINGDISTRICT.Project Applicant:        Long Van Huynh (Applicant and Property Owner)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Zoning OrdinanceAmendment (ZOA) No. 2026­02 to amend Specific Development (SD) No. 53 toallow places of worship and religious facilities subject to approval of a ConditionalUse Permit (CUP), revise residential development standards, and adopt newstandards for temple use; CUP No. 2026­03 to establish a place of worship andreligious facility use within the SD­53 Zoning District; and Tentative Tract Map(TTM) No. 2026­01 to subdivide the site into 13 developable lots and one commonarea lot to accommodate the proposed Bella Terra residential community andtemple project.Environmental Impact: Pursuant to the requirements of the CaliforniaEnvironmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, an Initial Study andMitigated Negative Declaration (IS/MND) has been prepared for the project. TheIS/MND’s Notice of Intent (NOI) was posted to the County Clerk on January 12,2026, for the required 30­day public comment period, between January 13, 2026,and February 12, 2026. The City of Santa Ana has determined, based on theIS/MND, that the project will not have a significant effect on the environment withimplementation of the recommended mitigation measures. The IS/MND isavailable to the public for review at City Hall at 20 Civic Center Plaza, Santa Ana,California, 92701 and on the City’s website at https://www.santa­ana.org/bella­terra­residential­community­and­temple­4006­4018­west­hazard­avenue/ORDINANCE NO. NS­XXXXZONING ORDINANCE AMENDMENT NO. 2026­02 – AN ORDINANCE OF THECITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING AN AMENDMENTTO SPECIFIC DEVELOPMENT NO. 53 (SD­53) TO UPDATE RESIDENTIALDEVELOPMENT STANDARDS AND ALLOW PLACES OF WORSHIP ANDRELIGIOUS FACILITIES SUBJECT TO APPROVAL OF A CONDITIONAL USEPERMIT FOR PROPERTY LOCATED AT 4006, 4010, AND 4018 WESTHAZARD AVENUE (APNS: 100­261­20, 100­261­19, AND 100­261­18)RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANAAPPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­03 AS CONDITIONED TOALLOW A PLACE OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITY USE LOCATED AT4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­18, 100­261­19, AND 100­261­20)RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANAAPPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2026­01 (COUNTY MAP NO. 19332)AS CONDITIONED TO SUBDIVIDE THE PROJECT SITE INTO 13DEVELOPABLE LOTS AND ONE COMMON AREA LOT TO ACCOMMODATETHE PROPOSED BELLA TERRA RESIDENTIAL COMMUNITY AND PLACE OFWORSHIP AND RELIGIOUS FACILITY DEVELOPMENT AT 4006, 4010, AND4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­20, 100­261­19, AND 100­261­18)Recommended Actions:Recommend that the City Council adopt:1. Mitigated Negative Declaration and Mitigation Monitoring and ReportingProgram (SCH No. 2026010220), Environmental Review No. 2023­25;2. An ordinance approving Zoning Ordinance Amendment No. 2026­02 toamend Specific Development No. 53 (SD­53) to revise residentialdevelopment standards and allow religious facilities as aconditionally  permitted use, enabling construction of the Bella TerraResidential Community and Temple project;3. A resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­03, as conditioned;and4. A resolution approving Tentative Tract Map No. 2026­01 (County Map No.19332), as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the Applicant.Applicant, Long Van Huynh, answered questions from the Commission.Resident, Gabriela G., raised concerns about traffic and parking via Zoom.Resident, Dawn Myers, raised concerns about traffic and fireworks via Zoom.Moved by Commissioner Escamilla, seconded by CommissionerBenninger to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer OlivaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass4.CANCELLED PUBLIC HEARING – CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE(APNS: 411­111­07, 411­111­09, 411­111­10, AND 411­111­11) LOCATEDWITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT.*End of Business Calendar*STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 23, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:29 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  8 Planning Commission 3/9/2026 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMarch 9, 20265:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Melissa M. CrosthwaitePlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:36 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38PM and Commissioner Oliva leaving at 7:16 PM.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from the meeting of February 23, 2026.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, JenniferOliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional UsePermits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, SitePlan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are finalunless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group(refer to the Basic Meeting Information page for more information). ThePlanning Commission recommendation on Zoning and General Planamendments, Development Agreements, Specific Developments, and SpecificPlans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal noticefor Items 1, 2, and 4 was published in the OC Reporter on February 27,2026 and notices were mailed on February 26, 2026. Legal notice for Item 3 waspublished in the OC Register on February 16, 2026 and notices were mailed onFebruary 17, 2026.1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 403 NORTH SUSAN STREET LOCATED WITHIN TWO­FAMILYRESIDENCE (R2) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        Mindy Andrews, with The John Henry Foundation(Applicant and Property Owner)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 2026­01 to allow the expansion of an existing care home facility.The project includes the demolition of an existing 800­square­foot residentialbuilding and the construction of a 3,274­square­foot building containing sixbedrooms, two treatment rooms, four administrative offices for employees,common space for the campus care center, employee restrooms, and employeebreakrooms.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15303 of the CEQA Guidelines (Class 3 – New Constructionor Conversion of Small Structures). Categorical Exemption, Environmental ReviewNo. 2025­94, will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­01, TO ALLOW THECONSTRUCTION OF A NEW 3,274­SQUARE­FOOT BUILDING AT ANEXISTING RESIDENTIAL CARE FACILITY LOCATED AT 403 NORTH SUSANSTREET (APN: 198­261­35)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­01, asconditioned.Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission.Applicant, Mindy Andrews, provided comments to the Commission.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger toApprove.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass2.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­02 AND 2026­05 FOR THEPROPERTY LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET, LOCATEDWITHIN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        A & S Engineering (Applicant), representingBhakinandan, LLC (Property Owner)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 2026­02 and CUP No. 2026­05, to facilitate the construction ofa new 1,600­square­foot convenience store and a service station, with eight fueldispensers covered by a 1,963­square­foot canopy. CUP No. 2026­02 would allowa noxious use (service station) pursuant to Section 41­199.4 of the Santa AnaMunicipal Code (SAMC), and CUP No. 2026­05 would allow the service stationand convenience store to operate between the hours of 12:00 midnight and 5:00a.m., pursuant to Section 41­412.5 (f) of the SAMC.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15303 of the CEQA Guidelines (Class 3 – New Constructionor Conversion of Small Structures). Categorical Exemption, Environmental ReviewNo. 2025­63, will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­02 ASCONDITIONED TO ALLOW A LAND USE THAT REQUIRES A REGIONAL,STATE OR FEDERAL PERMIT TO HANDLE, STORE, EMIT OR DISCHARGEREGULATED COMPOUNDS, MATERIALS, CHEMICALS, OR SUBSTANCESWITHIN 1,000 LINEAR FEET OF A PUBLIC PARK, SCHOOL (K­12), ORRESIDENTIAL ZONE PURSUANT TO SANTA ANA MUNICIPAL CODE SECTION41­199.4 IN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT FOR THEPROPERTY LOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET (APN: 002­261­32)RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­05 ASCONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION BETWEEN THEHOURS OF 12:00 A.M. MIDNIGHT AND 5:00 A.M., PURSUANT TO SANTA ANAMUNICIPAL CODE SECTION 41­412.5 IN THE COMMUNITY COMMERCIAL(C1) ZONING DISTRICT FOR THE PROPOSED CONVENIENCE STORELOCATED AT 2702 NORTH BRISTOL STREET (APN: 002­261­32)Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­02 to allow aNoxious Use as conditioned; and2. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­05 to allowafterhours operations as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff.Staff answered questions from Commission.Commission had questions for the Applicant.Applicant, Ahmad Ghaderi with A & S Engineering, answered questions from theCommission.Resident, Lyle Dale, spoke in opposition of the project.Representative of abutting property, Jeff Harris, spoke in opposition of theproject.Resident, David Hernandez, spoke in favor of the project via zoom.Resident, Carina Dominguez, spoke in favor of the project via zoom.Moved by Commissioner Leo, seconded by Commissioner Escamilla toApprove with added conditions.YES: 7 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Jennifer Oliva, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 0 –  Status: 7 – 0 – 0 – 0 – Pass3.ZONING ORDINANCE AMENDMENT NO. 2026­02, CONDITIONAL USEPERMIT NO. 2026­03, AND TENTATIVE TRACT MAP NO. 2026­01 FOR THEPROPERTY LOCATED 4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUELOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 53 ZONINGDISTRICT.Project Applicant:        Long Van Huynh (Applicant and Property Owner)Proposed Project:      The applicant is requesting approval of Zoning OrdinanceAmendment (ZOA) No. 2026­02 to amend Specific Development (SD) No. 53 toallow places of worship and religious facilities subject to approval of a ConditionalUse Permit (CUP), revise residential development standards, and adopt newstandards for temple use; CUP No. 2026­03 to establish a place of worship andreligious facility use within the SD­53 Zoning District; and Tentative Tract Map(TTM) No. 2026­01 to subdivide the site into 13 developable lots and one commonarea lot to accommodate the proposed Bella Terra residential community andtemple project.Environmental Impact: Pursuant to the requirements of the CaliforniaEnvironmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, an Initial Study andMitigated Negative Declaration (IS/MND) has been prepared for the project. TheIS/MND’s Notice of Intent (NOI) was posted to the County Clerk on January 12,2026, for the required 30­day public comment period, between January 13, 2026,and February 12, 2026. The City of Santa Ana has determined, based on theIS/MND, that the project will not have a significant effect on the environment withimplementation of the recommended mitigation measures. The IS/MND isavailable to the public for review at City Hall at 20 Civic Center Plaza, Santa Ana,California, 92701 and on the City’s website at https://www.santa­ana.org/bella­terra­residential­community­and­temple­4006­4018­west­hazard­avenue/ORDINANCE NO. NS­XXXXZONING ORDINANCE AMENDMENT NO. 2026­02 – AN ORDINANCE OF THECITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING AN AMENDMENTTO SPECIFIC DEVELOPMENT NO. 53 (SD­53) TO UPDATE RESIDENTIALDEVELOPMENT STANDARDS AND ALLOW PLACES OF WORSHIP ANDRELIGIOUS FACILITIES SUBJECT TO APPROVAL OF A CONDITIONAL USEPERMIT FOR PROPERTY LOCATED AT 4006, 4010, AND 4018 WESTHAZARD AVENUE (APNS: 100­261­20, 100­261­19, AND 100­261­18)RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANAAPPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­03 AS CONDITIONED TOALLOW A PLACE OF WORSHIP AND RELIGIOUS FACILITY USE LOCATED AT4006, 4010, AND 4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­18, 100­261­19, AND 100­261­20)RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA ANAAPPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2026­01 (COUNTY MAP NO. 19332)AS CONDITIONED TO SUBDIVIDE THE PROJECT SITE INTO 13DEVELOPABLE LOTS AND ONE COMMON AREA LOT TO ACCOMMODATETHE PROPOSED BELLA TERRA RESIDENTIAL COMMUNITY AND PLACE OFWORSHIP AND RELIGIOUS FACILITY DEVELOPMENT AT 4006, 4010, AND4018 WEST HAZARD AVENUE (APNS: 100­261­20, 100­261­19, AND 100­261­18)Recommended Actions:Recommend that the City Council adopt:1. Mitigated Negative Declaration and Mitigation Monitoring and ReportingProgram (SCH No. 2026010220), Environmental Review No. 2023­25;2. An ordinance approving Zoning Ordinance Amendment No. 2026­02 toamend Specific Development No. 53 (SD­53) to revise residentialdevelopment standards and allow religious facilities as aconditionally  permitted use, enabling construction of the Bella TerraResidential Community and Temple project;3. A resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­03, as conditioned;and4. A resolution approving Tentative Tract Map No. 2026­01 (County Map No.19332), as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the Applicant.Applicant, Long Van Huynh, answered questions from the Commission.Resident, Gabriela G., raised concerns about traffic and parking via Zoom.Resident, Dawn Myers, raised concerns about traffic and fireworks via Zoom.Moved by Commissioner Escamilla, seconded by CommissionerBenninger to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer OlivaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass4.CANCELLED PUBLIC HEARING – CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE(APNS: 411­111­07, 411­111­09, 411­111­10, AND 411­111­11) LOCATEDWITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT.*End of Business Calendar*STAFF COMMENTSMinutes: Staff had comments for the Commission.COMMISSIONER COMMENTSMinutes: Commission had comments for staff.ADJOURNMENTThe next meeting of the Planning Commission will be on March 23, 2026, at 5:30 PM in theCouncil Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.Minutes: Meeting was adjourned at 8:29 PM.APPEAL INFORMATIONThe formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­dayappeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the dayfollowing the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision orrequirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, orgroup. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the requiredfiling fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of theCommission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observedholiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the nextday City Hall is open for public business. Please note: Under California Government CodeSec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a publichearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (orsomeone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received bythe Planning Commission or City Council at or before the hearing.MEETING INFORMATIONIf you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials.1. Connecting directly from your computer:Click on the link on top of this agenda ORGo to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The MeetingID is listed at the top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us knowyou wish to speak. You will have 3 minutes.2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.  9 Planning Commission 3/9/2026